Главная | СМИ о нас | Аренда или ипотека? Две стороны медали

Аренда или ипотека? Две стороны медали

8 июня 2007

Обычно, на вопрос, что лучше: снимать квартиру или взять ипотеку, люди, не задумываясь, отдают предпочтение последнему. Главный аргумент, как правило, звучит так: тут жилье чужое, а там – свое. На подобные доводы сложно что-либо возразить. И все-таки... Армия квартиросъемщиков никак не идет на убыль, ну а в банках очередей из желающих получить кредит на жилье вроде бы не наблюдается...

Холодный расчет

Опыт подсказывает: хочешь получить более или менее объективную картинку – не вдавайся в рассуждения и сразу переходи к чистой математике. Итак, аренда или ипотека? Что выгоднее? Вот небольшое аналитическое исследование, которое нам предоставил начальник управления продаж Городского Ипотечного Банка Дмитрий Шапочкин:

Рассмотрим два случая. 1-й человек арендует квартиру. 2-й человек покупает квартиру с помощью ипотечного кредита.

Ипотека: Чья квартира? Собственная. Сколько платить? (предположим, что у нас "однушка" в Москве) Ежемесячный платеж по кредиту составит около $2000, сроком на 10 лет.

Аренда: Чья квартира? "Дяди". Сколько платить? Около 1000.

Вывод: из-за резкого скачка цен на недвижимость в Москве размер ежемесячных платежей по ипотеке существенно превышает размер арендных платежей. При аренде нет уверенности в завтрашнем дне - могут выселить в любой момент.

Что мы получаем?

1. Разница между платежом по кредиту и арендной плате составляет около 1000 долларов США в месяц. Очевидный минус. Кажется, что арендовать дешевле.

2. Допустим, что мы копим (депозит, пополняемый ежемесячно, +7% годовых). Добавляем в "копилку" по 1000 долларов ежемесячно. Где-то через 12 лет мы накопим около 150 000 долларов США.

3. Если предположить, что стоимость недвижимости через 9 лет не изменится – это значит, что мы сможем приобрести квартиру.

А теперь давайте сравним. Платеж по ипотечному кредиту составлял около 2000 долларов США в месяц. За 10 лет мы заплатили: 2000*10*12=240 000 долларов США. При аренде: на протяжении 12 лет мы платили за аренду 1000, плюс ежемесячно откладывали 1000 в копилку, т.о. всего мы заплатили: 12*12*1000+12*12*1000=288 000.

Вывод: ипотека получилась "дешевле".

"Впрочем, стоит отметить, что данный расчет является очень условным, - тут же делает реамарку Дмитрий Шапочкин. - Его результаты могут сильно расходиться с действительностью, т.к. сегодня мы не можем с точностью предположить, какова будет стоимость квартиры через 10 лет, как будет меняться уровень арендной ставки, каковы будут ставки по депозитам и т.д..."

"На стороне" ипотеки и другой эксперт - руководитель направления ипотечного кредитования, МИАН-агентство недвижимости Владимир Мильдзихов. Как утверждает спикер, стоимость ежемесячных выплат по ипотечным платежам более чем в 2 раза превышает стоимость аренды аналогичной квартиры (еще около полутора лет назад эти стоимости совпадали). С развитием ипотеки, повышением платежеспособности населения и, как следствие этого, повышением спроса, размеры ежемесячных выплат "убежали" далеко вперед от арендных платежей. Однако, по мнению Владимира Мильдзихова, это вовсе не свидетельствует об очевидности выгоды аренды. "Необходимо учитывать, что кредитные платежи являются по своей экономической сути инвестициями, а арендные платежи – затратами, - считает эксперт. – Те, кто взял ипотечные кредиты вначале периода интенсивного роста цен на недвижимость, очень выиграли – фактически за счет роста стоимости они полностью компенсировали проценты по кредиту за весь срок его использования. В таких условиях ипотека имеет бесспорное преимущество. Даже если предположить, что цены на недвижимость в течение ближайших 20 лет не увеличатся (а это маловероятно), то в долгосрочной перспективе ипотека все же экономически более эффективна".

Какие еще аргументы можно привести в пользу ипотечного кредитования? Далеко немаловажным является тот факт, что с приобретением собственного жилья человек получает постоянную регистрацию. А вместе с ней и такие бонусы, как возможность устроить своего ребенка в государственный детский сад по месту прописки или получать бесплатное лечение в поликлиниках.

И еще один нюанс. Обычно, сдавая квартиру, ее владелец обходит стороной такую деталь, как регистрацию в налоговых органах. Как правило, жилец об этом знает (а куда деваться – российская специфика)... В общем, не очень-то комфортно быть потенциальным объектом для неприятных вопросов как со стороны соседей, так и, возможно, от участкового милиционера... Куда приятней сразу стать собственником жилья, приобретаемого по ипотеке. Схема оформления квартиры в собственность оказалась совсем несложная: в банке Заемщик подписывает договор купли-продажи квартиры, в котором прописано, что квартира приобретается с помощью кредитных средств банка; договор купли-продажи передается на регистрацию, регистрируется право собственности заемщика на квартиру, также регистрируется ипотека в силу закона (см. статью 77 ФЗ "ОБ ИПОТЕКЕ"). А это значит, что основание возникновения обременения, ипотеки (залога) предусмотрено законом.

Почему нет?

Если плюсы ипотечного кредитования так очевидны, почему народ с завидным упорством продолжает ежемесячно платить немаленькие суммы за аренду квартиры, и не дает умереть с голоду риэлторам?

Во-первых, люди хотят жить не прекрасным будущим, а "здесь и сейчас". Можно ежемесячно тратить $2000 на ипотеку (итог чего – достаточно скромная однушка, которая будет вашей через 10 лет). А можно за эти же деньги снимать вполне приличную квартиру в центре со всеми удобствами и, что называется, "полным фаршем". Еще и на карманные расходы останется. А потом... кто его знает? Может, в "Поле Чудес" квартиру дадут, а, может, родственник какой одинокий представится.

Во-вторых, ипотека подходит только тем, кто абсолютно стабилен. При чем стабилен во всем. Что касается работы, то до тех пор, пока кредит не будет погашен, вы не сможете себе позволить уйти в бессрочный отпуск или, затянув пояс, потратить пару лет на получение второго высшего образования. То есть попробовать, конечно, можно, только ну их, такие эксперементы.

И, наконец, доступность ипотеки. Вернее, как раз наоборот.

"К сожалению, в настоящее время сложно говорить о доступности ипотеки для тех, кто в ней нуждается, – говорит Владимир Голдин, директор Управления аренды холдинга "МИЭЛЬ". - Для получения кредита необходимо подтвердить соответствующий уровень дохода, который бы позволил осуществлять кредитные выплаты. Актуальным становится вопрос о наличии у человека гарантированной работы, которая бы позволила ему на протяжении довольно длительного срока осуществлять погашение задолженности. И это при том, что ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту превышают стоимость аренды аналогичного жилья. К тому же, люди стараются не думать о том, что станет с их квартирой, в случае, если по какой-либо причине они лишатся возможности производить эти выплаты... Впрочем, если стоит вопрос, приобрести собственное жильё по ипотеке, или арендовать квартиру, выбор всегда будет за ипотекой. Другое дело, что условия выдачи ипотечных кредитов сегодня недостаточно соотнесены с возможностями людей. Именно по этой причине ипотека и аренда существуют, и будут продолжать сосуществовать на рынке жилья, не мешая друг другу".

Кстати, существуют категории граждан, которым ипотека вообще "не положена". По словам Дмитрия Шапочкина, можно выделить 2 основные причины отказа заемщику в предоставлении кредита: предоставление заемщиком банку заведомо ложных данных и наличие у службы безопасности банка негативной информации по личности заемщика.

Ипотечные программы

И все-таки. Допустим, вы с работой и личной жизнью у вас полный порядок, и ежемесячные выплаты банку пугают вас куда меньше, нежели неуверенность в завтрашнем дне. Какую ипотечную программу выбрать?

"Ипотечные программы основных игроков ипотечного рынка различаются между собой незначительно, - считает руководитель направления ипотечного кредитования, МИАН-агентство недвижимости Владимир Мильдзихов. – В основном эти различия заключаются в разнице ставки 0,5 – 1 %, размере комиссии за выдачу кредита, длительности моратория и т.п. Условия меняются очень часто и то, что было актуально вчера, может оказаться неактуальным сегодня. Поэтому я бы порекомендовал обращаться к ипотечным брокерам, работа которых – держать руку "на пульсе" и предлагать клиентам лучшее, что есть на рынке. К тому же, как правило, между брокерами и банками действуют партнерские договоренности, по которым клиенты получают дополнительные преференции".

Не следует также забывать, что ипотека сегодня стремительно развивается, и конкуренция между банками, работающими в этой области, существенно обострилась. По данным директора по ипотеке компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Юлии Вербицкой, на сегодняшний день существует более 2000 банковских программ по ипотеке. Основной инструмент конкуренции между ними – усовершенствование кредитных программ. Уже существуют программы с нулевым первоначальным взносом и минимальными ставками, самые низкие из которых - 9% годовых по долларовым кредитам. Кроме того, банки начали конкурировать не только за потенциальных, но и за существующих заемщиков. Так, например, в прошлом году на рынке появилась такая услуга, как перекредитование ипотечного кредита. Для заемщика все это означает возможность снизить процентную ставку по выплатам, если на рынке появятся более привлекательные условия кредитования.

"На мой взгляд, если ежемесячный доход семьи позволяет приобрести хотя бы минимальную однокомнатную квартиру по ипотеке, то лучше это сделать, – утверждает Юлия Вербицкая. - Со временем, когда доход семьи повысится, эту однокомнатную квартиру вполне можно будет поменять, например, на 2-3-хкомнатную. Тем более, что уже сейчас на рынке есть ипотечные программы, рассчитанные на улучшение жилищных условий. В частности, ипотечные брокеры "МИЭЛЬ-Брокеридж" помогают потенциальным заемщикам получить такой кредит в банке и сопровождают всю ипотечную сделку вплоть до получения заемщиком прав на собственность на приобретенную квартиру..."

Приложение. Закон "Об ипотеке"

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

Urbanus.ru