Главная | СМИ о нас | Рынок аренды живет по своим законам

Рынок аренды живет по своим законам

13 января 2004

Едва ли не половина жителей цивилизованного мира живет на съемных квартирах. В России этот процент несколько меньше, но тема аренды, тем не менее, остается актуальной. Чего ожидать арендаторам в будущем году и как лучше сориентироваться в многообразии квартир? Как снять квартиру подешевле и сдать подороже? Как не "попасть" на мошенников? Текущую ситуацию на рынке аренды описывает Заместитель директора Управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Мария Жукова:

Сравнение с декабрем 2002 г. показывает, что средняя стоимость найма в типовом секторе жилья (в так называемых домах эконом-класса) выросли значительно. Основной рост цен - на 13% - наблюдался на однокомнатные квартиры. Это понятно: они наиболее востребованы (спрос на них почти в 3 раза превышает предложение) и, естественно, остаются самыми дешевыми. Впрочем, чудес не бывает, и квартиры стоимостью до $250 составляли всего 0,4% от общей массы предложения. В свою очередь, цены на двухкомнатные квартиры возросли на 10%, а на трехкомнатные - на 9%. Примечательно, что основной рост цен начался в августе этого года. До этого арендные ставки квартир колебались незначительно, в среднем, на $5-10 в месяц.

Самое сильное подорожание квартир в секторе типового жилья коснулось наиболее престижных округов столицы - Центрального, Западного и Юго-Западного. За счет этого возросла и средняя стоимость аренды типовых квартир по Москве. Так, например, средняя цена аренды однокомнатной квартиры по Москве составляет на сегодня $405. В то же время, например, в Восточном округе столицы средняя стоимость аренды квартиры составляет $370, а в Центральном и Западном - $490 и $450 соответственно. Спрос на однокомнатные квартиры достаточно устойчив, причем он значительно превышает предложение. А к хозяину, сдающему квартиру за $350 в месяц, даже может выстроиться очередь.

Что касается двухкомнатных квартир, то в этом секторе средняя стоимость аренды за декабрь 2003 г. составила $510, при этом в зависимости от расположения квартиры она колеблется от $480 в Юго-Восточном округе до $610 в Центральном округе. В секторе трехкомнатных квартир средняя стоимость аренды составила $620, при этом в Юго-Восточном округе она равна $555, а в Центральном округе -$760.

Динамика изменения средней стоимости найма типовых квартир в г. Москва(январь 2002 г. - декабрь 2003 г.)

Очевидно, что причинами вышеописанного "взлета" цен стали приближающиеся выборы - как парламентские, так и президентские. В Москву хлынул поток людей -нынешних и будущих депутатов и многочисленных участников избирательных компаний. Судя по 2003 году, сезонность незначительно влияет на цену квартиры. Однако, в другие годы дело обстояло несколько иначе. Обычно к осени цены на аренду квартир начинают расти. Летом цены ниже за счет того, что на рынке появляются более дешевые сезонные предложения (некоторые категории арендодателей сдают квартиры специально на летние месяцы). К осени эти квартиры уходят с рынка, кроме того, в это время, как правило, в столицу устремляется поток сезонных рабочих, студентов. Такое явление, как рост коммунальных платежей, почему-то тоже, как правило, приходится на осенний период. Все это приводит к повышению тарифов. Фактически, на осень приходится и пик спроса.

Влияет на арендные ставки и общеэкономическая ситуация в стране. Тенденция такова, что инфляция и снижение курса доллара по отношению к рублю всегда будет способствовать росту долларовых цен на аренду жилья. Это происходит потому, что основная масса столичных арендодателей сдает квартиры для того, чтобы жить на вырученные средства и компенсировать рублевые траты.

В значительной степени на арендные ставки влияет удаленность от Центра города и, не в последнюю очередь, престижность района. Так, например, средняя стоимость аренды в Крылатском и в районе Кутузовского проспекта достаточно высока (сравнима по стоимости с Центром), несмотря на то, что эти районы расположены не так близко к Центру.

Другим важным фактором, влияющим на стоимость найма квартиры, является ее удаленность от метро. Плата за аренду квартиры, находящейся рядом с метро, и аналогичной, но расположенной на значительном отдалении от метро, может достаточно ощутимо различаться.

В большой степени на цену квартиры влияет и качество ремонта. Две абсолютно одинаковые квартиры могут различаться в цене на $1000 только потому, что в одной сделан качественный евроремонт и соответствующая обстановка, в другой же обычный ремонт и "бабушкина" мебель. Как отдельный фактор, обстановка влияет на цену сдаваемой квартиры незначительно (в пределах $50). Исключение составляют дорогие квартиры, у которых, как правило, свой стиль.

Что касается такого фактора, как, например, наличие или отсутствие шума, то он не играет значительной роли, особенно, при аренде дешевых квартир. В секторе элитного жилья окна на шумную улицу могут незначительно (не более, чем на $50) снизить стоимость аренды, однако квартиры, окна которых выходят в тихий двор, пользуются, как правило, большим спросом.

"Элитные" проблемы

Как известно, богатые тоже плачут. Несмотря на то, что в нашей стране уже несколько лет констатируется состояние экономической стабилизации, на рынке аренды элитной недвижимости чудес не ожидают. Эксперты считают, что цены на рынке аренды элитного жилья уже достигли своего предела. Ни дальнейшее укрепление национальной экономики, ни расширение межгосударственных связей и, как следствие, приток в Россию высокодоходных иностранных менеджеров не смогут повлиять на увеличение спроса в этом сегменте.

"Рынок элитного жилья находится в состоянии стабильности, - считает заместитель директора Департамента аренды агентства "МИЭЛЬ-Недвижимость" Мария Жукова. - Об этом свидетельствует то, что за последние полтора года базовые ставки на квартиры этой категории изменялись очень незначительно - на 5-10%."

Вместе с тем, определенная положительная динамика на рынке аренды элитного жилья все-таки есть. Средний бюджет клиентов за летний период вырос, поэтому доля относительно дешевых квартир (арендная ставка до $1,2 тыс. в месяц) сократилась на 5%, а доля жилья в диапазоне $1-5 тыс. в месяц, напротив, выросла. Более дорогие квартиры пользуются уже меньшим, хотя и стабильным спросом. Российская клиентура отвоевала еще 2% рынка у иностранцев, и соотношение отечественных и иностранных арендаторов теперь составляет 43 на 50%.

Сами владельцы квартир тоже уверены в своем "светлом будущем". По данным ряда агентств недвижимости, хозяева не опасаются, когда квартира простаивает "в ожидании клиента" несколько месяцев. Владельцы не снижают цен, а это значит, что они уверены в себе. Для этого есть все основания. Элитные квартиры на вторичном рынке существенно дорожают. Жилье, купленное несколько лет назад по цене $2-3 тыс. за кв. м, можно успешно продать по $6-7 тыс. за кв. м.

Единственный непредсказуемый сектор аренды элитного жилья - квартиры в фешенебельных домах-новостройках и клубных особняках. При постоянно растущих ценах на отделочные и дизайнерские работы арендодатели тоже поднимают ставки. Однако, в силу того, что предложение в этой категории довольно ограничено, квартиры "уходят" по назначенной хозяином цене.

Оптимистическая трагедия

Практически в любом издании, публикующем рекламные объявления от агентств недвижимости и частных лиц по сдаче внаем, можно встретить тексты следующего характера: "сдается комната в двухкомнатной квартире, вторая комната закрыта". Или, например: "Сдается однокомнатная квартира около м. "Автозаводская". Цена $120 в месяц". Любой человек, хоть немного ориентирующийся на рынке знает, что таких цен нет уже года три.

Элементарный обзвон десятка подобных объявлений показывает, что по указанным телефонным номерам размещаются "информационные агентства" -конторы, "предоставляющие информацию о потенциальных арендодателях". Однако, ни за актуальность, ни за качество предоставляемой информации подобные компании ответственности не несут. Потенциальный арендатор сталкивается с необходимостью "приехать в офис и заключить договор на оказание информационных услуг", в соответствии с которым ему якобы будут предлагаться варианты квартир. Тариф на заключение подобного договора в настоящее время составляет около 1500 руб. Одни "агентства" предлагают клиентам по одной квартире, другие оперируют целыми распечатками "из базы". Исход, как правило, плачевный - указанные квартиры либо давно сданы, либо вообще никогда не сдавались. "Экономия" на комиссии солидному риэлторскому агентству обходится горе-арендатору очень дорого. А главное, он так и не решает свою главную проблему: информационное агентство просто не способно подобрать ему квартиру, это не входит в его задачи. Потеряв время и деньги, клиент сталкивается с необходимостью обращаться в риэлторское агентство. Вот и получается, что скупой платит дважды?

RussianRealty