Главная | СМИ о нас | Арендные отношения - как это должно происходить

Арендные отношения - как это должно происходить

23 ноября 2005

Поиск квартиры для временного проживания - хлопотная, но вполне выполнимая операция. Сложности наступают после того, как вариант найден и обе стороны согласны подписать договор найма. Чтобы не остаться в дураках, стороны должны придать этому документу особое внимание.

Отношения в сфере аренды жилья принято называть наймом. Обычно договор найма заключается на срок не более пяти лет. Однако существует и краткосрочный наем - до одного года. При краткосрочном найме не применяются некоторые положения Гражданского кодекса, в частности, не работает статья 684, где говорится, что у квартиранта, долго снимавшего жилье, есть преимущество перед новыми квартиросъемщиками. При прочих равных хозяин должен предоставить квартиру ему. Если подходить к решению вопроса с позиции хозяина квартиры, то ему выгодны краткосрочные отношения: это дает повод при новом заключении договора повысить арендную плату.

Впрочем, этот пункт - право изменять ставку - можно включить и в "длинный" договор. Только нанимателю надо проследить, чтобы у хозяина квартиры не появился повод корректировать цену так часто, как ему захочется. Для этого достаточно написать: имеет право изменять ставку, но не чаще одного раза в год.

Просто и письменно

Договор найма может быть заключен только в письменной форме - простой или заверенной у нотариуса. Силу они имеют равную. В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма одна сторона - собственник жилья - обязуется предоставить другой стороне - нанимателю - за определенную плату жилое помещение во временное пользование. В договоре найма обязательно должны быть указаны адрес объекта, сроки найма, размер оплаты помещения. "Если речь идет о долгосрочном найме, укажите также в договоре срок сдачи квартиры внаем и возможность его досрочного расторжения. Например, владелец жилья решит вдруг расторгнуть договор раньше назначенного срока",- говорит руководитель направления аренды корпорации МИАН Гульнара Рахмангулова.

Чтобы это не стало шокирующей неожиданностью для квартиранта, ему следует записать условие: известить о расторжении договора не позднее, чем за три месяца до выселения.

По словам Рахмангуловой, для подобных случаев рекомендуется указать штрафные санкции - как для хозяина, который в силу каких-то причин решит расторгнуть договор, так и для нанимателя, если он вдруг вознамерится освободить жилье досрочно. Если возможность штрафа не указана, доказать что-либо будет непросто.

Постарайтесь пресечь договором желание хозяина жилья бывать у вас в жилище, когда ему заблагорассудится. Обычно в договоре указывается, что владелец квартиры может посещать жилье не чаще раза в месяц и только предупредив о времени своего визита заранее. Кстати, если договор этого прямо не запрещает, ничто не мешает вам поменять личинки замков. Это гарантирует, что хозяин не придет рыться в ваших вещах, пока вы на работе.

Чужие проблемы

Хозяева, согласившиеся сдать жилье людям без столичной прописки, обычно проявляют исключительную черствость и не хотят им оказывать помощь в регистрации, хотя ничем не рискуют.

"Для регистрации квартирантов надо, чтобы в паспортный стол пришли все, кто прописан в этой квартире. Собрать всех родственников в один день и всего лишь для того, чтобы зарегистрировать квартирантов,- задача трудная, но выполнимая",- отмечает замдиректора Управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Яна Михаленко.

"К сожалению, москвичи довольно редко идут навстречу жильцам, оформляя им временную регистрацию. А риэлтеры всего лишь посредники, и обязать хозяина квартиры сделать регистрацию мы не можем",- говорит руководитель отдела аренды компании "Вавилон" Ирина Бобко.

Можно, конечно, договориться с чиновником или же купить бумажку в многочисленных "регистрационных" компаниях, но это уже не совсем законный метод. Так что аренда и регистрация сейчас между собой никаким образом не связаны. Но попробовать включить этот пункт в договор - обязать хозяина оказать вам содействие в получении регистрации в квартире, за которую вы платите деньги - вполне возможно.

Без единого гвоздя

Надо сказать, что проблема сохранности имущества пугает всех без исключения хозяев. По себе знаете: наверняка в гостинице у вас отношения с мебелью несколько проще, чем дома, да и лишний раз снимать уличную обувь в номере никому в голову не придет.

Особенно страшится хозяин масштабных разрушений: разбитого унитаза, исцарапанной ванной, залитого дешевым шампанским потолка и липкой кока-колой дивана. У жильца свои страхи. Допустим, вы въезжаете в квартиру, где кроме стен имеется лишь плита "Лысьва", рассохшийся шкаф, телевизор "Рубин", помнящий полет Гагарина, и холодильник, купленный в рассрочку в годы застоя. После недели проживания в такой квартире телевизор ломается, а через месяц и холодильник приказывает долго жить. Конечно, хозяин требует ремонта за ваш счет или покупки новой вещи.

Для исключения подобных неприятностей к договору надо приложить опись имущества, указать состояние вещей. В крайнем случае можно вызвать мастера: он решит, отчего погас голубой экран - от старости или в результате падения с тумбочки.

С мебелью сложнее. По Гражданскому кодексу износ и естественное старение мебели к жильцу отношения не имеют: ход истории он остановить не в силах. Но вот прожженное окурками кресло под это дело списать не удастся.

При заключении договора надо предусмотреть все возможные проблемы. "Обязательно опишите в договоре процедуру урегулирования форс-мажорных ситуаций: вас залили соседи, в квартиру забрались воры, случился пожар,- советует Ирина Бобко, начальник отдела аренды жилья агентства "Вавилон".- Хотя самое надежное - заблаговременно оформить страховку как на само жилье, так и на ответственность перед соседями".

Если квартира требует мелкого косметического ремонта и вы собираетесь его провести, постарайтесь включить в договор пункт, что ваши расходы (пускай и частично) будут компенсированы за счет снижения ежемесячных выплат хозяину квартиры. Что, конечно, не мешает ему отказаться от вашего заманчивого предложения: его и так все устраивает.

На птичьих правах

Как ни странно, очень сложные отношения могут сложиться в том случае, если квартира была сдана знакомым или родственникам. Это надежно, хотя и имеет определенные недостатки, которые в основном касаются владельцев квартир. Дорого с постояльцев не спросишь - раз, заключать договор и уж тем более делать опись передаваемого имущества считается "неудобным" - это два, в случае задержки платежа так просто не выселишь, "совесть не позволит" - это три.

Кроме того, вести бизнес внутри семьи - самый верный способ поссориться с родственниками. Тем временем сотрудники агентств говорят, что договор надо заключать: даже если он не имеет юридической силы, все равно стороны документ дисциплинирует.

Зверский вопрос

Отдельная тема - возможность содержания в доме животных. Хозяину квартиры они, конечно, не нужны: улучшить жилье они не могут однозначно, а вот пометить углы, порвать обои, сожрать электропроводку - сколько угодно. Запрет на содержание животных должен быть указан в договоре, в противном случае можно исходить из того, что разрешено все, что не запрещено. Но хитрые наниматели порой обходят и запреты. Вот одна из любимых риэлтерами историй.

Интеллигентная московская хозяйка решила сдать квартиру интеллигентной супружеской паре. Все шло хорошо, но по одному из пунктов договора вышла заминка. Хозяйка не хотела видеть в своей недавно отремонтированной квартире никаких зверей. Супружеская пара предъявила маленькую, чистенькую и невероятно трогательную собачку с грустными глазами.

Женщина растрогалась и вычеркнула спорное положение из договора. Через пару месяцев хозяйка решила проверить квартиру. Каково было ее изумление, когда у себя дома вместо маленькой пушистой собачки она увидела пахнущую псиной кавказскую овчарку и самого натурального пингвина, который методично разрывал клювом ковролин. Семья эта вскоре съехала, но неприятный осадок остался. К тому же взыскать что-либо с жильцов не удалось: описи квартиры, в каком состоянии она находилась на момент сдачи, составлено не было, а условия договора ни одна из сторон не нарушила.

Количественный состав

Когда человек сдает квартиру, он подразумевает, что жить в ней будет тот, кто заключает договор. Но кто сказал, что вслед за семьей "без вредных привычек" в квартиру не заселятся тридцать три вьетнамца, которые и вправду не курят? Гражданский кодекс подразумевает, что кроме нанимателя в квартире могут проживать лишь его ближайшие родственники - дети и жена. Брат из Баку, который приехал погостить в Москве, "пока не найдет работу", или практикантка, оставшаяся ночевать, потому что "метро уже не ходит", формально не имеют права находиться в квартире без согласия ее владельца, если иное - доступ в жилье без ограничений - не закреплено в договоре. Нарушение этого пункта - достаточное основание для того, чтобы расторгнуть договор раньше времени: свидетельских показаний суду будет достаточно.

Но в общем-то договор для того и нужен, чтобы все проблемы между сторонами могли решаться до суда.

Имеешь право