Главная | СМИ о нас | Арендные войны: без суда и пристава не обойтись

Арендные войны: без суда и пристава не обойтись

15 сентября 2007

Что может быть для арендатора хуже, чем расторжение договора аренды? Только выселение из занимаемого помещения. Казалось бы, термин "выселение" применим только в отношении жилья. Однако специального термина для процесса освобождения офисных помещений не придумано. Итак, что такое выселение, когда оно грозит и реально ли ему противостоять? Выселение применяется тогда, когда арендатор или иное лицо, занимающее помещение, отказывается его освобождать в добровольном порядке. Весь вопрос заключается в том, насколько законно выселение как таковое. Рассмотрим несколько ситуаций.

Собственник Х

К арендатору пришли не известные ему люди и предложили освободить помещение, обосновав это требование тем, что у здания теперь новый собственник. Арендатору такой довод показался неубедительным. Он связался с прежним хозяином и уточнил, кому теперь следует переводить арендные платежи. Так уж случилось, что прежний владелец не сумел побороть искушения и не отказался от чужих денег. Он не только не подтвердил факт продажи помещения, но и заверил арендатора, что не собирается делать этого в ближайшее время. Поскольку новые собственники не предоставили никаких документов, подтверждающих их права, арендатор продолжил платить прежнему хозяину.

Через некоторое время пришло определение из арбитражного суда, которым арендатор вызывался в судебное заседание. Ему предъявили иск о досрочном расторжении договора аренды и выселении. Основанием для этого стала неуплата за три месяца. Что предпринять арендатору в такой ситуации? Сначала надо ходатайствовать о том, чтобы в качестве третьего лица к делу привлекли прежнего арендодателя. Необходимость этого шага можно объяснить тем, что арендатор заключал договор аренды именно с данным лицом, а о смене собственников его никто не извещал. Таким образом, все обязательства арендатора исполнялись именно перед старым владельцем, который и предоставит сведения об оплате аренды.

Даже в том случае, если бывшего собственника не удалось привлечь к участию в процессе, нужно указать на тот факт, что письменных уведомлений о смене собственника не поступало. Лица, которые приходили в офис, не предоставили никаких документов, которые подтвердили бы их права на помещение. Более того, бывший хозяин в ответ на письмо арендатора сообщил, что платежи за аренду следует вносить, как прежде.

Если такая переписка отсутствует, достаточно сослаться на то, что никаких сведений о переходе права собственности на помещение к новому владельцу у арендатора не имелось, поэтому обязательства по оплате аренды он исполнял перед известным ему собственником, что подтверждается платежными документами. Такая позиция позволит убедить суд, что арендатора не уведомили о смене владельца помещений надлежащим образом и он добросовестно оплачивал аренду.

Кроме того, не лишним будет напомнить новому хозяину офиса, что по Гражданскому кодексу РФ смена собственника не влечет прекращения заключенных договоров аренды (ст. 617 и 653). Поскольку официальных извещений о замене арендодателя не поступало и все время платежи получал экс-собственник, считается, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства.

Все, что останется новому владельцу здания, — направить в адрес арендатора письмо с указанием новых платежных реквизитов и предъявить к прежнему собственнику иск о взыскании незаконно полученной суммы. Но все это уже не проблемы арендатора. Как минимум до окончания срока действия договора аренды он может спать спокойно (если продолжит исполнять обязательства), не боясь выселения.

Причина и повод

К арендатору пришел арендодатель и потребовал освободить помещение. Арендатор не возражал, но попросил разъяснить, по какой именно причине он должен выехать. На этот вопрос арендодатель заявил, что он как собственник имеет право самостоятельно решать, кто и когда будет занимать принадлежащие ему площади. Но ни в одном официальном документе причина досрочного расторжения договора не указана.

Таким образом, никаких нарушений договора арендатор не допустил. Договор расторгается просто по прихоти арендодателя. Если тот решит добиваться своего через суд, при разбирательстве арендатор вправе заявить, что нет никаких оснований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, для расторжения договора по инициативе арендодателя. Тогда уже последнему придется доказывать, что со стороны арендатора имели место существенные нарушения договора, на что собственник обращал внимание арендатора. Если подтвердить это не удастся, от идеи выселения придется отказаться.

Более того, если за время судебного разбирательства истечет срок аренды, но никто из сторон не расторгнет договор вне судебного процесса, этот документ автоматически пролонгируется (разумеется, если не будет прекращен по решению суда). Суд не согласился с доводами арендодателя? Арендатор вправе спокойно занимать помещение и дальше. Пока срок аренды не закончится или арендодатель не найдет другие, более весомые аргументы в пользу расторжения договора.

Неохота к перемене мест

Случается, что арендатор сознает, что он нарушил ряд условий договора аренды, но по каким-либо причинам не желает добровольно принять тот факт, что договор аренды расторгнут, и освободить помещение. В этой ситуации арендодатель снова прибегнет к помощи суда. Там он перечислит, какие именно условия договора аренды нарушены, попросит расторгнуть договор в судебном порядке и принудительно выселить арендатора.

Арендатора способно спасти только одно: если арендодатель не направлял ему письменных уведомлений о расторжении договора и требование освободить помещение. Если арендатор получал такие письма (заказные, с уведомлением о вручении), тут уж не отвертеться. Суд обязательно примет во внимание и то, что арендатор нарушил условия договора, и то, что он всячески уклонялся от добровольного освобождения занимаемых помещений (естественно, в порядке, предусмотренном договором). В таких случаях решение суда почти всегда выносится в пользу арендодателя.

Как происходит выселение?

После того как арендодатель получит решение суда и исполнительный лист, он обратится к судебным приставам. Последние сначала возбудят исполнительное производство, а затем придут выселять арендатора. Это может выглядеть по-разному.

Вариант, когда арендатор добровольно освобождает занимаемые помещения, устроит всех, кроме его самого. Если он не желает сдавать позиции, приставы вправе использовать грубую силу.

Наконец, промежуточный вариант: арендатор не оказывает никакого сопротивления, но никто из его представителей не присутствует при выселении. Тогда пристав в присутствии понятых составляет акт. В этом документе он фиксирует факт исполнения решения суда и подробно описывает все имущество, которое обнаружено в помещениях. Это делается для того, чтобы впоследствии у арендатора не появилось оснований для предъявления имущественных претензий приставам. Все обнаруженные вещи передаются на хранение (как правило, арендодателю).

На войне, как на войне

Бывает и так, что арендатор ничего плохого не сделал. Он просто оказался не в то время не в том месте. Такое положение характерно для так называемых споров хозяйствующих субъектов. Если начинаются войны за недвижимость, первыми страдают именно арендаторы. При захватах зданий каждый новый "законный" владелец постарается любым путем изгнать "чужих" арендаторов. Больше всего повезет тем арендаторам, которые заключат договоры аренды с выигравшей стороной.

Выселение организации — процесс долгий и неприятный. Но прежде чем начинать битву за право находиться в здании, подумайте: действительно ли вы имеете право в нем находиться, или стоит сэкономить свое и чужое время и добровольно покинуть помещение. В некоторых случаях арендодатели готовы предоставить арендаторам разумный срок для поиска другого места.

Андрей Бушин, генеральный директор компании "МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость":
— Термин "выселение" в отношении коммерческой недвижимости используется достаточно часто как в юридической прессе, так и в решениях судов, предписывающих выселение арендаторов по искам владельцев помещений. В данном сегменте этот термин, как правило, означает принуждение арендатора к возврату арендованного имущества. Но при этом обязанность арендатора вернуть взятое в пользование имущество возникает у него только в случае прекращения договора аренды (ст. 622 ГК РФ).
Таким образом, к выселению из помещения приводит только расторжение (прекращение) договора аренды. При существующем, не расторгнутом и не истекшем договоре оснований к возврату арендованного имущества не существует. Договор расторгается по взаимному соглашению сторон или по инициативе одной из сторон по основаниям, указанным в законодательстве либо в самом договоре аренды. Например, в таких договорах часто встречается право владельца помещений отказаться от исполнения договора аренды в случае просрочки уплаты более чем на согласованное сторонами количество дней.
Когда закончился срок договора аренды или договор расторгнут в установленном законом порядке, арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Стороны в тексте договора могут установить сроки такого возврата и размер финансовой ответственности арендатора за просрочку или неисполнение обязательства по возврату имущества собственнику. В случае отказа арендатора вернуть арендованные помещения у собственника недвижимости появляется право требовать в судебном порядке выселения бывшего арендатора, другими словами, обязать последнего освободить помещения от своего имущества и передать их владельцу.

Юрий Усков, руководитель отделения коммерческой недвижимости "Тургеневское" корпорации "ИНКОМ":
— И арендатору, и арендодателю важно знать, что, согласно ст. 619 ГК РФ, договор аренды расторгается по требованию арендодателя только в судебном порядке. Простого заявления для этого недостаточно. Инициирование судебного разбирательства реально в следующих случаях:
1. Арендатор пользуется арендованным помещением с существенным нарушением условий договора аренды или назначения помещения.
2. Арендатор, пользуясь помещением, существенно ухудшает его.
3. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока внесения арендной платы, не вносит ее арендодателю.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства. Правда, п. 2 ст. 450 ГК РФ оговаривает, что договор аренды допускается расторгнуть и по иным основаниям, но только если они прописаны в договоре. И в этом случае расторжение возможно только в судебном порядке.
Если вы не нарушали ни одного из указанных выше условий или специальных пунктов договора, а арендодатель досрочно выселяет вас из помещения, смело обращайтесь в суд с требованием признать такое выселение незаконным.Повторюсь: если действовать в рамках законодательства, то без решения суда арендодатель не имеет права выселить арендатора, даже когда тот систематически нарушает условия договора аренды. Находиться в помещении по ранее заключенному договору арендатор имеет право вплоть до срока вынесения судебного решения.

Оксана Щеславская, юрист юридической службы компании "Пересвет-Инвест":
— В действующем законодательстве термин "выселение" применяется к порядку принудительного выдворения граждан из занимаемых ими жилых помещений. При освобождении офисов этот термин используется на бытовом уровне.
Законодательное определение выселения зависит от того, в каких договорных отношениях находились (или не находились) собственник помещения и лица, занимающие его.
Например, арендатора будут выселять, если срок договора аренды истек и данное помещение подлежит освобождению, а фирма по неясным причинам его не освобождает. В таких случаях их выдворение производится в судебном порядке, по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ. Но данный пример не исчерпывает широкого круга ситуаций, в которых может быть предъявлен иск об освобождении занимаемых помещений.
Порядок действий, необходимых в ситуации, когда от вас требуют освободить занимаемое нежилое помещение, зависит от конкретной ситуации и всех ее обстоятельств. В любом случае для того, чтобы избежать многих проблем при выселении или избежать выселения вовсе, лучше прибегнуть к квалифицированной юридической помощи.

Квадратный метр