Главная | СМИ о нас | Теория и практика аренды жилья

Теория и практика аренды жилья

9 июня 2005

В теории московский рынок аренды это по меньшей мере несколько тысяч предложений жилья различной площади и планировок практически в любом районе столицы. На деле найти в кратчайшие сроки квартиру, которая соответствовала бы всем пожеланиям, в том числе и в отношении цены, очень и очень непросто. Ситуация осложняется тем, что, как правило, квартира в аренду нужна срочно, и времени на ошибки у потенциальных квартиросъемщиков нет. Профессиональные рекомендации начинающему арендатору дает заместитель директора управления аренды по юридической части компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Яна Михаленко.

- От чего зависит арендная ставка на квартиры?

- На стоимость месячной платы за наем жилого помещения влияют несколько параметров, а именно: состояние рынка недвижимости на данный момент, количество комнат, район, качество ремонта в квартире, удаленность арендуемого жилья от центра, близость к станции метро, наличие бытовой техники и т. п. Наконец, цена зависит от категории дома, существования охраняемой территории, парковки, состояния подъезда.

- Как правильно выбрать агентство недвижимости, которое поможет снять или сдать квартиру?

- Агентство с хорошей репутацией, как правило, продолжительное время работает на рынке аренды жилья, имеет свой фирменный знак, несколько офисов в разных районах, где трудятся профессионалы, располагает собственной обширной базой квартир. Хорошее агентство предоставит грамотно составленный пакет документов и потребует оплату за свои услуги только по факту их оказания, а не в качестве предоплаты.

Достойное агентство не станет размещать объявления на столбах и заборах у серьезных компаний есть средства на цивилизованную рекламу в специализированных изданиях, поэтому нелишне учесть частоту упоминания имени компании в рекламных объявлениях достойных СМИ. Если агентство предлагает квартиру по ценам существенно ниже рыночных, стоит насторожиться.

Обязательно следует обратить внимание на то, предусмотрена ли в компании финансовая ответственность перед клиентами за оказываемые услуги. Наконец, стоит оценить сам офис и условия, в которых работают сотрудники.

- По какой схеме работает агентство недвижимости, в которое можно обратиться, не рискуя потерять деньги?

- Клиент звонит в агентство и говорит, что желает снять квартиру. Диспетчер, принявший звонок, должен представиться, назвать компанию, вежливо поздороваться. Агентство, куда обращается за помощью человек, действует официально, и диспетчер, который с ним беседует, профессионально подготовлен. Диспетчер должен:

  • выявить потребности в квартире (предполагаемый район, в котором хотелось бы жить, ценовый диапазон стоимости найма и т. д.);
  • озвучить стоимость услуг агентства, которые оплачиваются после того, как задача по заселению в подобранную квартиру будет решена.

После этого клиента попросят оставить контактный телефон для агента, который будет с ним работать.

Агент, который затем свяжется с клиентом, обязан назвать себя, дать свой телефон для дальнейшего взаимодействия и узнать более подробную информацию о квартире, которую желательно снять. После этого агент в соответствии с требованиями заказчика подбирает жилье, договаривается с хозяевами об их посещении, перезванивает клиенту и согласовывает время встречи для просмотра найденных вариантов.

Если арендатору понравилась какая-либо квартира и он готов ее снять, агент должен убедиться в том, что наймодатель имеет право сдавать квартиру внаем (проверив наличие и комплектность правоустанавливающих документов на квартиру, другие косвенные документы, подтверждающие право собственности, удостоверение личности наймодателя). Если в данном помещении кроме наймодателя есть другие сособственники и/или зарегистрированные лица, сотрудник агентства получает письменное согласие на сдачу квартиры внаем от последних или проверяет наличие у наймодателя доверенности от сособственников на совершение данной сделки. Затем агент должен оказать содействие в заключении договора найма между клиентом и владельцем квартиры, оформить акт приема-передачи, составить опись квартиры и имущества, которое хозяева передают вместе с квартирой. После того как будет заключен договор найма, арендатор подписывает акт приема-передачи и убеждается, что выданные ему ключи открывают и закрывают двери. Затем клиент вносит плату по договору наймодателю (хозяину квартиры), а он выдает ему расписку о получении данных денег. Только после этого оплачиваются услуги агентства.

Оплата вознаграждения агентства должна быть подтверждена документально.

Внимание! Еще раз отмечу, когда и кому клиент отдает деньги за подобранную квартиру:

  • хозяину после подписания договора найма на квартиру, выдачи ключей и расписки от владельца жилья о получении денежных средств за наем. В дальнейшем необходимо строго придерживаться правил, которые указаны в договоре найма, деньги передавать исключительно хозяину квартиры или доверенному лицу;
  • представителю агентства на момент подписания договора найма. Ни одно уважаемое агентство недвижимости не станет требовать деньги вперед за свои услуги. Клиент отдает оговоренную сумму только по факту заселения в квартиру.

Агентства, которые беспокоятся о своих клиентах и дорожат репутацией, вручают клиентам ГАРАНТИЙНЫЙ СЕРТИФИКАТ, который позволяет получить от компании возмещение ущерба, вызванного досрочным расторжением договора найма по инициативе наймодателя, при условии, что наниматель выполнял принятые на себя обязательства по договору, а именно: вовремя оплачивал платежи за наем, использовал жилое помещение по назначению и т. д.

- А по какой схеме работают агентства, в которые лучше не обращаться?

- Первое, что должно насторожить: в рекламном объявлении квартиру, которая по описанию является просто пределом мечтаний, сдают внаем буквально за смешные деньги.

При звонке по указанному телефону приятный голос примется убеждать, что эта квартира ждет именно вас, и чтобы ее посмотреть, необходимо подъехать в агентство и заключить договор.

По приезде в офис предложат подписать договор и внести определенную сумму денег (от 2000 рублей и более), после этого дадут телефон и адрес собственника, который сдает квартиру. Часто в таких агентствах разрешают позвонить "владельцу жилья" непосредственно из офиса. Разумеется, на том конце провода ответят, что квартира свободна и хозяин ждет вас с нетерпением. Прибыв по адресу, полученному в агентстве, можно оказаться в следующей ситуации: либо никого не будет дома, либо открывший дверь человек, сообщит, что он приехал раньше и арендовал эту квартиру. Телефон, по которому вы накануне разговаривали с "собственником квартиры", не отвечает либо говорят, что квартира сдана. Вариантов обмана может быть великое множество.

Если вы вернетесь в праведном гневе в агентство, вам спокойно сообщат, что оплата была произведена за информационные услуги, гарантий по заселению никто не давал и, соответственно, деньги не могут быть возвращены. Поэтому прежде чем подписывать какой-либо договор и расставаться с наличными, необходимо внимательно изучить предлагаемый для подписания документ.

Следует опасаться дилетантов, так как подобные агентства не могут обеспечить клиента грамотно составленным договором, который юридически защищает его права как нанимателя. Небольшая информационная база квартир не сможет удовлетворить потребности в подборе жилья, некомпетентный сотрудник не сумеет грамотно проверить документы на квартиру. В итоге можно заплатить деньги и остаться на улице.

- Допустим, человек обратился в солидную фирму с безупречной репутацией. А вот агент ему попался неопытный, например стажер. Как определить действительно профессионального риелтора?

- Профессиональный агент по недвижимости должен обладать информацией и знаниями, касающимися его вида деятельности. То есть: предоставить информацию о сдаваемых квартирах в соответствии с требованиями клиента, организовать просмотр квартир и обязательно присутствовать при каждом показе, организовать и участвовать в переговорах с потенциальным арендодателем, ориентироваться в ценах на аренду квартир в Москве, со знанием дела отвечать на все вопросы, консультировать по проблемам регистрации и налогообложения. Ну и конечно, очень важно, чтобы человек был приятным в общении, порядочным и честным. Ведь порядочные люди, как правило, работают в хороших фирмах. В серьезных агентствах к вопросу обучения стажеров подходят со всей ответственностью, поэтому нередко даже сложно догадаться, какой статус у работающего с клиентом агента.

Недвижимость & Цены