Главная | СМИ о нас | Дача на сдачу

Дача на сдачу

19 июня 2008
На рынке аренды загородной недвижимости наступила горячая пора. В поисках идеального дома потенциальные арендаторы готовы целыми днями разъезжать по коттеджным и дачным поселкам. Чтобы их выбор окончательно и бесповоротно остановился именно на вашем доме, нужно подготовить его к сдаче так, чтобы клиент захотел немедленно в него вселиться.

Конкуренция во всех сегментах

Несмотря на то что отделка, обстановка и оборудование загородного дома и прилегающего участка имеют далеко не решающее значение при выборе арендатора (главное — расстояние от МКАД и уровень поселка), правильно обустроенный дом сдается намного быстрее и по более высокой цене. Именно правильно — потому что, как предупреждает Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда", "начинка" должна соответствовать метражу и внешнему виду дома, а также престижности поселка.

Чем дальше от МКАД, тем больше внимания требует обустройство домовладения, предназначенного для сдачи в аренду. Как объясняет Сергей Ганусов, руководитель отдела отделения "Центр загородной недвижимости" компании "Бест-Недвижимость", если дом в 20-километровой зоне от МКАД в летний период снимается быстро и без претензий, то чтобы сдать того же уровня дом в 30-60 км, нужно приложить к его обустройству максимум усилий, поскольку конкуренция среди арендодателей довольно высока. И это касается всех сегментов рынка.

Экономкласс: обаяние скромности

Чем дешевле дом, тем более скромные требования к его "начинке" предъявляют арендаторы. По данным Марии Жуковой, сейчас по цене до $1000 в месяц предлагаются дачи площадью до 100 кв. м без удобств либо половина такого дома — с хозяевами, проживающими во второй половине. За $1100-2500 можно арендовать коттедж на расстоянии до 100 км от МКАД общей площадью от 100 до 200 кв. м, с баней, возможно канализацией и центральным отоплением, с более или менее оборудованной кухней.

Чтобы сдать дом экономкласса за $3000-4000, он должен соответствовать более строгим требованиям. Каким именно, рассказывает Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI: "Площадь участка — около 12 соток, на участке — зеленые насаждения, газон, возможно цветник. Площадь дома — от 100 до 180 кв. м. Материал — любые блоки или дерево, возможно кирпич. Кровельный материал — металлочерепица. Полы жилых комнат из паркетной доски или качественного ламината. В отделке стен допустим гипсокартон, обои. Сантехника отечественная, устройство ванной не обязательно, достаточно душевой кабины. Ширина лестниц — не менее 1,2 м. Допустим собственный качественный септик, биотуалет не допускается. Если нет котельной, в доме должна быть установлена система подогрева воды. Мебель может быть наборная, в каждой комнате, предназначенной для сна, обязательны кровати. На кухне — кухонный гарнитур выпуска не позднее конца 80-х годов, стол, стулья, полноценная плита, холодильник. Другая техника (телевизор, музыкальные центр и др.) не обязательна".

При обустройстве загородного дома экономкласса главное — не переборщить. "Потратив значительные средства на обстановку такого коттеджа, вы только увеличите срок окупаемости проекта. Если же вы поднимете арендную ставку, чтобы поскорее "отбить" стоимость дорогой новой мебели, то рискуете вообще никому не сдать дом,— предупреждает Ольга Баштанова, начальник отдела аренды отделения "Сретенское-Загородное" корпорации "ИНКОМ-Недвижимость".— Недорогой коттедж перед сдачей в аренду можно обставить демократичной мебелью из ИКЕА или отечественного производства".

А Сергей Ганусов советует при сдаче такого дома в аренду летом поставить на участке летнюю садовую мебель, качели и надувной бассейн — это привлекает арендодателя.

Иногда в выборе арендатора решающую роль может сыграть какой-нибудь пустяк. В практике Ольги Баштановой был случай, когда недорогой дом на лето хотела снять семья с маленьким ребенком. Просмотрев очередной дом, семья была склонна отказаться от него: и сам дом — не дворец, и от Москвы далековато, и инфраструктура так себе... Семья уже прощалась с риэлтером и хозяйкой, когда четырехлетняя девочка вдруг воскликнула: "Мама, смотри, какой красивый гномик!" — в траве рядом с дорожкой стоял деревянный гном в ярком колпаке. Ребенок безапелляционно заявил, что будет дружить с гномом, и дом сняли на все лето и сентябрь.

Бывает, эмоциональный порыв клиента благотворно отражается на стоимости аренды. "Был случай, когда коттедж экономкласса арендатор согласился снять по очень высокой для такого дома стоимости $5 тыс. в месяц,— вспоминает Ольга Баштанова.— Свое решение молодой человек мотивировал тем, что коттедж очень похож на дом его бабушки и вызывает счастливые воспоминания, за которые не жалко и переплатить".

Бизнес-класс со всеми удобствами

Загородный бизнес-класс — это коттеджи в пределах 30 км от МКАД за $3-6 тыс. в месяц. Чтобы сдать дом за эту сумму, он должен быть отделан качественными материалами, оборудован канализацией и центральным отоплением, обставлен импортной мебелью, в доме может быть камин, сауна, на участке — баня, гараж, гостевой дом.

Алла Аксенова считает, что для успешной сдачи в аренду дом должен быть каменным либо из сухого высококачественного клееного бруса или бревна, покрыт натуральной черепицей, металлочерепицей либо мягкой кровлей, окна — качественные деревянные рамы с вакуумными стеклопакетами. "Полы жилых комнат должны быть из натурального паркета или доски. Все полы, покрытые плиткой, должны быть теплыми. Стены качественно оштукатурены. Двери — деревянные. Лестницы из ценных пород дерева шириной не менее 1,5 м,— подчеркивает она.— Дом должен быть подключен к центральным коммуникациям, телефонной сети, высокоскоростному интернету и оборудован системами вентиляции, обогрева и кондиционирования воздуха. Обязательно наличие собственной котельной или системы подогрева воды. Санузел должен быть на каждом этаже. В доме обязательно должна быть ванная, прачечная, гардеробная. Приветствуется сауна в доме, отдельно стоящая баня и гостевой домик. Из мебели — кухонный гарнитур с фасадом из натурального дерева не старше десяти лет, спальные гарнитуры, гарнитур для детской. В гостиной — диван и телевизор. Нужны и гардеробные, а если их нет, то хотя бы шкафы-купе".

Выбирая мебель и бытовую технику, нужно учитывать предпочтения арендаторов. А у них, как уверяет Ольга Баштанова, хорошей репутацией пользуются мебель из Германии, Италии и Великобритании, бытовая техника марок Miele, Bosch, Siemens, Kuppersbursch, Electrolux, AEG, Gorenje.

Оборудовав дом дорогой бытовой техникой, расслабляться не стоит. Арендатор может потребовать установить кое-что дополнительно. И это "кое-что" может стать решающим фактором выбора. Например, в агентство недвижимости DOKI недавно обратился клиент, которого живо интересовал вопрос установки джакузи на открытой веранде второго этажа сдаваемого дома. А жена другого клиента — итальянка — интересовалась возможностью установки рядом с барбекю печи для пиццы, без которой она жить не может и сама каждый вечер ее готовит.

Элитный коттедж: без лифта не предлагать

Для элитного коттеджа особенно важно месторасположение, но на стоимость аренды качество отделки, оборудования и меблировки влияет намного больше, чем в других сегментах.

"Чтобы успешно сдать элитный дом в аренду, отделка должна соответствовать тем же высоким стандартам, что и отделка квартир соответствующего класса: следует предусмотреть несколько санузлов с дорогой сантехникой, использовать плитку и паркет ведущих производителей. Это же относится и к оборудованию дома различными бытовыми приборами,— говорит Ирина Полунина, руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills.— Для дома с арендной ставкой $50 тыс. в месяц необходима коллекционная мебель от ведущих мировых производителей, полностью оборудованная кухня с качественной бытовой техникой и т. д. Такой же дом на участке такого же размера с более скромной отделкой и обычным газоном будет сдаваться за $25-30 тыс. Если же в доме поставить технику средней руки и обычную мебель европейского производства, сдать его можно за $12-18 тыс.".

По словам Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, дизайн интерьера не должен быть слишком вычурным, поскольку клиенты, как правило, предпочитают мягкий классический стиль, который должен гармонировать с экстерьером самого дома. Для создания атмосферы роскоши дизайнеры прибегают к использованию дорогих натуральных материалов, таких как ценные породы дерева, мрамор, кожа, мех и т. п. Элитарность дома может подчеркиваться наличием авторских картин, гобеленов, предметов антиквариата.

Как уверяет Ольга Баштанова, для обстановки элитного дома при подготовке его к сдаче в аренду приглашаются известные российские или зарубежные дизайнеры, мебель по большей части заказывается индивидуально, поскольку серийные интерьеры в элитном доме не приветствуются, бывает, что полы выкладываются редкими видами мрамора, а ванна инкрустируется кристаллами Svarovski.

Что же конкретно должно составлять "начинку" элитного дома, чтобы он сдался быстро и дорого? Алла Аксенова дает такой рецепт: "Окна — качественные деревянные рамы с вакуумными стеклопакетами, все полы — теплые, стены качественно оштукатурены. Двери — деревянные. Лестницы — безопасные, из ценных пород дерева, шириной не менее 1,8 м. Все коммуникации централизованные. Джакузи, душевая кабина. Бассейн в доме, сауна в доме или отдельно стоящая баня. Телефон, высокоскоростной интернет. Инженерные системы, обеспечивающие полный контроль над внутренним климатом (вентиляция, обогрев, кондиционирование, влажность воздуха). Система автономного подогрева воды даже при наличии котельной. Наличие автономной системы энергообеспечения приветствуется. Камин обязателен. Отдельный вход для прислуги. Зимний сад".

Впрочем, это не исчерпывающий перечень. Например, в практике компании IntermarkSavills был клиент, который рассматривал предложения об аренде только коттеджей с лифтом, при этом дома выбирались исключительно двухэтажные.

Коммерсант ПРИЛОЖЕНИЕ