Главная | СМИ о нас | Сдаётся жилплощадь за МКАД

Сдаётся жилплощадь за МКАД

30 июня 2003

Как отмечают риэлторы, этим летом традиционного затишья на рынке аренды жилья не наблюдается. Объяснение этому факту простое: приток мигрантов в Москву сегодня примерно в два раза превышает прошлогодний уровень. Так, по данным ГУВД столицы, ежедневно в город прибывает искать удачу около 3 тысяч человек, а возвращается обратно не более одной тысячи. К тому же, лето горячая пора для сезонных рабочих, занятых на стройках, рынках и в других местах приложения неквалифицированного труда.Последний факт примечателен. Если ранее в Москву в основном направлялась квалифицированная рабочая сила, традиционно предъявлявшая спрос на относительно качественное арендуемое жилье, то сегодня приоритеты сместились в сторону дешевых низколиквидных квартир. Именно поэтому в столице наиболее дефицитны однокомнатные квартиры на окраинах до 250-300 долларов.

Однако свободным такое жилье практически не бывает, и арендаторам волей-неволей приходится искать другие варианты. Главный из них квартиры в ближнем Подмосковье. Выбор жилья там довольно разнообразен: квартиры в многоэтажных домах, частные дома, общежития, переделанные под гостиницы без претензий .

Далеко до Москвы

Постоянно растущие арендные ставки на жилую недвижимость в столице привели к тому, что цены на аренду в области за 2002 год увеличились на 30-35%, а за пять первых месяцев 2003 г. еще на 10 процентов. Однако уровень и темпы их роста по-прежнему ощутимо отстают от столичных показателей.

В Москве сегодня сдается около 400-430 тысяч квартир, а в городах ближнего пояса (до 20 км от МКАД) общее количество сделок по аренде, по разным оценкам, составляет всего 60-80 тыс. квартир.

Наибольшим спросом пользуется качественное жилье в городах-спутниках (Одинцово, Мытищи, Химки, Красногорск, Долгопрудный, Реутов). Как правило, арендаторы предпочитают заселять квартиры в новых домах, чьи потребительские характеристики близки к московским. При этом главные требования к жилью, как и в столице, наличие телефона и близкое расположение транспортной остановки, от которой можно добираться в Москву на работу.

Если жилье отвечает этим двум требованиям, то стоимость аренды может составлять 200 долларов за однушку и 250 за двушку . Квартиры хорошего качества, но не отвечающие этим двум требованиям, уходят за 150 и 180-200 долларов соответственно.Принято считать, что подмосковный рынок жилья в целом более дикий , чем московский. Тут собственные нормативные акты в отношении жилья, небольшое количество профессиональных агентств недвижимости. Это в том числе относится и к сегменту сдаваемого жилья. Но не стоит считать, что дикость является только отражением менталитета жителей области. Например, нежелание риэлторов браться за аренду квартир объясняется тем, что за свои услуги они получают небольшие комиссионные (которые, как известно, являются производной от стоимости аренды). К тому же, нередко контингент арендаторов таков (в основном выходцы из ближнего зарубежья), что отбивает всякую охоту заниматься сопровождением сделок с их участием.

Но какие-то элементы подмосковного рынка зависят и от менталитета местных жителей. Как отмечают риэлторы, многие владельцы областных квартир предпочитают обходиться без услуг риэлторских компаний и искать жилплощадь через знакомых или по объявлениям, экономя на комиссионных агентству сумму, равную месячной арендной плате. Нередки случаи, когда местные жители представляют своего родственника или хорошего знакомого как риэлтора, который забирает себе за услуги комиссионные (т. н. 13-я зарплата ).

Кроме того, в области развита родственная аренда , когда квартира сдается знакомым, родственникам или по рекомендации.

Вечный дефицит

На сегодняшний день спрос на квартиры в области существенно превышает объем выставленных на рынок предложений. По некоторым данным в секторе квартир стоимостью до 200 долларов спрос превышает предложение в 3-4 раза, а на комнаты до 70-80 долларов в 4 раза.

Наиболее дефицитны, как и в Москве, однокомнатные квартиры. На двушки спрос примерно равен предложению, а вот трехкомнатные квартиры очень долго не могут найти арендаторов. При этом стоимость аренды трешки в ближнем Подмосковье нередко такая же, как и на приличные московские однушки 300-400 долларов. А четырехкомнатные квартиры по сути, неликвидный товар (в среднем 450 долларов).
С удалением от МКАД падает и цена аренды. Например, в Лобне, Голицино, Щелково однушка оценивается в 100-120 долларов, двушка в 150-180. Однако добираться до ближайшей станции метро от этих городов минимум 50-60 минут, что несколько отпугивает потенциальных арендаторов, связанных с работой в Москве. Поэтому снимают такое жилье в основном местные молодые семьи.

Свои законы

При определении цены аренды подмосковного жилья действуют несколько простых правил. Как уже говорилось выше, это наличие телефона и транспортная доступность. Следующие факторы количество комнат (стоимость аренды квартиры возрастает в среднем на 50 долларов при прибавлении к ней очередной комнаты) и направление. Здесь стабильно действует истина, в соответствии с которой, чем ближе от МКАД расположена недвижимость, тем дороже обходится ее аренда. В городах-спутниках, находящихся к западу, юго-западу, или к северу от столицы (Одинцово, Мытищи, Королев, Троицк, Химки), арендные цены всегда более высокие, нежели на востоке или юге области. Это объясняется как экологической благополучностью западных районов, так и наличием удобных транспортных магистралей, связывающих их со столицей.

Необычный сегмент частные дома. По различным оценкам, их сдается немного не более 2 тыс. Стоимость аренды может колебаться от 100 долларов (что-то вроде домика в садовом товариществе) до нескольких тысяч (коттедж). В отличие от дач их снимают не на сезон, а круглогодично.

Для себя, любимого

Остальные факторы (ветхость дома, ремонт, наличие мебели, гаража, вид из окна) влияют на размер арендных ставок в гораздо меньшей степени, чем в Москве. Причина в том, что в ближнем Подмосковье слишком много ветхого жилья, и выдвигать требование, чтобы квартира была отремонтирована, обставлена качественной мебелью, иметь современную сантехнику и бытовую технику абсолютно бесперспективно.Только-только в Подмосковье появляется система, когда новостройка приобретается с целью сдачи ее в аренду, хотя прибыльность такой операции не меньше, чем в Москве. Как объясняют риэлторы, это происходит по одной главной причине: покупатели не слишком обеспеченные люди, в планы которых не входит сдавать свое единственное жилье.

Квартира. Дача. Офис