Главная | СМИ о нас | Рынок загородного жилья подсчитывает прибыли

Рынок загородного жилья подсчитывает прибыли

15 мая 2008
Полноценность рынка аренды загородной недвижимости сегодня вызывает серьезные сомнения. Судите сами: в открытой базе единовременно находится не более 300–500 предложений. По нескольку десятков адресов дополнительно предложат три–четыре крупные риэлторские компании. Есть еще коттеджи и особняки, которые сдаются знакомым или через знакомых, но это уже не совсем рынок.

Ситуация наводит на мысли о дефиците, и, возможно, вы уже задумывались о том, чтобы войти на этот рынок со своим домиком. Стоит ли игра свеч? Недвижимость обладает таким несомненным достоинством, как способность приносить постоянный и устойчивый доход при минимальных рисках. Конечно, просчеты возможны, но нужно очень постараться, чтобы допустить непоправимую ошибку. Стоимость загородной недвижимости, и особенно подмосковной земли, за последние десять лет выросла по разным направлениям в 20–40 и более раз. И в обозримом будущем стагнации не предвидится.

Жадничайте — сдавайте в аренду

Предположим, загородный дом у вас есть, посещаете вы его все реже, но не собираетесь продавать без крайней необходимости. И верно — не стоит. Есть и вполне конкретные данные: продажная стоимость объектов на подмосковном рынке даже в очень неоднозначном 2007 году возросла на 15–17%, а стоимость аренды — более чем на 20%.

Какова доходность сдачи загородной недвижимости внаем? Откройте базы предложений по продаже и аренде загородной недвижимости и сравните цены объектов, схожих по местоположению, площади дома и участка. Особенно ценны для сравнения «близнецы» — дом на продажу и арендный дом внаем, расположенные в одном поселке. Учтите цену эксплуатации, оснащения и обстановки дома, а также стоимость услуг риэлторов в том и другом случаях.

Не претендуя на научность исследования, отметим, что владельцы арендных домов в Малаховке за год получают около 8–9% той суммы, которую выручили бы единовременно при продаже. В коттеджных поселках на Новорижском шоссе попавшие под наши расчеты хозяева оказались не слишком «жадными»: разброс доходности варьировался от 5 до 8%, а вот в одном из коттеджных поселков на Осташковском шоссе арендодатель заработал все 10%. Прибавьте к этому рост цен на саму недвижимость — о лучших условиях человеку, слишком занятому по основному месту работы, мечтать и не приходится.

В российском законодательстве все еще не определено понятие «доходного дома». Очевидно, это одна из причин, тормозящих рынок аренды в городах. Но в Москве и без того немало частников, которые сдают свою собственность внаем подъездами и этажами. То же произошло и за городом.Об интересе инвесторов к рынку аренды загородной недвижимости свидетельствует появление коттеджных поселков, предназначенных именно для сдачи в аренду. Процесс их появления шел стихийно: сначала выросло число предложений найма в «кластерах», включающих два–три, пять–шесть, а то и более домов в деревнях и поселках. Затем появились и целые поселки в аренду.

Этого следовало ожидать: в ближнем Подмосковье, особенно на западных направлениях, осталось слишком мало участков, пригодных для строительства ликвидного поселка на продажу. Аренда — совсем другое дело. Мало кто решится купить дорогой особняк в километре от МКАД. Конечно, если между ними сплошной лес, то это не самый худший случай, но где найдешь такой дом? И даже если лес есть, никто не даст гарантий, что он сохранится через год–другой.Поэтому покупать коттедж многие поостереглись бы, тогда как встречать Новый год, проводить выходные или несколько месяцев в съемном доме —вполне подходящий для них вариант.

Осторожно, там приступочек!

Коттедж, специально построенный под аренду, будет более успешным с точки зрения эксплуатационных расходов, чем обычный дом. Ведь квартира или коттедж, сдаваемые внаем, — своего рода «производство». Это не значит, что вместо бытовой посудомоечной машины или пылесоса следует обзавестись небольшими профессиональными, гостиничными, хотя иногда и такая мысль приходит в голову. Но все — отделочные материалы, сантехнику, мебель, посуду — следует подбирать, ориентируясь не на дешевизну, а на прочность конструкции и особенно покрытия. Одним словом, бухарским коврам и коллекционным вазам здесь не место.

Строители домов под аренду учитывают назначение объекта также при выборе архитектурных решений и ландшафтного дизайна. Любой дом должен быть максимально простым и безопасным. Но там, где каждые выходные меняются «хозяева», не стоит размещать ничего, к чему человек быстро привыкает, ничего слишком характерного. Учтите также, что уже к вечеру компания, мягко говоря, теряет трезвость.

В саду недопустимы растения, которые ядовиты или привлекают насекомых, например, пчел. Следует подбирать деревья, устойчивые к привычкам собак, и защищать посадки оградками, камнями и т. п.Кстати, в случае целенаправленного строительства под аренду доходность, по разным оценкам, повышается до 15–20%.

Вопрос того, какой вид найма более выгоден, остается открытым. Большая часть предложений предусматривает долгосрочную аренду. Это прямо указано в объявлениях или сразу выясняется при обзвоне: кому из соседей по коттеджному поселку понравится, если один из жильцов будет сдавать свой дом шумным компаниям или для корпоративных мероприятий? Есть и другие причины для осторожности.

«Владельцы элитных коттеджей предпочитают заключать долгосрочные договоры аренды — на срок не менее года, — говорит руководитель отдела маркетинга и PR компании Renaissance Realty Наталия Курашова. — Многие собственники не без оснований опасаются за сохранность своей собственности в надлежащем состоянии по окончании праздников. Поэтому, несмотря на то, что клиенты, желающие арендовать элитный коттедж на праздники или выходные, готовы заплатить двухмесячную ставку, спрос по-прежнему в разы превышает предложение».

Тем не менее, указывает Н. Курашова, есть ряд собственников, которые рассматривают краткосрочную аренду как более выгодный бизнес. Они целенаправленно сдают свои коттеджи на выходные и праздники для проведения корпоративов, дней рождения, юбилеев, свадеб. Как правило, одновременно приглашаются специализированные компании, в частности кейтеринговые службы, которые помогают в организации подобных мероприятий. Некоторые арендодатели предлагают свои дома для видео- и киносъемок.

Три дня год кормят

«Краткосрочная аренда всегда обходится дорого, поскольку расчет стоимости ведется посуточно, — говорит первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ–Аренда» Мария Жукова. — Сегодня минимальная цена за сутки в загородном коттедже — $1 тыс. Получается, что аренда коттеджа на четыре–семь праздничных дней обойдется арендатору в месячную стоимость аренды данного коттеджа ($4–7 тыс.)».

Желающих снимать загородные дома на праздники много. По словам М. Жуковой, в основном это молодежь до 30 лет — компании, включающие от 6 до 20 человек. Предпочтения отдаются домам, расположенным в поселках с развитой инфраструктурой. Наиболее ликвидны дома площадью от 300 кв. м, в которых не менее трех спален. Коттеджи должны быть оснащены качественной мебелью, равно как и полным комплектом бытовой техники. Варианты домов, не оборудованных таким образом, как правило, сдаются на 20–30% дешевле. Часто обязательным условием является наличие бани, сауны, бассейна. Различные комнаты отдыха (бильярд, настольный теннис) тоже пользуются спросом. Особенно выгодно сдавать коттедж на новогодние праздники. «Выставлять объект можно уже с ноября, — считает руководитель направления аренды «МИАН–агентства недвижимости» Наталья Сивко. — Именно с этого момента желающие арендовать коттедж начинают поиски. Если цена соответствует качеству, то срок экспозиции коттеджа не превысит одной–двух недель».

По расчетам Н. Сивко, стоимость аренды коттеджа на Новый год часто устанавливается таким образом, что три новогодних дня — 31 декабря, 1 и 2 января — стоят столько же, сколько все остальные дни года, вместе взятые. Правда, этой зимой, как замечали многие риэлторы, малое количество осадков не оправдало ожиданий хозяев: без заснеженных елей Новый год на природе не в радость.

Не следует забывать об элементарных принципах безопасности. Аксиома: если вы пьете кофе, работая за компьютером, то вопрос не в том, зальете ли вы клавиатуру. Вопрос в том, когда это произойдет. Со сдачей недвижимости внаем без договора действует примерно та же закономерность. Поэтому искать клиентов и отвечать за них должна риэлторская компания.

В договоре следует привести описание коттеджа, личные данные нанимателя и тех, кто будет жить вместе с ним, а также срок сдачи в аренду. «Помимо этого к договору надо приложить опись имущества, в которой указать не только его количество, но и состояние, в котором оно находится, — перечисляет Н. Сивко. — Обязательно включите в договор размер арендной платы, сроки (иногда вплоть до часа передачи денег). Бывают случаи, когда стороны оговаривают и то, кто должен получать деньги — хозяин или его доверенное лицо, либо они будут переводиться через банк».

«Если дому наносится какой-либо ущерб, возмещает его страховая компания или (что бывает чаще) сам арендатор, — говорит Н. Курашова. — Как правило, люди, у которых достаточно средств снять элитный коттедж, в состоянии покрыть и расходы по возмещению ущерба». М. Жукова подчеркивает, что документы при краткосрочной аренде оформляются стандартно — как при долгосрочной, и напоминает об обязательном условии: залог должен быть не меньше стоимости найма.

Будьте проще, и люди к вам потянутся

И немного о приличиях. Как и в случае показа квартиры, арендодателю надо подготовиться к визитам потенциальных клиентов: навести порядок в коттедже и на территории, проветрить комнаты. В доме не должно быть личных вещей собственника, в холодильнике — испорченных продуктов. Все эти мелочи отрицательно влияют на впечатление о вашей собственности. Естественно, проигрывают те хозяева, которые показывают объект, в котором сами живут.

Видеть, как варится борщ, а по дому разбросаны детские игрушки, а то и взрослые вещи, согласитесь, менее приятно, чем лицезреть чистое «обезличенное» помещение, ждущее нового хозяина. Наконец, следует усвоить, что человек, снимающий ваш дом на два дня, — это «владелец на правах аренды».

«Заблуждение, что показать — означает просто открыть дверь и впустить клиента внутрь, — объясняет Н. Сивко. — Хозяину надо подготовить документы на собственность (паспорт, правоустанавливающие документы, доверенности и т. д.), он должен быть готов ответить на различные вопросы потенциального арендатора. Собственник имеет право задать интересующие его вопросы, например о роде деятельности нанимателя, составе его семьи и т. п.».

Как человек приходит к мысли сдавать коттедж? По-разному. Один мой знакомый в будние дни работает почти круглосуточно: от открытия токийской биржи до закрытия нью-йоркской. Не выходя из загородного дома. А на выходные едет в Москву проведать мать, сына, встретиться с друзьями. Больше года другой знакомый, риэлтор, пытался объяснить ему, что коттедж, пустующий в выходные, — проявление идиотизма. Не действовало. Пока что-то на лондонской бирже не расстроило моего знакомого на сумму, которую мы называть не станем. Подготовить дом и участок к краткосрочной сдаче стоило намного дешевле. Борщей он не варит, все личные вещи умещаются в одном шкафу, а с ноутбуком не расстается даже в пивной.Сейчас развлекается тем, что по разным признакам составляет портреты тех, кто хозяйничал в доме в его отсутствие. Все чаще угадывает, а с ошибками примиряет пухлый конвертик. Чем не хэппи-энд?
М2-Квадратный метр