Главная | Новости | Мария Жукова, директор «МИЭЛЬ-Аренда»: за 23 года рынок аренды не сильно изменился.

Мария Жукова, директор «МИЭЛЬ-Аренда»: за 23 года рынок аренды не сильно изменился.

4 апреля 2016

Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», ответила на вопросы о ситуации на рынке аренды жилья в Москве и Подмосковье. 

— Мария, расскажите, что сейчас происходит на рынке аренды с учетом кризисных реалий?

МАРИЯ ЖУКОВА: На самом деле, ничего экстраординарного на рынке аренды не происходит. Колебания спроса и предложения вполне укладываются в рамки обычной для рынка сезонности, которую мы наблюдаем на протяжении 23 лет работы компании. В 2014-м году произошло значительное увеличение количества квартир, предлагаемых в аренду — это было связано с тем, что многие продавцы недвижимости, видя колебания курсов валют и общеэкономическую нестабильность, приняли решение повременить с продажей, и выставили свои объекты в аренду. В тот период предложение превышало спрос в 5–6 раз, но на протяжении всего прошлого года ситуация выравнивалась — спрос планомерно увеличивался, предложение сокращалось. Этот год начался с достаточно сбалансированных показателей — предложение превышает спрос на 30%.

— В этих условиях, наверное, произошло и снижение цен?

МАРИЯ ЖУКОВА: Показатели средней стоимости найма, действительно, снизились. По нашим подсчетам, за год, например, в экономклассе однокомнатные квартиры упали в цене на 13%, «двушки» и «трешки» — на 9%. В этом году, впервые за 5 лет, средняя цена «однушек» экономкласса опустилась ниже отметки 30 тыс. рублей в месяц.

— Какие квартиры пользуются наибольшей популярностью сегодня у арендаторов?
МАРИЯ ЖУКОВА: В последние годы достаточно активно вводилось в строй новое жилье — современные дома, больше площади — предпочтение отдается именно им. Даже арендаторы, снимающие не очень дорогое жилье, интересуются парковочными местами. Для арендаторов же бизнес-класса наличие парковочных мест, либо мест на подземных стоянках, — существенное условие (помимо расположения, класса дома, качества ремонта и т. д.).

Если же говорить о локационных предпочтениях, Москва или Подмосковье, то в приоритете, конечно, столица, хотя в последнее время увеличилось количество сделок в районах Новой Москвы, особенно в тех, где открылись или будут открыты в ближайшее время станции метро. Проблема транспортной доступности в Москве никуда по-прежнему стоит остро, и арендаторы предпочитают искать жилье в районах, откуда можно за определенное время добраться до работы, как минимум.

—  Как в условиях большого количества предложения и снижения цен ведут себя арендаторы, как изменились их предпочтения?

МАРИЯ ЖУКОВА: За два десятилетия работы компании, клиентами «МИЭЛЬ-Аренда» стали более 3 млн человек — арендаторов и арендодателей. Не могу сказать, что их запросы как-то кардинально изменились. По-прежнему арендаторы стараются найти хорошее жилье по наименьшей цене, а собственники — найти хороших жильцов и сдать свою недвижимость выгодно. Задача риэлтора как раз и заключается в том, чтобы помочь найти баланс. По-прежнему повышенным спросом пользуются квартиры нижнего ценового сегмента до 30 тыс. рублей в месяц. Однако в связи с тем, что в настоящее время спрос ниже предложения, арендаторы стали более «капризными» — когда спрос превышал предложение, арендаторы быстрее выбирали себе квартиру и не «катались» по Москве на «экскурсии по квартирам». Сегодня предложений много, спрос ниже, и арендатору есть из чего выбрать — отсюда более высокие требования к объектам.

—  Как ведут себя собственники, охотно идут на торг?

МАРИЯ ЖУКОВА: Арендодатели сейчас идут на торг настолько же охотно, как и в последний год. То есть неохотно. Однако, каждая ситуация индивидуальна и зависит от большого количества факторов. Во многом — от сроков экспозиции квартиры. Если квартира только поступила на рынок и уже есть клиенты, готовность собственника к торгу стремится к нулю. Если клиентов много, стоимость может даже повыситься. Если квартира экспонируется много месяцев, бывает, что в процессе экспонирования цена может снижаться уже в рекламе. Но от тех собственников, которые не спешат сдавать свою собственность в аренду, скидки добиться сложно.

В последнее время мы отмечаем такой интересный тренд — собственники идут навстречу арендаторам и предлагают рассрочку по оплате залога. Эта лояльность наймодателей позволяет им привлечь жильцов и при этом защитить свои интересы и имущество.

—  Какими возможностями экономии при аренде квартир пользуются арендаторы, у которых стеснены финансовые возможности?

МАРИЯ ЖУКОВА: Например, с помощью совместной аренды. Примерно 30% обращений в компанию «МИЭЛЬ-Аренда» поступает от потенциальных арендаторов, желающих арендовать квартиру «на паях», но процент реальных сделок намного ниже. Прежде всего потому, что собственники такую схему не приветствуют, а если и соглашаются на такое «общежитие», то устанавливают более высокий уровень арендной платы, а порой и взимают посуточную плату с каждого жильца. В Европе и США аренда в складчину распространена давно и повсеместно. В нашей стране, к сожалению, совместное проживание посторонних людей в одной квартире собственники воспринимают все еще негативно.

—  Повысился ли как-то уровень мошенничества на рынке?

МАРИЯ ЖУКОВА: Что касается мошенничества, то, не думаю, что появились какие-то новые способы. По-прежнему самым распространенным мошенничеством, с которым могут столкнуться арендаторы, самостоятельно подыскивающие квартиру — это, так называемые, объявления-«крючки», привлекающие прекрасными объектами по необыкновенно низким ценам. В лучшем случае у такого объекта окажется какой-то существенный недостаток (например, квартира продается и сдается в аренду временно до совершения сделки купли-продажи или же требует существенного ремонта и т. д.). Но, как правило, оказывается, что это квартира-фантом, ее просто не существует, взамен нее предлагается другая, но — по рыночной цене. Несмотря на общее снижение средней стоимости найма, все же стоить помнить, что «квартира с видом на Кремль» не может сдаваться за «три копейки», и просто следить за ценовой ситуацией на рынке.

Мы постоянно предупреждаем как арендаторов, так и собственников, что главный способ минимизации своих рисков при вступлении в арендные отношение — это заключение грамотного договора, в котором максимально подробно описаны все условия проживания.

—  Выгодно ли, на Ваш взгляд, в сегодняшних условиях покупка квартиры для последующей сдачи в аренду?

МАРИЯ ЖУКОВА: По нашим подсчетам, средний срок окупаемости квартиры экономкласса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4–7% годовых. Но в любом случае, покупка недвижимости — это надежное вложение средств, и сдача квартиры в аренду — стабильный источник дохода. Для последующей сдачи в аренду лучше всего приобретать одно-, двухкомнатные квартиры экономкласса в новых домах — именно они пользуются наибольшим спросом. Чтобы избежать дополнительных затрат при покупке квартиры для сдачи в аренду, лучше всего выбирать вариант с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Приобретая квартиру на рынке новостроек, тоже желательно выбирать объекты с отделкой от застройщика, чтобы вложения были минимальными. Есть общая закономерность — чем больше вложения, тем ниже доходность.

Читайте также:
Пятница, 21 июля 2017
Благодаря освоению промзон объем предложения массового сегмента в САО вырос в 5 раз Специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки» проанализировали, насколько освоение промзон изменило первичный рынок каждого округа. Третий материал из цикла посвящен Северному административному округу, где сейчас на первичном рынке все проекты массового сегмента, кроме одного, возводятся на месте бывших промышленных зон или территорий, которые использовались под коммунальные и другие нежилые цели. За время освоения промзон средний бюджет покупки в новостройках массового сегмента САО снизился на 11%, а минимальный бюджет – на 43%.
Четверг, 20 июля 2017
Спрос на загородную аренду упал почти на 40% По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в июне 2017 года предложение загородных домов в аренду, по сравнению с маем 2017 года, снизилось на 31,6%. Спрос упал на 39,8%.
Среда, 19 июля 2017
На рынке городской аренды «горячий сезон» не за горами По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в июне 2017 г. спрос на квартиры, по сравнению с маем 2017 года, вырос на 7,8%. Предложение квартир в июне, наоборот, снизилось на 7,1 %. При этом общий спрос в июне был ниже предложения на 12,8%.