Главная | СМИ о нас | Временное жилье - постоянный рост?

Временное жилье - постоянный рост?

1 ноября 2003

С каждым годом операции на рынке аренды столичного жилья становятся все более прибыльными. Особенно четко эта тенденция прослеживается на фоне прогнозов риэлторов о грядущей весной стабилизации на рынке недвижимости в целом. При росте арендных ставок спрос на временное жилье по-прежнему остается неудовлетворенным.

Рынок аренды развивается по тем же законам, что и любой другой. Дефицит квартир моментально отражается на росте арендных ставок, а цены на наименее востребованное жилье стабилизируются или даже несколько снижаются. Сказываются и сезонные явления. Так, наиболее существенная дельта между уровнем спроса и предложений на рынке аренды наблюдается весной в марте-апреле (график 1 иллюстрирует соответствующую динамику в текущем году). В этот период прослеживается наименьшая активность нанимателей, провоцируя небольшое снижение цен. Зато с наступлением лета спрос постепенно возрастает и достигает своего пика к концу августа. С приходом нынешней осени аналитики компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" зафиксировали превышение общего объема заявок на наем жилья над имеющимся на рынке предложением. В результате произошла довольно ощутимая корректировка арендных ставок в сторону их повышения.

Типовой ажиотаж

Повышенный спрос коснулся самого дешевого и в то же время наиболее дефицитного сегмента жилья. По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в октябре уровень спроса на однокомнатные квартиры превысил уровень предложения более чем в три раза (см. гистограмму 1). Это сказалось на существенном увеличении средней арендной ставки на эти квартиры - с $280 в январе до $345 в октябре. В итоге сегодня на столичных окраинах уже практически невозможно снять поблизости от метро приличную "однушку" за $250 в месяц. Лучше сразу рассчитывать на сумму $300. В центральных районах города речь идет уже о $350-400.

Для остального типового жилья характерна та же динамика - спрос ощутимо превышает предложение. В результате для двухкомнатных квартир средняя стоимость месячного найма поднялась с $390 (январь) до $460 (октябрь). Сегодня в спальных районах города трудно подыскать вариант дешевле $350-400, в районах точечной застройки меньше чем за $500, а в пределах Садового кольца стартовая ставка - $600-650.

Самое невостребованное в смысле найма жилье - многокомнатное. По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", на те же "трешки" предложение аж в шесть раз превышает спрос. А четырехкомнатные апартаменты остаются в явных аутсайдерах, поскольку желающих их арендовать сегодня практически нет. Поэтому неудивительно, что замедлились и темпы роста средних цен - $570 в октябре против $560 в сентябре.

В середине осени почти половина потенциальных съемщиков (47%) хотели найти квартиры с ежемесячной арендной ставкой в районе $250-350. Это было сделать непросто - предложение в нижнем ценовом диапазоне составило всего 13% общего объема (см. гистограммы 2 и 3).

Около 25% нанимателей были согласны уложиться в сумму $350-450 в месяц, что также представлялось затруднительным при уровне предложения в 12%. Зато для желающих снять квартиру в пределах $450-600, а таковых было 14%, прослеживалась определенная свобода выбора (14% всего объема предложения). На более дорогую жилплощадь спрос оказался существенно ниже. Достаточно сказать, что 40% всего объема предложения - варианты стоимостью от $1 тыс. в месяц, а претендовали на них лишь 4% съемщиков.

Элитный дефицит

Наряду с дешевой жилплощадью сегодня повышенным спросом пользуются и квартиры в элитных домах. Причем, если после кризиса 1998 года предложение на рынке аренды элитных квартир существенно опережало спрос, то в этом году аналитики компании Penny Lane Realty зафиксировали прямо противоположную ситуацию. В некоторых ценовых сегментах даже прослеживался определенный дефицит предложения, связанный со снижением темпов поступления на рынок новых квартир. Это, в частности, коснулось ценового диапазона от $4 тыс. до 8 тыс. в месяц. В сентябре-октябре количество заявок на такое жилье выросло на 7%. А число нанимателей, готовых платить за квартиру от $8 тыс. в месяц, увеличилось и того больше - в 1,75 раза. При этом в сентябре спрос в диапазоне $2-4 тыс. был удовлетворен на 79%, а в сегменте от $4 тыс. - на все 85%.

По мнению риэлторов, такому положению вещей способствует ряд факторов, наиболее существенный из которых связан с изменением менталитета у представителей деловой элиты. Состоятельные наниматели в последнее время стали чаще задумываться о выгодах аренды недвижимости по сравнению с ее приобретением. К тому же спрос был невольно подогрет острым дефицитом свободных мест в приличных столичных отелях.

Изменения коснулись и портрета потенциального квартиросъемщика элитных апартаментов. Если в 1995 году "львиную" долю составляли иностранные наниматели, то в этом году бурный рост спроса на временное жилье обеспечивала российская клиентура. А кардинально ситуация поменялась в начале осени. Так, еще в августе лишь 28% клиентов, рассчитывающих на жилье в сегменте от $4 тыс. в месяц, имели российский паспорт, но уже в октябре пропорция составила 65:35.

Вообще же "элитная" аренда стоит от $4-5 тыс. в месяц за квартиры в домах повышенной комфортности с полной инфраструктурой до $18 тыс. и более за метры в клубных особняках.

"Элита" советской эпохи - "сталинки" и цековские дома сегодня оказались практически не востребованы. По словам начальника отдела аренды агентства недвижимости "МЕЛИНА" Натальи Богомоловой, сейчас на рынке "зависают" квартиры от $1-2,5 тыс. в сталинских домах, расположенных в центре и других престижных районах. Это касается и квартир в домах, построенных 10-15 лет назад. Если еще два-три года назад они пользовались спросом, то сейчас находят своих нанимателей с большим трудом. Причина состоит в том, что "промежуточные" варианты сегодня устраивают далеко не всех. Если у граждан ограниченное количество средств, то предпочтение отдается самому неприхотливому дешевому жилью, включая комнаты за $100-150. Более же состоятельным клиентам социальный статус не позволяет экономить на аренде качественной жилплощади.

Поэтому если они и отдают предпочтение аренде жилплощади в "старом" историческом доме, то лишь только после его реконструкции и создания всех необходимых условий для комфортного проживания, начиная от охраняемой прилегающей территории, подземного гаража и заканчивая комплексом объектов инфраструктуры.

"Работающие" квартиры

В прошлом году инвестиционная привлекательность столичной недвижимости была очевидна. Сейчас же игра на ценовом удорожании жилплощади не слишком привлекательна. Особенно с учетом прогнозов о грядущей ценовой стабилизации. Но если цены на столичное жилье уже практически исчерпали потенциал для дальнейшего сколько-нибудь активного роста, то арендным ставкам есть куда расти. Поэтому неудивительно, что сегодня в сознании у многих граждан меняется отношение к сделкам аренды. Теперь наем жилья уже рассматривается не только с точки зрения временного улучшения жилищных условий на период, необходимый для накопления средств на собственную квартиру.Все чаще экономически активное население предпочитает улучшать свое финансовое положение как за счет поднайма, т. е. пересдачи снимаемой жилплощади, так и за счет сдачи специально купленной для этих целей квартиры. Например, вложив около $30 тыс. в приобретение "однушки" в типовом панельном доме в более-менее приличном районе, можно рассчитывать на получение ежемесячной арендной платы порядка $350-400. То есть срок окупаемости такого вложения - 6-7 лет при нынешней конъюнктуре. А с ее изменением вполне вероятно более скорое возвращение вложенного. Выгода от этих операций кажется очевидной. Владельцы, сдаваемые квартиры, а таковых, по различным оценкам, насчитывается порядка 120-150 тыс., могут рассчитывать не менее чем на 15-18% годовых в валюте.

Немало собственников, стараясь свести к минимуму риски от сдачи в аренду квартир, заключают договоры долгосрочной аренды жилья с агентствами недвижимости, которых они наделяют правами на пересдачу своих квартир. В этом случае владельцам метров не придется волноваться за сохранность обстановки и квартиры. Единственный минус для них - отсутствие возможности последующей корректировки цен. Но, как известно, за всякое спокойствие приходится платить.

График и гистограммы предоставлены компанией "МИЭЛЬ-Недвижимость"

Квадратный метр