Главная | СМИ о нас | Унесенные метром

Унесенные метром

10 ноября 2006

Еще недавно студенты, вернувшись с летних каникул, заметно оживили рынок аренды жилья – цены поползли вверх. Сейчас, по мнению аналитиков, ажиотаж спал, все "устаканилось", и для нанимателей наступил "бархатный сезон".

- Осенний всплеск позади, – считает первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Михаил Гороховский. – Соотношение спроса и предложения уравновесилось, рост цен на аренду квартир прекратился. Сегодня минимальная цена аренды однокомнатной квартиры эконом-класса на окраине Москвы составляет порядка $600 в месяц, двухкомнатной – $800, а трехкомнатные квартиры спросом почти не пользуются. Их аренда обходится по цене двухкомнатных. Понятно, что все это усредненные данные, и сегодня на окраине столицы вполне можно снять квартиру за $500. Другое дело – какая это будет квартира, и какими могут оказаться "сюрпризы"...

Примерно так же оценивает ситуацию и заместитель директора Управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Мария Жукова. Она считает, что пик спроса на аренду жилья в целом по рынку пришелся на август. А в сентябре спрос и предложение практически уже сравнялись.

Больше всего, по мнению Марии Жуковой, в сентябре предлагалось двухкомнатных квартир со стоимостью найма от $1000 до $ 3000 (50,24 процента от общего числа предложений). 17,29 процента пришлось на дорогое жилье (свыше $3000 в месяц). Ну а самых востребованных недорогих квартир на рынке пока не густо. По крайней мере, доля квартир в диапазоне $450–750 и $750–1000 составляет соответственно лишь 13,84 и 17,93 процентов. А спрос на них превышает предложение в первом случае в три раза, во втором – в 1,8.

Кто тут белый и пушистый?

Московский рынок аренды постепенно "белеет", хотя, конечно, процесс идет медленно и затрагивает пока наиболее дорогие (по цене свыше $1000 в месяц) квартиры. Такое мнение высказала руководитель департамента аренды корпорации "Рескор" Ольга Владиславлева. По ее словам, в 2005 году налоги от сдачи платили примерно 20 процентов владельцев дорогих квартир. Сегодня – почти 40.

Чем объясняется небывалый рост сознательности? В первую очередь тем, считает О. Владиславлева, что собственники дорогостоящих апартаментов понимают: их шансы попасть в поле зрения налоговых органов особенно велики. Кроме того, дорогие квартиры нередко снимают для своих сотрудников иностранные фирмы – в этом случае деньги проводятся через бухгалтерию, и утаивать их совершенно невозможно. Правда, арендодатели не сдаются и "ищут варианты" – стараются "повесить" траты на снимающих (они просто говорят, что платежи, проведенные "в белую", надо увеличить на 13 процентов).

Что же касается дешевого сегмента, то здесь платящих налоги пока очень мало. И связано это, по мнению аналитиков рынка, не столько с тем, что хозяева квартир не хотят светиться или боятся налогов, просто у них... такой менталитет. Хотя и без менталитета дополнительная накрутка в 13 процентов мало кому нравится.

Два разных бизнеса

Темпы роста цен на жилье падают. Отразилось ли это на рынке аренды?

– Никак не отразилось, потому что эти два рынка практически никак не связаны между собой, – считает директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. – На протяжении длительного времени ставки на аренду жилья растут приблизительно теми же темпами, что и рост реальных доходов у населения. То есть повысилась зарплата – жди повышения аренды. Рынок недвижимости живет по другим законам.

Покупать квартиру только с целью сдачи ее в аренду давно не выгодно. Рассмотрим простой пример. "Двушка" в районе станций метро "Кожуховская" или "Дубровка" стоит приблизительно $200 000. Стоимость аренды такой квартиры без супер-ремонта и новой мебели не превышает $850. Таким образом, срок окупаемости даже с учетом роста арендных платежей составит около 15 лет. Вложение будет целесообразным, если конечная цель – не получение скорой прибыли, а долгосрочная инвестиция. Например, чтобы у ребенка, когда вырастет, было отдельное жилье, или чтобы обеспечить себе безбедное существование в старости.

В последнее время появились разговоры, что цена квадратного метра элитного жилья такова, что выгоднее его снимать, чем покупать.

– Я с этим в корне не согласна! – говорит руководитель департамента аренды элитных апартаментов компании "Контакт – Элитная Недвижимость" Мария Пехтерева. – Это две непересекающиеся группы людей. И каждая из них живет по своим законам. Увеличение цен на рынке продаж привело к сокращению потребительских возможностей, но это касается только эконом- и бизнес-класса. Рынок же элиты активен как в продажах, так и в аренде: сегодня на нем нет недостатка ни в предложениях, ни в спросе. А в том, что квартиры порой простаивают, виноваты, как правило, их хозяева. Арендатор хочет снять жилье, отвечающее европейским стандартам, а владелец не торопится осуществить вложения в ремонт соответствующего уровня и качества.

Квартирный ряд