Главная | СМИ о нас | Готовь дачу зимой

Готовь дачу зимой

13 февраля 2008
Чтобы снять на лето дачу или загородный дом с оптимальным соотношением цены и качества, подбирать варианты нужно уже сейчас.


Арендовать загородный дом сегодня не проблема. К услугам потенциальных арендаторов куча агентств недвижимости, доски объявлений в интернете и специализированная пресса. Судя по отзывам тех, кто уже имеет опыт поиска «домика на лето», отыскать подходящий вариант даже легче, чем снять квартиру в Москве. Проблема лишь в цене. Чтобы найти объект дешевле $1500 в месяц, придется приложить немало усилий, и риэлтеры здесь не помощники.

Рынок контрастов

Рынок аренды загородного жилья представляет собой на первый взгляд сегмент загадочный. Ряд риэлтеров утверждают, что спрос на аренду намного превышает предложение. И дабы найти подходящий вариант, поисками дачи, на которую можно отправить на лето детей или родителей, да и самому на выходные ездить, необходимо заниматься буквально с зимы. «Объем предложения не способен удовлетворить поступающее количество заявок, — утверждает руководитель департамента загородной недвижимости компании HomeHunter Алексей Бабкин. — По сравнению с прошлым годом спрос на аренду значительно вырос. Если в начале 2007 года на рынке наблюдалась минимальная активность, то сейчас мы видим оживление покупателей, многие из которых уже усиленно ищут объекты на лето».

Другие риэлтеры пожимают плечами, мол, никаких проблем со съемом дома нет, и вариантов по-прежнему больше, чем желающих. «По нашим наблюдениям, растет число клиентов, которые задумываются о том, что же для них интереснее — снимать загородное жилье или приобретать собственный загородный дом. Так что, можно сказать, в целом спрос сейчас даже меньше предложения», — считает руководитель направления аренды загородной недвижимости компании «Инком-недвижимость» Ольга Баштанова.

Такая противоречивая картина вызвана двумя обстоятельствами. Первое — сроки аренды. «Основной объем загородных дач и коттеджей сдается как минимум на один год. Это логично, поскольку собственник несет большие риски. Наша компания даже не работает с более краткосрочными вариантами», — поясняет руководитель проекта компании Penny Lane Realty Виктор Смоленский. Таким образом, найти и снять дом на год легче, чем на лето. А на лето — легче, чем на месяц. На сезон сдают свои дома в основном те хозяева, кому не удалось сдать их на более длительный срок. А спрос, особенно к весне, смещается в сторону сезонной аренды. «Не многие готовы отказаться от своих городских квартир в пользу постоянного проживания за городом. В то же время в летний период зачастую возникает необходимость вывезти из душной и пыльной Москвы на природу семью. Вот в этот горячий период и начинается ажиотажный спрос на загородные дома и дачи, который, естественно, не может сравниться со спросом на длительную аренду», — комментирует ситуацию руководитель отдела аренды компании «МИАН — агентство недвижимости» Наталья Сивко. Второй фактор, вызывающий противоречивые отклики о рынке, — неравномерность распределения коттеджей по ценовым категориям. Как обычно, наиболее востребованным является экономкласс, а большая часть предложения относится к категории бизнес— и элитного сегмента (см. график). Поэтому, если попытаться найти что-то «экономное» для бюджета на приемлемом расстоянии от Москвы, можно смело говорить о дефиците.

Как несложно предположить, большинство арендаторов хотели бы жить поближе к Москве, чтобы иметь возможность ежедневно ездить на работу. «Наиболее популярная удаленность — до 30–40 км, — рассказывает Ольга Баштанова.

— Разве что по Новорижскому шоссе с его хорошей пропускной способностью многие соглашаются ездить подальше (до 45–50 км) ради того, чтобы пожить вблизи большой воды или рядом с настоящим лесом».

Поэтому сложность не в том, чтобы найти дом на лето. Сложность в подборе оптимального сочетания цены и качества. «Дома и дачи, в которых соотношение этих параметров оптимальное, как правило, не меняют своих арендаторов. Одни и те же люди едут туда из года в год. В крайнем случае, новые арендаторы приходят по рекомендации прежних», — рассказывает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Противоречивость в оценках рынка, как видим, оказывается лишь поверхностным впечатлением. Будучи непритязательным арендатором, не рассчитывая на особую близость к Москве и не придираясь к качеству жилья, снять дом можно даже в разгар сезона. И в то же время в Подмосковье есть поселки, на аренду домов в которых действительно выстраиваются очереди. «Как правило, они расположены недалеко от Москвы, на престижных направлениях, с удобным подъездом и развитой инфраструктурой», — комментирует первый замдиректора компании «Миэль — аренда» Мария Жукова.

Доходные поселки

Полноценным бизнесом сдача загородных домов в Подмосковье пока не стала. Очень мало находится частных инвесторов, которые изначально покупают или строят дома для последующей сдачи. Гораздо больше тех, кто покупал и строил для себя, но жилье оказалось невостребованным либо из-за перманентных пробок, не дающих возможности жить за городом, либо по другой причине. Девелоперы загородного жилья также не стремятся строить так называемые доходные дома, то есть поселки, предназначенные для сдачи в аренду. «Продавать коттеджи выгоднее, чем строить и сдавать. Поэтому застройщики предпочитают совмещать форматы: возводить коттеджные поселки, в которых часть коттеджей может сдаваться», — поясняет Наталья Сивко. Например, в поселке Никольская слобода есть арендная часть на 13 домов ($11 тыс.). Небольшие подобные анклавы есть в поселках Жуковка и Барвиха (от $10 тыс.).

Впрочем, первые «доходные деревни» в Подмосковье уже появились, хотя пока их очень мало. По данным компании Vesco Realty, сегодня на них приходится порядка 10% от общего объема рынка аренды загородного жилья. Подавляющее большинство из них расположено в пределах 30 км от Москвы по Рублево-Успенскому, Калужскому и Новорижскому шоссе. В качестве примера можно привести такие поселки, как Павловы Родники, Росинка, Foresvill, Ангелово, Нахабино Country Club, Сетунь. Срок аренды коттеджа в них, как правило, от шести месяцев; дома полностью оснащены мебелью и бытовой техникой. По своим параметрам «доходные деревни» пока относятся в основном к бизнес-классу и «элите». «Поселки имеют собственную инфраструктуру, жильцам могут быть предоставлены услуги горничной. Стоимость аренды дома в таком поселке может колебаться от $6 тыс. до $15 тыс.», — рассказывает Мария Жукова. В некоторых из них есть школы, где преподавание ведется на английском языке. Несмотря на высокие ставки, «доходные деревни» пользуются устойчивой популярностью у арендаторов, особенно у иностранных. Поэтому с ходу в «доходную деревню» не попадешь: приходится вставать в «листы ожидания».

В целом, как утверждают риэлтеры, сегодня снять дом можно практически в любом коттеджном поселке. В своих предпочтениях арендаторы загородной недвижимости ненамного оригинальнее покупателей. Наиболее популярными направлениями, естественно, остаются Рублевское, Новорижское и Калужское шоссе, очень востребованы Дмитровское и Осташковское шоссе.

Неудивительно, что основной объем предложения сосредоточен именно на этих направлениях: по Рублево-Успенскому шоссе — в 25–30−километровой зоне от Москвы, по Новорижскому — в пределах 40 км, по Калужскому — на расстоянии до 30 км от города, по Киевскому — в районе 40 км, а также по Осташковскому направлению — в 20–25 км от МКАД. Цена аренды будет зависеть от качества и размера «домика на лето», наличия инфраструктуры и дополнительных благ цивилизации.

Принципиальной разницы между домами, которые сдают частные лица, и коттеджами от застройщиков нет. Единственное, что может отличаться для арендодателя, это вопросы обслуживания. Если дом сдается частником, то зачастую арендатору самому приходится искать, кто будет заботиться о техническом благополучии его временного дома. В то время как в «доходных деревнях» и поселках, где хотя бы часть коттеджей сдается в аренду, обслуживание построено централизованно. Как правило, стоимость таких услуг уже включена в цену аренды. Правда, по словам руководителя департамента аренды компании IntermarkSavills Ирины Полуниной, многие частные лица, сдающие дома в элитном сегменте, предоставляют арендатору смотрителя, который ведает всеми хозяйственными заботами: чинит, расчищает дорожки, стрижет газоны. Эти услуги также изначально включаются в арендные платежи.

Стар и дорог

Как уверяют риэлтеры, спросом пользуются не только современные застройки с развитой инфраструктурой, но и так называемые стародачные поселки. Возведенные в начале-середине прошлого века в ближайшем Подмосковье (до 35 км от МКАД), поселения (всего их около 80) предназначались для отдыха научной или творческой элиты. «Дачи писателей» — в Переделкине, «дачи ученых» — в Жуковке, поселок Серебряный Бор (здесь располагались дома представителей советской номенклатуры), поселок Ватутинки (участки в нем распределялись только среди писателей) и другие места отдыха советской интеллигенции сегодня востребованы не меньше, чем 30–40 лет назад.

Если составлять рейтинг популярности стародачных поселков, то лидерами будут Жуковка, Барвиха, Николина Гора, Петрово-Дальнее, Горки II, Ватутинки и Архангельское. За ними идут все остальные: Апрелевка, Фрунзевец, Жаворонки, Новь, Дубки, Трудовая, Фирсановка, Сабурово, Валентиновка, Загорянка, Болшево, Опалиха, Снегири, Малаховка и т. д.

Кроме уже упомянутой ранее близости к Москве и богатой истории есть у старых дач и другие преимущества. Такие поселки практически всегда оснащены необходимыми коммуникациями и хорошими подъездными путями. Строились дачи, как правило, на территории соснового леса или в непосредственной близости к водоему. Престиж стародачных поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений. Аренда дома в таком месте обойдется от $3–4 до $15 и выше в зависимости от расположения и состояния дома. Сэкономить можно на услугах риэлтера. Лучше всего самому отправиться в поселок и узнать, кто сдает дом или его часть. А лучшего источника информации, чем коменданты, не найти, уверяют арендаторы, не раз искавшие таким образом дачу на лето. «Они знают, кто сдает и по какой цене, могут дать свои рекомендации и оказать за определенную плату содействие в выходе на собственников сдаваемых домов», — советует Евгений Скоморовский.

Экономная аренда

Если аренда от $1000 кажется вам слишком дорогим удовольствием, то поиски «домика не лето» лучше сразу сосредоточить в обычных деревнях или садовых товариществах. Аренда дачи обойдется вам примерно на 30–40% дешевле, чем съем коттеджа экономкласса. Но, естественно, здесь уже не стоит рассчитывать на городское благоустройство, удобную парковку, инфраструктуру и охрану. «Аренда дома может стоить от $300–400 в месяц, более того, зачастую можно снять и просто одну или несколько комнат в доме», — говорит Евгений Скоморовский.

Предложения дач и деревенских домов есть в риэлтерских базах, но их немного. «Большинство таких домов сдаются по объявлениям, и в базах агентств их предложение незначительно. Крупные агентства недвижимости не любят работать с подобными вариантами из-за высоких трудозатрат», — поясняет Мария Жукова. Впрочем, дело не только в трудозатратах, но и в дешевизне. Московские риэлтеры, как правило, не связываются с недорогими арендными домами. По замечанию одного из них, в этом году нижний ценовой предел, начиная с которого столичные агентства берутся оказать помощь, находится в районе $1500 в месяц за аренду дома. А в отделе аренды АН МИАН, куда я позвонила, девушка-агент сказала, что у них в базе вообще нет вариантов дешевле $2500.

В поисках дешевого дома придется рассчитывать на самого себя. Например, можно обратиться в агентства районных центров, которые обладают своей базой малобюджетных вариантов. Но, пожалуй, наиболее эффективно поиск вести через знакомых или напрямую в деревнях. «Если вы приблизительно предполагаете, где бы хотели провести лето, просто заранее отправляйтесь в деревню и спрашивайте у местных жителей, кто сдает свои дома в аренду», — советует Евгений Скоморовский. Еще один неплохой путь для поиска — газеты частных объявлений (например, «Из рук в руки»), данный вариант активно используется самими же риэлтерами. В этом смысле показательна история поиска дачи одного моего знакомого, Дмитрия М. В прошлом году он занялся поиском загородного домика, который можно было бы арендовать на один летний месяц. На более длительный срок снимать ему не имело смысла из-за работы.

Озаботился он поисками довольно поздно — в начале лета. Как человек занятой, Дмитрий поначалу попытался обратиться в агентства недвижимости, но очень быстро отказался от их услуг. «Сравнив предложения от агентов с ценами из газетных объявлений, я убедился, что накрутки идут просто чудовищные, — рассказывает он. — Как человек ленивый, я пошел самым простым путем: сам дал объявление в газету о желании снять дом». Несмотря на то что по всем риэлтерским меркам сделано это было поздно, Дмитрию и его жене сразу предложили несколько вариантов, из которых они и выбрали наиболее подходящий. За 12 тыс. руб. они сняли двухэтажную деревянную дачку на сороковом километре по Симферопольскому шоссе, вблизи Чехова. «У меня создалось впечатление, что здесь объем предложения намного больше, чем на рынке квартир, — рассказывает Дмитрий. — На месяц снять, конечно, сложнее, чем на лето. Но даже в такой ситуации выбор у нас был». Хотя требования у семейной пары были непритязательные (главное, чтобы был дом с печкой и водопроводом, а остальное мелочи), Дмитрий остался не совсем доволен отдыхом. Отсутствие благоустройств в течение месяца оказалось более трудным испытанием, чем он предполагал. «На этот год я буду искать непременно вариант покомфортнее», — заверяет он.

Лучший экспромт — подготовленный

Если вы к лету собираетесь арендовать дом, то лучше с поиском не затягивать. Оптимальный срок начинать смотреть варианты, как говорят большинство риэлтеров, — за два-три месяца до даты заезда. Если времени будет меньше двух месяцев, вы рискуете остаться перед ограниченным выбором. Если срок больше, то, как ни странно, вас может ожидать та же самая проблема. «В феврале надо искать дом, если вы хотите въехать туда в апреле-марте. А тем, кто собирается выехать из города в июне, лучше приступать к поискам в конце марта — начале мая. Потому что сейчас, например, многие собственники не пойдут на трехмесячную аренду, так как есть шансы сдать жилье на полгода. А владельцы низкобюджетных домов, которые реально сдать лишь на летние месяцы, только в марте будут расчищать дорожки, убираться на участке и приводить дома в товарный вид», — рассказывает Ольга Баштанова.

Выбирая дом для аренды, стоит обратить внимание не только на цену и юридическую чистоту сделки, но и на обычные бытовые моменты — те, которые с первого взгляда могут показаться мелочами, но впоследствии рискуют испортить вам весь отдых. «Например, в непосредственной близости от приглянувшегося вам дома идет строительство коттеджа. Задумайтесь, а не будет ли эта стройка мешать вам или вашему ребенку? Узнайте у хозяина или соседей, как долго она продлится, есть ли какие-то “ремонтные” часы, в какой стадии находится строительство», — предупреждает Наталья Сивко. Для домов, не расположенных в организованных поселках, очень важно наличие хотя бы примитивной инфраструктуры, например продовольственного магазина или аптеки в непосредственной близости. Если дом снимается на долгий срок, имеет смысл заранее уточнить, есть ли круглогодичный подъезд к нему, как часто расчищают дороги, нет ли перебоев с электроэнергией в зимний период и другие детали, способные осложнить или облегчить ваше проживание за городом.
Эксперт