Главная | СМИ о нас | Снимать - не строить

Снимать - не строить

9 мая 2003

Лето закончилось. На рынке найма квартир началось сезонное оживление. Предложение не может удовлетворить растущий спрос, и цены ползут вверх. Что почем в сегодняшней Москве? Какие перспективы есть у тех, кто желает арендовать квартиру?

С окончанием летнего сезона традиционно начинается оживление на рынке аренды недвижимости. Сезонность является одним из основных факторов, оказывающих влияние на ценовую политику агентств недвижимости. Не секрет, что снять уютную, чистую квартиру с удобствами и поближе к Центру по приемлемой цене намного легче в конце мая, когда большинство владельцев квартир отправляются за город, а иногородние квартиросъемщики уезжают домой.

Обычно летом предложение недорогого жилья превышает спрос на него, что дает общее сезонное снижение цен на недвижимость. Однако это лето оказалось исключением, так как цены на аренду недвижимости в этом году упали незначительно, а вот предложение - серьезно подросло.

По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", за последние полтора года средняя стоимость квартир на рынке аренды в Москве увеличилась по однокомнатным квартирам на 25%, по двухкомнатным - на 17%, по трехкомнатным - на 11% (без учета элитного жилья). Средняя стоимость однокомнатных квартир на рынке аренды оставалась практически неизменной в течение апреля-июня и составляла $340 в месяц, а в июле увеличилась до $350. Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры, которая с декабря 2002 по апрель 2003 года составляла $450, в мае упала до $435, а с июня начала расти и на конец июля составляла $455. Средняя стоимость аренды трехкомнатных квартир, несмотря на кажущийся сезонный спад, на протяжении мая-июня этого года росла и составила в июле $565. Это можно объяснить тем, что трехкомнатные квартиры пользуются повышенным спросом у определенной категории граждан, которые пока еще не могут позволить себе приобрести элитное жилье. Вместе с тем они обладают средними, но стабильными источниками дохода, достаточными для содержания семьи и своевременной оплаты аренды.

В зависимости от административного округа стоимость аренды квартиры изменяется в достаточно широких пределах. Любая квартира в Центре (не относящаяся к элитному жилью) по стоимости обходится на 35% дороже, чем аналогичное жилье в других административных округах. Вообще же стоимость аренды однокомнатных квартир варьируется от $310 на Северо-Западе до $405 в Западном административном округе.

Двухкомнатная квартира обойдется нанимателю минимум в $415 в Северо-Восточном округе или максимум в $495 - в Западном. Цены на трехкомнатные квартиры колеблются от $505 в Восточном, Юго-Восточном и Северо-Западном округах до $645 на западе столицы. Лидерство по ценам на аренду недвижимости после Центра уверенно держит Западный административный округ.

Если рассмотреть спрос и предложение на рынке аренды недвижимости в ценовом диапазоне, то равновесие в конце лета наблюдалось в диапазоне $451-600 за арендуемую квартиру. До этой границы спрос превышает предложение, после - наоборот: предложение превышает спрос.

Сезонные перепады

В июле текущего года спрос на однокомнатные квартиры значительно превышал предложение. В результате темп роста средней стоимости аренды этих квартир был значительно выше, чем у двух- и трехкомнатных. По последним было зафиксировано превышение предложения над спросом, поэтому средняя стоимость аренды выросла незначительно.

По словам начальника отдела аренды компании МИАН Ирины Бобко, пик сезона приходится на конец августа и продолжается в течение осени, когда люди возвращаются из отпусков. Если в течение лета основным спросом пользуется краткосрочная аренда жилья, то с наступлением осени большинство граждан хотят заключить договоры аренды на срок от 6 месяцев и более.

По опыту прошлых лет можно отметить постепенное увеличение цены арендуемого жилья в среднем на 20%. Складываются ситуации, когда на однокомнатную квартиру стоимостью менее $500 претендуют 3-4 арендатора, и такие предложения уходят с рук в считанные часы. В самый пик сезона - сентябрь-октябрь арендаторы зачастую давали согласие, даже не осматривая помещение. Они приезжали уже с необходимой суммой и сразу же заключали договор аренды.

Как ни удивительно, но на стоимость арендуемой квартиры очень незначительное влияние оказывает наличие мебели и вообще характеристики качества жилья. Постоянно принимаются заявки на пустую, полупустую, на полностью оборудованную или с минимальными удобствами квартиру, но цены на аренду жилья от этого не меняются.

Цена предложения

Квартиру за $300-350 можно найти на отдаленных станциях метро, при этом набор мебели будет минимален. Большой популярностью пользуется аренда жилья в Западном и Юго-Западном административных округах, оно обходится в среднем на $50 и более дороже, чем на Востоке. По-прежнему высок спрос на комнаты. В среднем аренда комнаты в московской квартире обойдется в сумму от $120 и выше.

Скорее всего этот год не станет исключением. Но это что касается недорогого жилья, т. е. стоимостью менее $500.

Рынок элитного жилья, т. е. стоимостью от $500-1000 в месяц и выше, не подвержен влиянию сезонности. Спрос на него остается постоянным у граждан с высокими и стабильными доходами на протяжении всего года. Поэтому можно заключить, что скачка цен на аренду элитного жилья в этом году, так же как и в предыдущие, не произойдет. Если, конечно, не изменится общая макроэкономическая ситуация в стране.

Директор управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимир Голдин считает, что сегодня ситуация более-менее стабильна, но многое будет зависеть от темпов инфляции. Самым устойчивым спросом пользуются однокомнатные квартиры в ценовом диапазоне $300-400.

В большинстве случаев людей, нацеленных на поиск относительно дешевого жилья, мало интересует, где именно они поселятся. Если приоритеты и устанавливаются, то исключительно по житейским причинам: желание отселиться от родителей, но остаться в "своем" районе, переехать поближе к родственникам и т. д. Подходящие варианты люди обычно ищут на окраинах столицы, в "спальных" районах. Однако они с легкостью могут отказаться от своих территориальных пристрастий, если, скажем, попадется квартира на $20-30 дешевле, но на противоположном конце Москвы.

Несколько иные задачи (и финансовые возможности) у тех, кто ищет трех- и двухкомнатные квартиры. Как правило, это люди семейные, и для них очень важно, чтобы рядом с домом была работа, школа или детский сад. В зависимости от близости к метро и престижности направления стоимость однокомнатных квартир в "спальных районах" может варьировать в пределах $315-370. За двухкомнатную придется выложить от $400 до 480, за трехкомнатную - $490-670.

Основные факторы, влияющие на цену арендуемой квартиры, - это престижность, удаленность от центра города, тип дома, этаж ("первый и последний не предлагать" - наиболее распространенное условие), наличие мебели, телефона, развитая инфраструктура района и т. п. Дополнительные преимущества - высокие потолки, консьержка, домофон.

Престижность района имеет немаловажное значение. Так, две абсолютно одинаковые квартиры, но одна, скажем, в Марьине, а вторая - в Крылатском сдаются по разным ценам. При этом дома одного уровня, с одинаковой планировкой, ремонтом и т. д., а окрестности имеют схожую инфраструктуру.

Прогноз

В этом году произошел крайне незначительный сезонный спад цен на арендуемую недвижимость из категории недорогого жилья. Цены на элитное жилье от фактора сезонности никак не изменились. В ближайшие месяцы будет продолжаться рост цен, что связано прежде всего с увеличением спроса на квартиры осенью.

Чтобы уложиться в рамки планируемого бюджета расходов на аренду жилья, арендаторам можно рекомендовать уже сейчас начать подыскивать подходящие варианты квартир и как можно скорее заключать договор. Долгие поиски подходящей жилплощади в осенний период могут дать результат, отличный от ожидаемого, когда вместо аренды квартиры приходится задумываться о комнате. К тому же на меньший срок, нежели планировалось ранее.

Арендовать жилье имеет смысл только через надежное, долго работающее на рынке агентство недвижимости, у которого есть своя база данных и штат профессионалов. В противном случае легко попасть к мошенникам, и никто не сможет поручиться за результат сделки. Деньги за оказанные услуги платить следует только после того, как подписан договор найма, а не заранее "за предоставление информации".

Ольга Варакутина
Директор отделения "Наша Москва" корпорации "БЕСТ-Недвижимость":
- Сегодня нет перспектив для изменения ситуации на рынке аренды жилья. Среди основных факторов, определяющих уровень цен на квартиры, можно отметить: район, количество комнат, наличие хорошего ремонта, хорошей мебели и бытовой техники. Факторы, оказывающие влияние на спрос и предложение на рынке аренды, - это прежде всего годовые колебания. Наиболее активный спрос - это август-сентябрь, наименее активный - май. Наибольшее предложение фиксируется обычно в апреле-мае.

Естественно, оказывает влияние общеэкономическая ситуация на рынке: с ростом денежной массы на руках у населения - повышается спрос, соответственно растут и цены. Диапазон средней стоимости арендуемого жилья достаточно широк, все это зависит от вышеназванных факторов, определяющих цену. В Центре однокомнатная может стоить $500-1500, на Юго-Западе, Западе, в престижных районах (Ленинский, Ленинградский проспекты, начало проспекта Мира) - $500-1000, остальные округа - минимально от $300.

Двухкомнатную квартиру в Центре можно арендовать за $700-5000, на Юго-Западе, Западе, в престижных районах - за $600-2500. В остальных округах - минимально от $450.
Цена аренды трехкомнатной квартиры может доходить хоть до $10 000 в Центре, в престижных районах минимум находится на уровне $850, а в остальных районах - на уровне $500. В целом тенденция роста цен до Нового года не изменится, так как будет расти спрос на жилье.

Владимир Голдин
Директор управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- С октября прошлого года цены на жилье, сдаваемое внаем, не претерпели заметных изменений. Например, средняя стоимость аренды однокомнатных квартир (без учета элитного жилья) остановилась на отметке, близкой к $350. Речь идет о квартирах примерно одного уровня - в типовых домах, с телефоном, обычным ремонтом и простенькой мебелью. Сегодня в столице снять на длительный срок однокомнатную квартиру дешевле $300 достаточно проблематично. И уж тем более не следует ориентироваться на сумму в 250 у. е. Если такой вариант и "проскакивает", то скорее всего речь идет о жилье более чем низкого качества, к тому же в районах, достаточно удаленных от конечных станций метро. Либо это так называемое "летнее" жилье. Его сдают, как правило, на 2-3 месяца, и поскольку спрос на такие квартиры невелик (многие предпочитают более длительные сроки), то и цена соответственно падает. Особого влияния на средний уровень эти варианты не оказывают - их соотношение в общей массе предложений не превышает 10%.

В ближайшем будущем какие-либо существенные изменения вряд ли произойдут. Сегодня ситуация более-менее стабильна, но многое будет зависеть от темпов инфляции.

М2 - Квадратный метр