Главная | СМИ о нас | Новостройки по старым ценам

Новостройки по старым ценам

16 января 2002

В новом году заметных событий на рынке недвижимости оказалось предостаточно: "Дон-Строй" отстоял один из самых амбициозных своих проектов, столичным властям так и не удалось свернуть бесплатную приватизацию квартир, а на офисном рынке наблюдался всплеск активности застройщиков.

"Элитки" впрок

Особых причин для суеты у покупателей столичной недвижимости в прошедшем месяце не было. Цены, как и предсказывалось в прошлом номере "Денег", отличались стабильностью, поэтому большинство покупателей предпочло отложить решение жилищных проблем до окончания новогодних каникул. Впрочем, немало было и тех, кто не стал его дожидаться. По словам заместителя гендиректора агентства недвижимости МИАН Олега Репченко, 3-4 января количество обращений в агентство достигло 80% от среднедекабрьского уровня. В рождественские дни многие решили воспользоваться выходными и осмотреть предполагаемую покупку.

На рынке новостроек в январе предлагается то же, что и в декабре, и по тем же ценам (см. график). Некоторые изменения произошли лишь на рынке элитного жилья. По словам директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Павла Здрадовского, в этом сегменте рынка в конце года наблюдался значительный приток клиентов и рост числа сделок, многие из них заключались вплоть до 31 декабря. Причин тому господин Здрадовский видит несколько. Во-первых, покупатели дорогих квартир внимательно следят за общеэкономической ситуацией и резонно полагают, что наметившаяся тенденция к росту цен на нефть невыгодным для них образом скажется на стоимости московского жилья. Во-вторых, иметь квартиру в Москве становится все более престижно, и не только среди россиян и жителей СНГ, но и среди преуспевающих граждан развитых стран. В-третьих, дорогое жилье становится все более популярным объектом инвестиций. По оценкам Penny Lane Realty, не менее 25% элитных квартир Москвы приобретены не для проживания, а для дальнейшей сдачи в аренду.

Возросший спрос не мог не сказаться на ценах. Наиболее характерный пример -- заявление департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) о повышении с 15 января 2002 года средней цены на квартиры в жилом комплексе "Кунцево" -- одной из самых больших элитных новостроек столицы -- с $1350 до $1460 за кв. м. По словам руководителя ДИПС Леонида Краснянского, подорожание объясняется именно высокими темпами продаж. Впрочем, стоит иметь в виду, что за два месяца до этого ДИПС объявил о 30-процентном снижении цен в ЖК "Кунцево"-- с $1850 до $1350 за кв. м. Грядущее повышение -- не только ценовая коррекция, но и удачный PR-ход: узнав о масштабном снижении цен, потенциальные покупатели всерьез заинтересовались ЖК "Кунцево" и теперь наверняка поторопятся трансформировать свою заинтересованность в реальные покупки.

Еще один застройщик элитного жилья, компания "Дон-Строй", в конце декабря прошла через нелегкое испытание: общественный градостроительный совет при мэре Москвы рассматривал коллективную жалобу москвичей, протестовавших против строительства жилого комплекса "Триумф-Палас" -- стилизованного под сталинскую высотку 47-этажного дома в районе метро "Сокол". Юрий Лужков решил, что "Триумф-Паласу" быть, но в урезанном виде -- вместо 220 тыс. кв. м будет возведено 125 тыс. Кроме того, "Дон-Строю" придется отказаться от одного из своих основополагающих принципов -- инфраструктура дома будет доступна не только его жильцам, но и прочему населению.

Олег Репченко, заместитель гендиректора агентства недвижимости МИАН: Ситуация с "Триумф-Паласом" является частным случаем традиционного неприятия москвичами нового строительства. Новостройки ничего, кроме неудобств, жителям соседних домов не дают, чем и объясняется их негативное отношение. Всегда находятся активисты, которые собирают подписи и требуют запретить строительство. Это банальная ситуация, а ажиотажный интерес к судьбе "Триумф-Паласа" связан не столько с самим проектом, сколько с известностью компании "Дон-Строй", использующей принцип тотальной рекламы.

Подкоп под очередь

Если в области купли-продажи жилья весь прошедший месяц было более или менее спокойно, то вокруг его приватизации кипели нешуточные страсти. Речь прежде всего идет о попытке столичных властей покончить с бесплатной раздачей жилплощади. Разработанные департаментом муниципального жилья (ДМЖ) и поддержанные Мосгордумой поправки к закону "О приватизации жилищного фонда в РФ" предусматривали, что предназначающееся очередникам жилье будет передаваться в городской жилищный фонд социального использования. Квартиры, очутившиеся в фонде, очередники смогли бы получить только на условиях бессрочного пользования и, естественно, без права приватизации. Руководитель ДМЖ Петр Сапрыкин успокаивал москвичей, что нововведение коснется только тех, кто будет зарегистрирован в очереди после принятия поправок. Но судя по всему, оно вообще никого не коснется. 20 декабря Госдума РФ отклонила законопроект. Очередники могут спать спокойно, но только до принятия Жилищного кодекса РФ, в котором планируется ограничить бесплатную приватизацию жилья ориентировочно 2004 годом.

Еще одним недействующим документом стало постановление Мосгордумы "О приоритетах предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений в 2002-2003 годах". Намеченное на 27 декабря третье чтение проекта постановления было отменено по инициативе правового управления мэрии -- оно забрало проект на экспертизу. Как сообщили "Деньгам" в пресс-службе Мосгордумы, экспертиза займет не более двух недель -- "Приоритеты" наверняка будут приняты (или не приняты) уже в январе. В случае принятия столичных очередников ждет ряд неприятных сюрпризов. Прежде всего это констатация того, что город не в состоянии обеспечивать бесплатным жильем более 8300 семей в год. Учитывая, что сейчас в очереди находится 191 тыс. семей (около 650 тыс. чел.), очередникам, не имеющим льгот (инвалиды, ветераны, многодетные семьи и пр.), стоит настроиться на минимум 20-летний срок ожидания бесплатной квартиры.

Однако самой интересной новацией "Приоритетов" является трюк с исчислением срока нахождения в очереди. В 2002-м и 2003 году время для очередников остановится: количество полных лет стояния в ней будет определяться сроком на 1 января 2002 года. В пояснительной записке, подготовленной Петром Сапрыкиным, указывается, что "данное предложение не только служит решению задачи приведения в соответствие потребностей с возможностями города, но также позволит более четко сформировать программу на весь двухлетний период". На самом деле, это не столько сузит круг получателей квартир, сколько уменьшит суммы, на которые в ближайшие два года смогут претендовать получатели безвозмездных субсидий на приобретение жилья -- каждый проведенный в очереди год позволяет им требовать увеличение размеров субсидии.

Возможное сокращение формальных сроков нахождения в квартирной очереди отчасти компенсируется очередным повышением нормативной цены 1 кв. м, применяемой при расчете суммы предоставляемой субсидии. Если в IV квартале 2001 года эта цена составляла в Москве 12 800 руб., то на первый квартал 2002 года распоряжением главы Госстроя Анвара Шамузофарова она определена в 15 000 руб. Заметим, что столь ощутимый рост нормативной стоимости не только превосходит темпы инфляции, но и впервые выводит ее на уровень минимальных рыночных цен.

Наталия Коренева, руководитель муниципального унитарного предприятия "Агентство по реализации жилищного займа и субсидий": При определении нормативной цены квадратного метра в расчет принимается не рыночная цена, а строительная себестоимость. В результате получатель, скажем, 90-процентной субсидии вынужден оплачивать за свой счет не 10%, а 20-30% стоимости квартиры. На мой взгляд, это ненормальная ситуация. Нормативная цена -- один из основных показателей при определении суммы субсидии, и она должна быть увеличена до среднерыночной.

Офисный рост

Цены на офисном рынке, как и на рынке жилья, за последний месяц существенно не изменились (см. таблицу). Однако в декабре там произошло немало значимых событий. Во-первых, были введены в эксплуатацию два крупных бизнес-центра класса "А": "Галс-Тауэр" на 1-й Тверской-Ямской улице (14,1 тыс. кв. м, девелопер проекта компания "Система-Галс") и "Садовая-Плаза" на Долгоруковской улице (20 тыс. кв. м, девелопер проекта компания "Мосэнка"). Офисные площади в обоих бизнес-центрах предлагались в аренду еще на этапе строительства -- по $550-600 за кв. м, без НДС и эксплуатационных расходов. Однако в ноябре "Энка" решила снизить цены на $50-70, и, по словам гендиректора холдинга Penny Lane Георгия Дзагурова, "офисы разошлись как горячие пирожки -- к моменту сдачи комплекса в эксплуатацию фактически все площади оказались сданы". В "Галс-Тауэре" сейчас сдано около 30% площадей, однако отсутствие дальнейшей конкуренции со стороны "Садовая-Плаза" (комплексы расположены в километре друг от друга) и наличие крупного базового арендатора -- Раффайзенбанка позволяет "Системе-Галс" надеяться на успешную заполняемость "Галс-Тауэра".

Столичные власти тоже озаботились в декабре своим офисным хозяйством. Руководитель комплекса имущественно-земельных отношений (КИЗО) Олег Толкачев объявил о пересмотре размера арендных ставок на принадлежащие городу нежилые помещения. По словам господина Толкачева, городская недвижимость должна приносить городу прибыль, сопоставимую с 50% ставки рефинансирования ЦБ РФ (25% годовых). То есть доходная часть (арендные платежи) должна превышать расходы на содержание и реновацию объектов не меньше чем на 12,5%. По расчетам КИЗО, применение новой методики расчета приведет к росту средней арендной ставки на 20-30%. Вводиться новые ставки будут во II-III квартале этого года. Менеджер отдела коммерческой недвижимости компании "МИЭЛЬ" Софья Агеева считает, что доля городских площадей на столичном рынке аренды нежилых помещений составляет не менее 40% и предусмотренный КИЗО рост арендных ставок может спровоцировать их увеличение и частными арендодателями.

Еще одной важной новостью декабря стало приобретение девелоперской компанией "КВ Инжиниринг" АО "Финансовый центр ММВБ" -- дочерней компании Московской межбанковской валютной биржи, обладающей правами на строительство 36-этажного офисного здания рядом с метро "Кутузовская". Строительство бизнес-центра было заморожено на стадии работ нулевого цикла сразу после кризиса 1998 года. Теперь ММВБ решила окончательно распрощаться со своим амбициозным проектом и переуступить права на его реализацию профессиональному девелоперу. По словам гендиректора "КВ Инжиниринг" Игоря Брановицкого, в настоящий момент сделка находится в стадии оформления. В случае ее успешного завершения проект будет переработан из биржевого в офисный, а после его согласования с московским правительством (ориентировочно во II квартале 2002 года) "КВ Инжиниринг" планирует начать строительные работы.

Максим Жуликов, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty: Проект "КВ Инжиниринг", несомненно, перспективен. Место расположения идеальное. Во-первых, рядом две самые скоростные трассы -- Кутузовский проспект и третье транспортное кольцо. Во-вторых, западное направление весьма популярно у столичного менеджмента, значительная его часть живет в районе Рублевского шоссе и Крылатского. Тот факт, что строительство комплекса будет завершено не ранее 2004 года, застройщику только на руку -- к этому времени транспортные проблемы в центре города вынудят арендаторов искать более привлекательные места для своих офисов, и район Кутузовского проспекта, несомненно, будет одним из них.

Коммерсантъ-деньги