Главная | СМИ о нас | АРЕНДА — ДА?

АРЕНДА — ДА?

14 июля 2008
Московский рынок аренды похож на арену борьбы за доступное жилье. Высокие цены на недвижимость, рост ипотечных ставок и приток мигрантов превращают поиск съемной квартиры в сражение, в котором вот уже много лет подряд выигрывают арендодатели.

По сравнению с катаклизмами вокруг купли-продажи столичного жилья на рынке аренды квартир — тишь и благодать. Несмотря на постоянный рост цен, желающих снять квартиру в Москве всегда больше количества предложений.По данным компании «МИАН—Агентство недвижимости», средний уровень арендных ставок на московское жилье сегодня составляет около $2330 в месяц. При этом в «МИЭЛЬ-Аренда» утверждают, что соискатели готовы на все ради любой квартиры стоимостью до $1000 в месяц, не имеет значения даже ее местоположение.Если сравнить стоимость мировых арендных ставок по определенному формату квартир, то Москва занимает по этому показателю 4—5-е место. В Лондоне средняя арендная ставка составляет порядка 330 фунтов стерлингов в неделю или в пересчете на доллары — около $2600 в месяц. За эти деньги вы получите квартиру площадью 40—60 кв. м с одной спальней и гостиной в среднем по уровню престижности района. Примерно во столько же обходится арендатору проживание в Нью-Йорке, где большая часть жилого фонда — это квартиры, цены на аренду которых контролирует государство, без чьего разрешения владельцы не имеют права повышать цены. В Москве корпоративный сегмент рынка аренды практически отсутствует, то есть чиновники никак не могут регулировать цены. Кроме того, абсолютное большинство квартир досталось владельцам по наследству, и такое понятие, как «издержки производства», к ним неприменимо. Поэтому при расчете возможного дохода собственник не всегда ориентируется на рыночные цены и не против демпинговать или же необоснованно повышать цену. Однако предложение дешевых квартир сокращается: владельцы постепенно их продают. На рынок выходит все больше жилья в новостройках, или так называемые инвестиционные квартиры. Владельцы такой жилплощади ориентированы на объективные показатели прибыльности, поэтому спрашивают с арендаторов по рыночным ценам.

Рента vs ипотека

У арендодателей есть все причины смело диктовать цены. Несмотря на заявления чиновников о росте покупок жилья в кредит, ипотека не увела клиентов с рынка аренды. Число нанимателей, которые приобрели жилье с помощью ипотеки, мизерное. Кроме того, московский рынок аренды постоянно растет за счет неиссякаемого потока приезжих, которым путь в финансовые учреждения вовсе закрыт. «С начала года количество покупок с помощью ипотечных кредитов сократилось, — говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». — В настоящее время стоимость жилой недвижимости в Москве настолько высока, что не каждая семья со средним уровнем дохода может позволить себе покупку квартиры даже с помощью ипотеки. Также нельзя не учитывать последствия мирового финансового кризиса». В прошлом году многие покупатели надеялись, что в 2008—2009 годах ставки по ипотеке снизятся до 8—9%. Теперь количество банков, выдающих ипотечные кредиты, сократилось. Эксперты отмечают, что за последние месяцы кредитные ставки по ипотеке выросли. По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы «МИАН—Агентство недвижимости», если при 12% годовых ипотека в некоторых случаях все-таки была выгоднее аренды, то с повышением кредитных ставок и цен на жилье такая возможность отпала полностью. Ожидать снижения ставок не приходится. В итоге ипотека стала еще более недоступной для большинства покупателей квартир не только эконом-, но частично и бизнес-класса.

То есть съемное жилье по-прежнему единственная относительно дешевая возможность иметь крышу над головой, так как в среднем цена аренды оказывается на 50% меньше ипотечных выплат за аналогичную квартиру. «Например, если средняя двухкомнатная квартира экономкласса в Москве стоит более $200 тыс., то ежемесячно банку нужно будет отдавать около $3000, без учета платежей за обслуживание счета, страховку квартиры и других банковских взносов. При этом снять более-менее приличное жилье сегодня можно за $1200 в месяц», — говорит Кудрявцев. Средний совокупный доход семьи в Москве составляет, по официальным данным, $2570 в месяц. Если же такая «средняя» семья соберется покупать квартиру по ипотеке, то, по расчетам банка, они смогут претендовать на кредит не более $150—155 тыс. При средней цене квадратного метра в Москве на уровне $5000—6000 эта квартира будет иметь площадь, соответственно, не более 30 кв. м, что для семьи с детьми или даже для молодой семьи без детей, но планирующей их, мягко говоря, не очень приемлемо. Можно приобрести квартиру большей площади — до 50 кв. м, — но уже в Подмосковье. Кроме того, не менее 20% от этой суммы, то есть примерно около $30 тыс., у семьи должно быть для первоначального взноса. Вывод напрашивается сам собой: с таким уровнем дохода аренда жилья доступнее ипотеки. Если вести расчет, отталкиваясь от среднего бюджета покупки квартиры в Москве, то, по данным продаж «МИАН—Агентство недвижимости», сегодня эта сумма составляет около $338 тыс. «Проанализировав условия выдачи кредитов у 20 московских банков, получаем, что семья может рассчитывать на покупку такой квартиры, если ее совокупный доход составляет минимум $4915 в месяц», — рассуждает Кудрявцев.

Мекка арендаторов

Впрочем, возможность выбирать между арендой и покупкой имеет лишь мизерное число обитателей Москвы. Несколько миллионов приезжих просто ищут квартиру на съем. Из-за роста цен на жилье экономкласса многие из таких потенциальных съемщиков уже не могут себе позволить арендовать жилье. Поэтому число соискателей в последнее время несколько уменьшилось. По словам первого заместителя директора «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, сокращение общего числа арендаторов происходит и по той причине, что люди, которые вынуждены жить в Москве, арендуют комнаты. Все чаще одну квартиру снимают несколько семей, и риэлтеры вместо трех клиентов получают одного.

Значительную часть спроса формируют приезжие из других регионов. В среднем соотношение арендаторов москвичей и немосквичей стабильно составляет 50 на 50. Есть периоды, когда соотношение в пользу той или иной группы меняется в сторону снижения или увеличения на 10%, но, в принципе, оно достаточно стабильно. Исключение составляет только период деловой активности — конец августа — сентябрь. В это время соискателями на аренду квартир практически на 100% являются приезжие из других регионов. Именно на них рассчитывают мошенники, предлагающие мифические квартиры в центре по $300.

Тем временем, по словам Алексея Кудрявцева, минимальная ставка аренды в Москве — это плата за комнату в квартире в спальных районах города. «В зависимости от района она может варьироваться от $400 до $650 в месяц. Если говорить о квартирах, то минимальная месячная ставка, на которую может рассчитывать арендатор, составит около $800—850. За эти деньги можно снять малогабаритную, зачастую «убитую» однокомнатную квартиру в спальном районе, где до ближайшего метро придется еще добираться на транспорте», — говорит Кудрявцев. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», по состоянию на конец мая — начало июня 2008 года типовая однокомнатная квартира в центре Москвы стоила $1051 в месяц, двухкомнатная — $1188 в месяц. На сайте компании «DS Realty — Аренда», созданной в рамках группы компаний «ДОН-Строй», можно обнаружить однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м в 10 минутах пешком от метро «ВДНХ» за $1500 в месяц. Однушка в типовом кирпичном доме на Селезневской улице (метро «Новослободская») с холодильником и советским мебельным гарнитуром оценена в $1700. За 45 кв. м в новом монолитном доме с территорией, огороженной от самого приятного района «Выхино», съемщик должен ежемесячно отчислять $1900.

Неудивительно, что арендаторам в сегменте «эконом» часто приходится идти на компромисс. Например, соглашаться на совместное проживание, комнату вместо отдельного жилья или краткосрочную аренду. Тем более что именно летом в структуре предложения появляются так называемые летние квартиры, сдающиеся на два-три летних месяца по ценам ниже среднерыночных. Многие столичные жители на летнее время перебираются жить за город, а свои квартиры, чтобы они не простаивали, сдают. Главное их преимущество — невысокая стоимость найма по сравнению с аналогичными предложениями, выходящими на рынок в обычное время, — как правило, дешевле на 1500—7000 рублей. Много «летних» квартир сдается в подмосковных городах — Красногорске, Люберцах, Химках. По наблюдениям специалистов, такие квартиры пользуются спросом, в том числе среди постоянных арендаторов, для которых это возможность за определенное время немного сэкономить на арендной плате. Тем более что на лето обычно предлагают самые востребованные на рынке квартиры — экономкласса.

Другой способ сэкономить — искать жилье в Подмосковье, в городах-сателлитах, расположенных непосредственно за МКАД. Их инфраструктура практически полностью интегрирована в столичную, транспортное сообщение со столицей с каждым годом улучшается, а стоимость аренды квартир пока на 25—30% ниже, чем в расположенных буквально по соседству спальных районах столицы. Впрочем, эксперты уверены — этот разрыв будет стремительно сокращаться. Только за последний год спрос на аренду жилья в городах ближайшего Подмосковья увеличился почти на 40%, примерно такой же показатель прироста продемонстрировали и арендные ставки — 35—40%. Арендная ставка однокомнатных квартир в городах-спутниках Подмосковья уже перевалила за $800 в месяц.

Сдать нельзя продавать

В сегменте дорогой аренды Москвы проблему дефицита заменяет неадекватный разброс цен. По данным компании IntermarkSavills, в настоящее время сектор аренды элитных квартир насчитывает до 15 тыс. объектов, из которых 1000 появилась на рынке в 2007 году. Верхняя ставка, по разным данным, колеблется от $40 тыс. до $55 тыс. в месяц. А сам сегмент бизнес- и премиум-класса начинается с суммы $2000. При этом считается, что более $5000 в месяц арендной платы готовы выкладывать только экспаты, точнее, компании, которые отправили своих служащих в «ссылку» в Россию. Но иностранцы, работающие в многонациональных или крупных российских корпорациях, хотя и составляют более 60% от числа арендаторов в секторе элитного жилья, крайне непритязательны. Им нужен минимализм в интерьере, близость к работе и школе для детей. Даже топ-менеджеры крупных транснациональных компаний не готовы тратить на жилье более $15 тыс. в месяц. «Приблизительно 46% экспатов готовы тратить на аренду свыше $6000 в месяц. В то время как квартиры за $20—40 тыс. легко находят арендаторов среди россиян», — соглашается Ирина Полунина, руководитель отдела по работе с собственниками департамента аренды компании IntermarkSavills. Основную массу элитного жилья, что называется «дворцового» типа — c хрустальными люстрами, золотой лепниной на колоннах и мебелью под антиквариат, снимают соотечественники. Людьми, готовыми ежемесячно платить несколько десятков тысяч долларов за съемное жилье, движут разные мотивы. Одни ждут, когда достроится загородный коттедж или закончится ремонт в новой квартире, другие — падения цен, третьи не хотят вынимать из оборота несколько миллионов долларов единовременно. Впрочем, сложно понять мотивы человека, который согласится ежемесячно платить $35 тыс. за шестикомнатную квартиру с психоделическими малиновыми стенами, мраморным полом и бело-золотыми кручеными лестницами. Разве что из-за удачного местоположения — встроенный в обыкновенную многоэтажку дворец находится на улице Малая Бронная (метро «Пушкинская» — напоминает риэлтер).

В 2007 году наблюдалось уменьшение предложения на рынке аренды элитного жилья. Количество объектов элитной недвижимости, предлагаемых для аренды, уменьшилось приблизительно на 37% по сравнению с 2006 годом. Особенно существенно сократилось предложение в районе Арбата— «Кропоткинской» (на 28%), Ленинского проспекта (на 23%), на Патриарших прудах (более чем на 40%). Эту тенденцию в Intermark-Savills объясняют быстрым ростом цен на рынке продажи недвижимости в 2006 году (примерно на 70% в целом и на 54% на рынке элитного жилья) и тем, что арендные ставки росли медленнее (приблизительно на 35% за год). В результате этого большинство владельцев квартир приняли решение продавать свои квартиры, а не продолжать сдачу их в аренду. В Москве всего 10—20% сектора элитного жилья принадлежит юридическим лицам. Среди них квартиры в жилых комплексах «Парк-Плейс» и «Донской Посад», а также «Росинка», «Покровские Холмы», «Сретенка», где жилье предлагается компаниями «ГлавУПдк», «Палаззо» и «Доходный дом». В последние два года корпоративный сектор не предложил никаких новых объектов, главным образом потому, что были более выгодные возможности по реализации элитных проектов на первичном рынке, это привело к тому, что застройщики искали возможность продажи готовых квартир.

Впрочем, и частные, и корпоративные арендодатели не стесняются задирать цены. Так, квартира в районе Остоженки в новом доме с двумя спальнями, подземным паркингом, охраной, полностью меблированная, предлагается по цене 1 млн рублей в месяц. «И это не предел ее стоимости», — говорит Полунина. На Кутузовском проспекте четырехкомнатная квартира в сталинском доме сдается за $8000 в месяц. По словам риэлтеров, замена обоев легко поднимет ее цену до $10 тыс. Там же, в районе рядом с метро «Парк Победы», в элитном доме за двухкомнатную квартиру просят $4500 в месяц. В то же время сайт компании Blackwood предлагает двухкомнатную квартиру с безвкусной мягкой мебелью и блестящими портьерами, но на Кропоткинской и за $2800. При этом ставка аренды на шестикомнатную квартиру с дизайнерским ремонтом на проспекте Вернадского составляет $30 тыс. в месяц.

Квартира от жадности

Дефицит предложения на рынке аренды легко объяснить. Сдавать жилье экономически нецелесообразно. В 2006 году цена квадратного метра значительно увеличилась, чего нельзя сказать об арендных ставках. Уже в начале этого года, стремясь быстрее вернуть вложенные средства, собственники жилья увеличили цены. Тем не менее вернуть 10% от общей стоимости квартиры за год не удается практически никому. На рынке недвижимости экономкласса ситуация усугубляется еще и тем, что жилье вовсе перестало расти в цене. По словам Кудрявцева, эффективность сдачи квартир в аренду в 2008 году оценивается на уровне 6,5—7%, то есть средний срок окупаемости квартиры составляет 15—16 лет. Таким образом, приобретение квартиры с целью последующей сдачи в аренду менее эффективно, чем ее перепродажа. По словам экспертов, наибольший доход арендодатель может получить от квартиры, приобретенной в дореволюционном или сталинском доме в центре Москвы. Сопоставимыми по доходности являются квартиры в новых домах на западе и юго-западе Москвы. Вообще, считается, что квартиры в домах бизнес-класса приносят больший доход, так как они дешевле на этапе приобретения. По словам Жуковой, сегодня большинство людей, сдавая свои квартиры, сверхприбылей не получают, доходность от сдачи среднестатистической квартиры составляет сегодня всего 4—5%.

Кто ищет

Структура предложения квартир наиболее широко представлена двухкомнатными квартирами в ценовом диапазоне от $1000 до $3000 в месяц. Квартиры стоимостью аренды до $750 в месяц в мае рассчитывали снять 15,71% арендаторов, и 19,37% искали арендное жилье стоимостью от $750 до $1000 в месяц. Наиболее значительный объем спроса (60,74%) по состоянию на начало лета пришелся на квартиры в ценовом диапазоне от $1000 до $3000 в месяц. На жилье стоимостью от $3000 до $6000 в месяц приходится 3,61% и только 0,57% — на квартиры стоимостью аренды от $6000 в месяц и более.

Профиль