До недавнего времени большинство девелоперов на загородном рынке позиционировали свои коттеджные поселки как элитные. Возможностей иногда не хватало, и недостатки проекта старались компенсировать интенсивной рекламой. Тем временем настоящий элитный сектор постепенно насыщался, а для окрепшего российского среднего класса настало время покупки комфортного загородного жилья.
Недорогие качественные предложения, по мнению заместителя директора Управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимира Яхонтова, пока в основном сосредоточены на вторичном рынке. Однако, как полагает эксперт, жилье на загородном рынке очень быстро устаревает: архитектура - морально, отделка - физически. "То, что казалось в середине девяностых верхом красоты и комфорта (красный кирпич, оцинкованная крыша, высокий забор в чистом поле), сегодня уже трудно продать, если серьезно не снизить цену. Для домов конца 90-х характерны крайне неудачные планировки и архитектура. Только с 2000 года стали использоваться импортные материалы высокого качества, и постепенно улучшилась архитектура домов. С 2003 года начали активно выходить на рынок коттеджные поселки. У людей сформировался вкус, сейчас им уже есть с чем сравнивать. То, что сравнения не выдерживает, продается дешевле, чем того хотелось бы владельцам. Такие предложения частично формируют сегодняшний экономкласс", - полагает Владимир Яхонтов. Дефицит первичных предложений в экономклассе сдерживает и вторичный оборот. Сегодня недорогие вторичные объекты обычно выходят на рынок, когда их владельцы накопили денег на более дорогой коттедж в организованном поселке бизнес-класса.
На первичном рынке под экономклассом сегодня понимаются коттеджи стоимостью до 300 тыс. долларов. Новые поселки в этом ценовом диапазоне строить крайне сложно, несмотря на большой спрос: большие затраты на строительство, высокая цена земельных участков привели к тому, что соотношение затрат и прибыли при строительстве поселков экономкласса может быть невыгодно девелоперу. Поселки экономкласса обычно строят на севере, востоке, юге Подмосковья - там, где более дешевая земля. "Вообще главный вопрос для девелопера - стоимость земли. Если она ему досталась недорого, то он может построить поселок экономкласса и быстро его продать. Хотя предложений "большой" земли сейчас вполне достаточно, собственники обычно пытаются удержать цены на искусственно завышенном уровне. Ясно, что это будет продолжаться достаточно долго, поскольку земля под Москвой раскуплена в качестве актива крупными финансовыми институтами, которые надеются хорошо на этом заработать", - считает Владимир Яхонтов.
Для выравнивания существующего на первичном рынке загородного жилья дисбаланса спроса и предложения возможны два пути: либо будут применяться более дешевые технологии, которые снизят себестоимость, либо платежеспособный спрос постепенно подтянется к тому уровню цен, который сейчас позволяет реализовывать проекты с достаточной рентабельностью. Пока же разумным выходом для тех, кому средства не позволяют в полной мере реализовать свою мечту о загородном комфорте, является ипотека. Некоторые банки начали давать кредиты на покупку домов в конкретных коттеджных поселках. Кстати, для потребителя это хороший знак: если банк сотрудничает с данным девелопером, значит - это надежный проект. Банк не захочет принимать в залог права на объект с риском долгостроя.
