В первые месяцы текущего года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил порядка $394 млн, что на 21% меньше прошлогодних аналогичных показателей. Однако в течение 2010 года ожидается повышение инвестиционной активности на рынке и, как следствие, постепенный рост общего объема инвестиционных сделок. География интересов инвесторов, в соответствии с тенденцией, закрепившейся в прошлом году, смещена в сторону Москвы. Немногие инвесторы готовы сейчас вкладывать средства в региональные проекты, риски по которым и без того традиционно высоки.
В ходе онлайн-конференции речь пойдет о текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости, в разрезе: офисы, склады, стрит-ритейл. Инвестиционная привлекательность рынка коммерческой недвижимости: можно ли рассчитывать на взаимность? Инвестиции как бизнес или возможность для дауншифтинга? Как зарабатывать на коммерческой недвижимости? Размер минимальных инвестиций, как определить порог вхождения? Текущие предложения и цены на объекты, тенденции, перспективы, прогнозируемая доходность? Жилая или коммерческая: что выбрать? Стрит-ритейл – это выгодно? С чего начать малый бизнес?
На эти и многие другие вопросы ответит ведущий спикер пресс-конференции: Юрий Тараненко директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Михаил
Добрый день! Какую сумму кредита нужно взять, чтобы купить себе, допустим, сколько-то квадратных метров складской недвижимости с дальнейшей сдачей в аренду? Практикуется ли такое у физических лиц?
Юрий Тараненко
Здравствуйте, Михаил. Боюсь, что купить меньше 1000 кв. метров складской недвижимости практически невозможно. Стоимость складских помещений площадью 1000 -3000 кв.м. составляет $ 1000-2000 за кв.м в Москве и $ 700- 1500 кв.м в Подмосковье. Полагаю, что необходимо иметь не менее 40 % собственных средств. И, конечно, чаще такие вопросы возникают у юридических лиц. Но мы открыты для всех.
Ольга, предприниматель
Здравствуйте, Юрий! Я частный предприниматель, занимаюсь версткой сайтов и программированием. Работаю на дому. В последнее время количество клиентов увеличивается, и я столкнулась с проблемой - нужен офис для встреч с заказчиками. Пока я не могу позволить себе снять полноценный офис на длительный срок, но слышала, что появилась услуга аренды офиса на короткое время. Правда ли это? И еще хотелось бы знать, на какое минимальное время можно арендовать помещение, какой набор услуг там будет и в каких районах Москвы доступна такая возможность. Спасибо.
Юрий Тараненко
Здравствуйте, Ольга. Вы правы, за последнее время в столице появилось большое количество разнообразных предложений по аренде полностью оборудованных рабочих мест в, так называемых, коворкинг-центрах. Такие предложения встречаются как в высококлассных бизнес-центрах, так и в административных зданиях класса С. Минимальная стоимость аренды одного рабочего места составляет 6000 рублей в месяц, стандартный срок аренды – один месяц. Коворкинг-центр представляет собой офисное помещение, чаще открытой планировки, которое оборудовано мебелью, оснащено всей необходимой оргтехникой, имеет подключение к телефонным линиям и интернет, располагает переговорными комнатами, часто мини-кухней.
Сергей, владелец бизнеса
Юрий, добрый день. Собираюсь открыть небольшой магазин косметики и парфюмерии, арендовать помещение в торговом центре не хочу. Есть возможность купить квартиру на первом этаже жилого дома и использовать ее под магазин. Хотелось бы узнать, какие шаги нужно предпринять для этого? Много ли времени займут юридические процедуры и сколько примерно это стоит?
Юрий Тараненко
Добрый! Действительно, интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает, так как спрос на помещения формата стрит-ритейл стабильно высок, а предложение физически ограничено. Но «трудностей перевода» достаточно много. Стоимость такой услуги может варьироваться в зависимости от месторасположения, площади объекта и прочих нюансов. В среднем, она составляет 1 млн. рублей. Процесс может занять от 2-3- месяцев до 1,5 лет. Есть смысл браться за это непростое дело только в том случае, если дом стоит на первой линии и существует конструктивная возможность сделать отдельный вход.
Вера, предприниматель
Здравствуйте! Хочу арендовать помещение под книжный магазин в торговом центре, но не знаю, с чего начать. Подскажите, пожалуйста, на какие моменты нужно обратить внимание при выборе помещения, каких "подводных камней" нужно избегать.
Юрий Тараненко
Приятно, что женщины принимают активное участие в нашей конференции.
Уважаемая Вера, для начала я бы посоветовал Вам провести небольшое маркетинговое исследование, и выяснить, в каких торговых центрах еще нет книжных магазинов, впишется ли Ваш книжный магазин в формат данного ТЦ. Оценить насколько предлагаемые арендные ставки сопоставимы с ожидаемыми оборотами Вашего бизнеса, и внимательно изучить условия договора аренды. Рынок коммерческой недвижимости специфичен, во избежание «подводных камней» и я бы рекомендовал обратиться за помощью к профессионалам.
Олег
Добрый день! Мы сейчас ищем производственную площадь для размещения мебельного цеха в Подмосковье. Хотим найти место в пределах 20-30 км от МКАД, с хорошей транспортной доступностью и с готовыми коммуникациями. Есть ли такие возможности? Спасибо!
Юрий Тараненко
Олег, здравствуйте!
За первое полугодие текущего года мы отметили увеличение количество запросов на производственные помещения площадью 1- 3 тыс.кв.м. Большинство предприятий размещается в производственно-складских комплексах невысокого класса. Примеров современных индустриальных парков немного, одним из удачных проектов, который я могу порекомендовать, является технопарк «Купавна», расположенный в 25 км. от МКАД по Горьковскому шоссе. Арендные ставки в нем сопоставимы со среднерыночными, и составляют 4000 руб./кв. м в год.
Виктор
Здравствуйте, Юрий. У меня есть в собственности небольшое складское помещение площадью 300 м2 на юге Москвы недалеко от МКАД. Хочу сдать его в аренду, но не совсем представляю, какую цену запрашивать, чтобы не потерять в прибыли. Как адекватно оценить его привлекательность для арендаторов?
Юрий Тараненко
Могу сказать, что средняя арендная ставка на небольшие склады 4,5-5 тыс. рублей / кв.м в год. Но ориентироваться на «среднюю температуру по больнице» не всегда правильно. Факторов, влияющих на цену, много. Нужно учитывать все особенности объекта. Всегда можно обратиться за помощью к профессиональному оценщику. Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» имеет в штате 2 сертифицированных специалистов.
Светлана Архипова, частный предприниматель
Добрый день! У меня практический вопрос. В ближайшее время планирую открыть небольшой маникюрный салон на Западе Москвы. Где лучше искать помещение в аренду? Какая, по-вашему мнению, должна быть оптимальная площадь? Какой размер арендных ставок для помещений такого формата на рынке?
Юрий Тараненко
Уважаемая Светлана, на такой вопрос коротко не ответишь.
Думаю, у Вас два варианта: либо искать помещение формата стрит-ритейл, т.е. расположенное на первом этаже жилого дома, либо обратить внимание на торговые центры. Полагаю, что Вам нужно небольшое помещение 30-100 кв.м. Ставки на стрит-ритейл сейчас $ 700-1 200 кв.м в год. В ТЦ ставки $ 1 000-1 500 кв. м в год. Пешеходный трафик, важная составляющая для успешного существования данного вида бизнеса, поэтому я бы рекомендовал второй вариант, тем более, что в ТЦ легче подобрать небольшие площади. Обращайтесь, мы с удовольствием поможем Вам подобрать объект в соответствии со всеми Вашими пожеланиями. Получить консультацию можно и по телефону. Успехов!
Дмитрий
Юрий, добрый день! Подскажите, где сегодня в Москве возможны варианты обустройства лофтов?
Юрий Тараненко
Здравствуйте! Возможно, я Вас разочарую. На сегодняшний день в Москве существует единственный проект, позволяющий поселиться в подлинном, а не стилизованном лофте – «Даниловская мануфактура 1867». Целый ряд существующих обременений и проблем ведет к тому, что проще строить новый объект, чем реконструировать старый. Не думаю, что такой формат жилья получит большое распространение в Москве.
Андрей
Юрий, добрый день! У меня есть возможность приобрести на втором этаже жилого дома квартиру, которая ранее была переведена в офис - поскольку это уже коммерческая недвижимость, она получается по стоимости меньше, чем квартира. В связи с этим вопрос - смогу ли я перевести купленный офис обратно в жилую недвижимость? Насколько, вообще, сегодня распространены случаи подобного перевода коммерческой недвижимости в жилую?
Юрий Тараненко
Андрей, в нашей практике таких случаев не было и полагаю, что такое явление не носит массового характера. В принципе, никаких ограничений я не вижу, перевести можно. Запаситесь терпением, процедура может занять 3-6 месяцев.
Глеб, коммерсант
Добрый день, Юрий! Собираюсь покупать помещение, в котором в настоящее время находятся арендаторы. Нужно ли мне требовать от продавца расторгнуть договоры аренды до сделки, а после заключать с арендаторами договоры заново? На что стоит обратить особое внимание при перезаключении договоров?
Юрий Тараненко
Здравствуйте, Глеб! Это делать не обязательно. Если целью Вашей сделки является получение арендного дохода, а существующие арендаторы Вас устраивают, то требовать от продавца расторжения договора аренды не требуется. В соответствии с положениями Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость к покупателю не является основанием для расторжения или изменения договора аренды этой недвижимости. C момента государственной регистрации права собственности, у Вас появится право на получение арендных платежей по этим договорам аренды. При подготовке сделки по купле-продаже нужно самым тщательным образом ознакомиться с содержанием договоров аренды и всех дополнительных соглашений к ним, ведь Вам придется стать стороной этих договоров, в том числе с положениями о порядке уплаты арендной платы и наличии гарантийных депозитов. В нашей практике встречалось немало случаев, когда по результатам юридической экспертизы, покупатель отказывался от совершения сделки, обнаружив заведомо невыгодные для его финансовых ожиданий условия существующих по объекту договоров аренды.
Андрей
Добрый день!
Какова сейчас приемлевая арендная ставка на помещение для магазина примерно в районе Марьино?
Следует ли ждать понижения ставок?
Юрий Тараненко
Район «Марьино» можно назвать современным районом Москвы, с развитой инфраструктурой и высокой обеспеченностью торговыми помещениями разных форматов: есть крупные торговые центры, достаточно среднеформатных торговых комплексов. Район отличается большим количеством нежилых помещений на первых этажах домов, которые тоже могут использоваться под магазины. Что касается арендных ставок, то они зависят от месторасположения и формата магазина. На крупных проездных улицах, рядом со станциями метро, при небольших торговых площадях ставки могут находиться в диапазоне $ 1 000-1 300 кв. м в год. На большие площади ставки уменьшаются до $ 500-700 кв. м в год. На второстепенных улицах можно подобрать помещение в аренду по цене $ 350-450 кв. м в год. Я не думаю, что цены на торговую недвижимость будут снижаться. Цена и ставки аренды в секторе торговой недвижимости на протяжении последних трех кварталов характеризуются незначительным ростом.
Валерий
Читал в Интернете о такой услуге, как кворкинг.
Но это было, как я понял, в кризис, прошлым летом. Практикуется ли это сейчас? Можно ли снять офис на час? Или пару рабочих мест в бизнес-центре? Спасибо!
Юрий Тараненко
Здравствуйте, Валерий!
В ответе на вопрос № 2 мы уже затрагивали эту тему. Да, предложений достаточно. Полагаю, такой формат приживется и будет востребован. Повторю, что стандартный срок аренды в коворкинг-центрах – 1 месяц. Услуга «офис на час» заявлялась, но сориентировать Вас прямо сейчас по ставкам и конкретным предложениям вряд ли смогу.
Николай
Юрий, расскажите пожалуйста, как можно пошагово стать рантье. есть некоторые средства, которые я готов вложить в покупку коммерческой недвижимости. вопросы следующие: сколько нужно денег, чтобы купить примерно 200-300 м. офисной или торговой недвижимости не выше класса С+, дают ли банки кредит под залог недвижимости, за сколько ее можно сдавать в аренду при нынешних ставках?
Юрий Тараненко
Николай, спасибо за интересный вопрос! Ставки аренды и цена объекта коммерческой недвижимости в зависимости от месторасположения может отличаться в разы. Поэтому для полного ответа на Ваш вопрос не хватает данных. 200-300 кв.м офисной недвижимости класса С – это либо помещения в административных зданиях, бывших НИИ и т.п., где действительно встречаются такие предложения. Второй вариант – 1 этажи жилых домов, т.е. фактически стрит-ритейл, где могут располагаться как офисы, так и магазины. Кредит получить можно, но требования банков к заемщику строгие. Чтобы получить кредит, нужно иметь 40-50 % собственных средств.
В нынешней ситуации выгоднее покупать торговую недвижимость. Полагаю, что доход от аренды позволит Вам покрывать платежи по кредиту и иметь небольшой доход. Приемлемыми сроками окупаемости на данный момент для офисов класса С является 5-6 лет, для помещений стрит-ритейл – 9-10 лет.
Дмитрий Николаевич
Юрий, ожидается ли этим летом рост или падение арендных ставок?
Юрий Тараненко
Лето, традиционно, - сезон отпусков и снижения деловой активности. Как правило, в этот период никаких тенденций и новых трендов на рынке не появляется. Я думаю, что общая ситуация сохранится: цены и ставки на стрит-ритейл могут показать небольшой рост, на складскую недвижимость сохранятся на прежнем уровне. В секторе офисной недвижимости ситуация неоднозначна, возможна и корректировка вниз.
Алексей
Добрый день. Подскажите, как будут вести себя цены на коммерческую недвижимость? Некоторые эксперты прогнозируют падение. А Вы что думаете?
Юрий Тараненко
Уважаемый, Алексей! Прогнозы падения цен, конечно, ласкают слух потенциальных покупателей и арендаторов. Но я не вижу никаких причин для дальнейшего падения. Небольшая корректировка цен вниз возможна только в секторе офисной недвижимости.
Илья Михайлов
Читал, что сейчас повышен спрос на коммерческие помещения малых форматов. По Вашим прогнозам, когда рынок насытится, и будут востребованы помещения с более большими площадями? Заранее спасибо за ответ.
Юрий Тараненко
Илья Михайлович, спасибо за вопрос. Дело в том, что коммерческие помещения малого формата всегда пользовались большим спросом, просто он стал более заметен в связи с тем, что спрос на крупные помещения резко сократился, и могу предположить, не восстановится в течение ближайших полутора лет.
Николай
Юрий, скажите, инвестируют ли западные компании и фонды сейчас в развитие коммерческой недвижимости? Если да, то где кроме московского региона?
Юрий Тараненко
Пока мы их не видим даже в Московском регионе. Инициативу подхватили Российские инвесторы: как частные, так и профессиональные. Западные компании, постепенно возвращающиеся на наш рынок, покупают или арендуют площади с целью развития своего бизнеса. К примеру, около 10 европейских операторов ресторанного бизнеса, выступающие в среднем ценовом диапазоне, заявили о выходе на наш рынок в текущем году.
Уважаемые дамы и господа!
Наша онлайн-конференция подошла к концу. Спасибо участникам за активность, а эксперту за компетентные ответы! Вопросы больше не принимаются, но эксперт имеет возможность ответить на уже опубликованные.
