Главная | СМИ о нас | В поисках временного жилища

В поисках временного жилища

23 октября 2002

Что нужно сделать, чтобы вас не "испортил" квартирный вопрос

В ситуацию на рынке столичной недвижимости меня посвятил один мой знакомый риэлтор. Самые дешевые "однушки", говорил он, сегодня стоят не менее 200 долларов, появляются раз в месяц (два - уже событие) и "улетают" с ходу. За 250 держатся дольше. Скажем, обычная квартира в Митино, серенькая, со стенкой 80-х годов, стоит 350 долларов. Берут. А спрос фиксирует цену. "Двушка" не в центре - это минимум 300 долларов, чаще 350. Даже если там одни голые стены. "Трешка" - 400. Далее по районам: Юго-Запад, Раменки, Ясенево - 300-350, "Алтуфьево", "Медведково", "Речной вокзал", "Водный стадион" - 250-300, Ярославское шоссе, "Улица Подбельского", "Черкизовская" - 220-250. Северо-Восток - в среднем 250 (и ту надо ждать 2-3 недели, пока появится). Рязанский проспект - 270 (без мебели и телефона). Стоимость жилья определяют тип дома, меблировка, удаленность от метро, дополнительные удобства, наличие ремонта, срок съема... Самые "тяжелые" квартиры - со старой сборной мебелью, без кресел и диванов. Если необставленное жилье сдается по завышенной цене ("однушка" за 270 долларов), уверяет мой знакомый, то клиента не жди. Мало влияют на цену близость рынка, наличие второй (закрытой) комнаты, мягкой мебели, комплекса неудобств... Случается, что за 250 долларов сдают очень "упакованную" квартиру: с телевизором, музцентром, оснащенной кухней. Это или новички, или от нужды. Бывают пустые "однушки" за 270 и убогие "двушки" за 400 долларов, но тут уже перебор. За те же 400 вполне реально найти квартиру с гарнитурной мебелью и евроремонтом, говорит мой консультант. В конечном счете цену определяют только амбиции хозяев. Многие москвичи существуют на разницу в оплате, говорит мой знакомый. Скажем, семья из трех человек сдает "однушку" на "Тимирязевской" за 320 долларов, а снимает "двушку" у МКАД за 270. Выигрыш в метрах - раз, 50 долларов в кассу - два. Есть профессиональные скупщики: берут в банке ссуду на покупку жилья, выкупают, а затем сдают в аренду. В результате всех вычетов квартира обходится им в 30 процентов стоимости. Кто сдает и кто снимает Сдают жилье в аренду сегодня практически все москвичи: служащие, интеллигенция, научные работники, профессура, бюджетники, работяги, домохозяйки, пенсионеры... Сдающие на 2-3 дня или на неделю-две группируются у вокзалов, ориентируясь на командировочных и сезонных торговцев. Расценки тут раза в 2-3 выше обычных, за неделю проживания могут запросить 100 долларов. Посуточная сдача в прошлом году, когда комнаты были по 70-100 долларов, набегала в 6000 рублей или 200 у. е. в месяц, то есть по 200 рублей за ночь. Снимают жилье мелкие фирмачи, палаточники, рыночные торговцы, шабашники, менеджеры среднего уровня, представители культуры и шоу-бизнеса, служащие, студенты, криминалитет... Возраст - до сорока. Сдают чаще русским (99 процентов), но в очереди больше южан, говорит мой консультант. Агенту важнее порядочность и платежеспособность клиента. Регистрацию хозяева, как правило, не делают. Регистрироваться советуют у родственников, знакомых, друзей... С участковым договариваются полюбовно. Иногородние студенты - дети богатых родителей - могут снять квартиру за 250-300 долларов, ее забивают дорогой техникой и живут сколько оговаривает контракт (по крайней мере пять лет учебы, если хозяева не против). Дети родителей со средним достатком ищут жилье за 150-200 долларов без излишеств. Необеспеченные студенты могут снять квартиру в складчину - на троих-четверых. Нередко молодежь заказывает жилье "навороченное", с евроремонтом и прочим, но - на два-три дня. Это целевая аренда - что-то отпраздновать или чтоб уединиться влюбленной парочке. И найти такой вариант не проще, чем дешевые метры на долгий срок у метро и с телефоном. Географически вторыми после кавказцев идут граждане Украины, Молдовы, Беларуси. Из наших дорогу в Москву проложили Тула, Тверь, Новосибирск, Владивосток, Тюмень, Свердловск, Краснодар, Пенза... У большинства здесь свой бизнес. Иностранцы в этом списке составляют 1 процент. До кризиса лидировали американцы, немцы, шведы - сотрудники представительств; теперь - Ливан, Йемен, Индия, Пакистан... Многие закончили советские вузы и женаты на россиянках. Риэлторский этикет В каждой профессии есть кодекс чести. Агент должен ясно видеть перспективу и упреждать будущие проблемы клиента. Если у вас собака, то вариант должен предусматривать место для ее выгула даже если вы сами упустили это из виду; если у вас больная нога, то агент не может подсунуть вам дом без лифта... Это вопрос его репутации. Жилье с юридически отягощенной историей в солидном агентстве вам не предложат. Даже если вы прельститесь дешевизной, вам терпеливо растолкуют, чем грозит эта "выгодная" сделка. Такие варианты - как мины замедленного действия, а агент - сапер. Еще нормальный агент отсоветует клиенту арендовать жилье в сезон высоких цен, зато посоветует в это время жилье сдать. Поэтому летом столичное жилье в основном снимается, а зимой - сдается. Доказывая свою состоятельность и честность, агент не должен опаздывать на встречи, обсуждать своего клиента, отвечать грубостью на эмоциональные всплески клиента, говорить заведомую неправду. Риэлторское лукавство оправдано лишь в случае пользы клиента. Можно, например, сказать, что до квартиры две остановки на автобусе, а можно - 10 минут пешком. И то и другое правда, хотя звучит по-разному. У агентов есть свои уловки. Нельзя заранее отпугивать клиента: быть может, он оценит достоинства квартиры и закроет глаза на то, что агент считает недостатками. Допустим, вид из окна. Их бывает три: на улицу, во двор и в торец соседнего дома. Если дом стоит на проспекте Вернадского, можно упустить это неудобство (шум, загазованность и прочее) и сказать, что окно - с видом на цирк. Последнее звучит гораздо привлекательнее! Хорошие и плохие районы До недавних пор самым престижным местом в Москве была Фрунзенская набережная: река, обслуживание и сталинская застройка. Тут жили функционеры и приближенный к ним состав. Теперь оазис благоденствия переместился к храму Христа Спасителя. В районе Волхонки и Пречистенки санузел стоит столько же, сколько квартира в Кузьминках. Позиции московского Запада по сравнению с московским Востоком лишь упрочились. Западные преимущества - экология и транспорт. Скажем, Воробьевы горы и Шоссе Энтузиастов - две разные планеты. В элитных показателях учитывается состав населения, качество жилья, наличие промзон и прочее. Существенное место занимают магистральные развязки. Происходит сегментация города: для многих переехать из "Текстильщиков" на "Университет" уже нереально. Когда-то Строгино считалось районом номенклатуры и офицерства. Как только эти категории отрезали от финансирования, Строгино "покатилось" вниз. Основная волна миграции населения в Москве сошла, остались застарелые нерасселенные коммуналки. Когда в элитных районах "вымрут" последние бабушки, никакие их наследники тут жить уже не будут, просто не впишутся в сформировавшуюся среду. Квартиры будут проданы, и в них въедет соответствующий класс. Появился новый тип элитности жилья - комплексы. Это сообщества за забором: с охраной, отдельным водоснабжением и прочим сервисом. Это даже круче, чем дачный поселок "Золотые ключи", - брусчатка, сауны и автостоянки, попугаи в холлах, где в подъезде живут пять хозяев, троих из которых знает вся страна, а двоих не знает никто. Автономная замкнутая структура - это город в городе для очень "белых" людей. "Кидальные" схемы Помните случай, когда мужик продавал кирпичный порошок как средство борьбы с клопами? О чем нам все это говорит? О том, что мошенник - существо веселое, находчивое и наглое. У экспертов по недвижимости есть понятие "кидальные схемы". Понятие это всеобъемлющее: от мелкого надувательства (утаивания, недомолвок, накруток и прочей "пересортицы") до откровенного жульничества, когда из вас попросту делают круглого идиота, то есть грабят ловко и по-крупному, всучивая вместо товара одни голые обещания. Каковы же эти маневры нынешних продавцов воздушных замков? Самый распространенный обман в сфере недвижимости, когда с вас берут задаток, аванс, плату за информацию (дело не в названии, а в реально вытянутых из вашего кошелька деньгах), впаривают вам "липу" и делают "аривидерчи" с улыбкой утомленных альтруизмом херувимов. Обычно это происходит в каких-то малоприспособленных помещениях или, напротив, в достаточно презентабельных интерьерах, хотя и подозрительно скромного метража. Касается это, как правило, аренды жилья. Вообще-то застраховаться от мошенничества не так просто, во всяком случае "антисхем" не существует. Еще ни один риэлтор мне, например, таковой не припомнил, а среди них были и такие, которые собаку на этом съели. Может быть, они сами не без греха, а может быть, в душе симпатизируют этим бойким ребятам - мастерам иллюзиона? Почему так бессмертно популярны Ходжа Насреддин, Остап Бендер или знаменитая гайдаевская троица? Нам нравится именно то, что они - пройдохи. Во избежание неприятностей не следует клевать на привлекательно низкие цены и несбыточно короткие сроки выполнения операций, безоглядно доверяться непроверенным личностям, а следует держать нос по ветру и бежать всякой назойливой цыганщины, припомнив пушкинское "я сам обманываться рад" лишь как то, чего делать как раз не следует. Капкан на клиента Вы решили снять квартиру. Начинаете обзванивать агентства. Информация, которую вы получаете, заведомо искажена. Агентства исходят из принципа: говорить клиенту то, что он хочет услышать. Им выгодно клиента заманить, а уж как его обработать - дело тонких профессионалов. Такие капканы в сделках с недвижимостью не редкость. Поэтому исходите из того, что нормальное агентство все делает с письменного согласия клиента и само, произвольно, не может изменить цену, а клиента потом поставить перед фактом. При аренде жилья нелишне поинтересоваться, как давно проводился капитальный ремонт, в каком состоянии перекрытия, коммуникации и т. д. Какова инфраструктура района. Кто ваши будущие соседи. Что собой представляет подъезд. Как работает АТС (особенно если у вас компьютер с выходом в Интернет). Не надо забывать, что есть такое понятие, как "скрытые дефекты", ибо элементом дискомфорта, могущего довести до отчаяния, может стать все что угодно: от пьющего соседа до привидений в доме, где до вас произошло страшное убийство лет двести назад. Больше всего о предмете сделки могут поведать соседи, а вовсе не хозяева и ЖЭК. Не приведи бог нарваться на жилье с отягощенной историей или неучтенными совладельцами. Мало приятного, если объявится такой из небытия - допустим, из мест не столь отдаленных - и начнет претендовать на занятые вами метры. И даже если юридических прав у такого гражданина не окажется, но сил и времени, чтобы отравить вашу жизнь, у него хватит. Хорошие районы: "Новогиреево", "Речной вокзал", "Планерная", "Улица Подбельского", "Юго-Западная", Сокольническая, Калужско-Рижская и Филевская ветки метро... Спорные районы: "Битцевский парк", "Медведково", "Пражская", "Отрадное", Арбатско-Покровская ветка... Аутсайдеры рынка: юг Таганско-Краснопресненской и зелeной веток и Южное Бутово, хотя цены тут не ниже - 180-230 долларов.

Финансовая Россия