27-28 февраля специалисты холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость" приняли участие в работе представительной конференции "Маркетинг коммерческой недвижимости".
Состоявшаяся в московском Swiss Hotel конференция собрала многих специалистов сферы коммерческой недвижимости, обсудивших наиболее актуальные и важные для данного сегмента рынка вопросы. Доклады официальных спикеров и неформальное общение участников конференции позволили лучше представить тенденции и перспективы развития коммерческой недвижимости, ожидания и проблемы игроков рынка (инвесторов, девелоперов, управляющих компаний) на пути к реализации успешного проекта.
Особое внимание в рамках конференции было уделено выступлениям экспертов ведущих отечественных компаний, представивших получившие широкое практическое применение модели и инструменты решения конкретных маркетинговых задач. Так, значительный интерес вызвал доклад Андрея Бушина, директора Управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость" - "Арендная политика бизнес-центра".
Формирование эффективной арендной политики является сегодня одним из ключевых условий успешного функционирования любого объекта коммерческой недвижимости. Арендная политика - это совокупность стратегий, правил, условий и процедур, в соответствии с которыми происходит сдача в аренду площадей бизнес-центра, заключаются договоры аренды, совершенствуются взаимоотношения с уже имеющимися арендаторами.
Основным фактором, влияющим на конкретное содержание арендной политики бизнес-центра, является класс объекта. В зависимости от того, к какому классу относится офисное здание – "А", "В" или "С", меняется содержание политики – начиная от целевой группы арендаторов и заканчивая распределением обязанностей между сторонами договора аренды. От качества арендной политики во многом зависит текущая стоимость объекта и возможности роста его капитализации.
Главные составляющие эффективной арендной политики сегодня – это правильное позиционирование объекта, определение целевых групп и сегментов рынка, оптимизация требований к арендаторам, сроков и ставок аренды, выбор стандарта измерения офисных площадей (метод БТИ или ВОМА). Например, для бизнес-центров класса "А" необходим подбор первоклассных арендаторов для стабилизации доходов на 10-15 лет вперед, к которым предъявляются повышенные требования: дополнительное страхования имущества и их ответственности. Размер арендаторов определяется размером минимального арендного лота: для класса "А" этот показатель начинается, как правило, от 400-600 кв.м.
Многолетний опыт работы Управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость" позволил выделить основные инструменты привлечения арендаторов в бизнес-центр. Прежде всего, имидж объекта, формирование которого начинается задолго до эксплуатации объекта. Первый этап – это нейминг, открывающий ПР-программу, информирование общественности через СМИ о начале проекта, об участниках проекта, целях, концепции, сроках.
Среди других инструментов следует назвать такие часто используемые, как планирование и осуществление выхода на рынок раньше конкурентов, сдача в аренду большей части площадей на стадии строительства, установление конкурентных ставок или использование тендерных механизмов формирования арендной ставки, акцент на класс объекта и его многофункциональность, учет запросов арендаторов по планировке и отделке площадей, продвижение района расположения объекта, использование целого комплекса рекламных мероприятий для продвижения бренда бизнес-центра.
Особое место в реализации арендного проекта занимают услуги профессиональной компании-консультанта, авторитет которой часто служит дополнительным стимулом для привлечения потенциальных арендаторов. Профессиональный консультант принимает на себя весь груз ответственности и поток информации при подборе и формировании портфеля арендаторов, занимается ежедневным мониторингом продвижения проекта и при необходимости перекомпоновки арендных площадей и блоков оперативно решает эти задачи вместе с арендодателем.
