Главная | СМИ о нас | Рантье остались без дохода

Рантье остались без дохода

27 августа 2008
Сдача московских квартир в аренду перестала приносить прибыль

До открытия нового делового сезона остаются считанные дни. Именно в эти дни, как утверждают риэлторы, традиционно наблюдается увеличение спроса на арендуемое жилье. Активность нанимателей связана с окончанием периода летних отпусков и началом учебного года в вузах. Для собственников жилья, желающих быстро сдать квартиру, сейчас наступает самое удачное время. Конец августа – сентябрь - это пиковые месяцы по числу заключения новых договоров. Соответственно, основное изменение арендных ставок приходится именно на этот период.

Однако не все квартиры легко находят своего нанимателя. О том, как подготовить квартиру к аренде и получить максимальную выгоду от сдачи жилье в наем, обозревателю "Интерфакс-Недвижимость" Сергею ВЕЛЕСЕВИЧУ рассказывают эксперты рынка аренды жилой недвижимости.

Кто на новенького

В конце лета-начале осени риэлторы отмечают значительное увеличение аудитории потенциальных нанимателей жилья в Москве. По оценкам специалистов, во второй половине августа спрос на аренду квартир увеличился на 30% по сравнению с предыдущим месяцем. При этом количество предлагаемых к аренде квартир и комнат практически не изменилось: по данным риэлторских агентств, в Москве ежегодно сдается в аренду 150-200 тыс. квартир, многие из объектов "изымаются" арендаторами из свободного оборота на длительные сроки ( от месяца до 2-3 лет), а желающих пожить в съемной квартире меньше не становится.

Кстати, дисбаланс между спросом и предложением во всех сегментах участники рынка недвижимости отмечали и в течение лета, что поддерживало тенденцию роста арендных ставок.

Есть надежда, что осенью объем предложения увеличится, поскольку из отпуска вернулись не только потенциальные арендаторы, но и собственники квартир, желающие сдать в аренду свои квадратные метры. Аналитики полагают, что несоответствие между спросом и предложением будет несколько скорректировано к середине сентября. Пока же иногородние студенты и гастарбайтеры, иностранные специалисты, приехавшие в российскую столицу, а также не имеющие своей жилплощади москвичи столкнутся с растущими на глазах ценами на квартиры.

Арендные ставки продолжат расти

Так, по данным "МИЭЛЬ-Аренда", за год средняя стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса увеличилась на 32,5%; двухкомнатных - на 27,56%; трехкомнатных - на 28,29%. В итоге средняя стоимость однокомнатной квартиры экономкласса в июле составляла $1007 в месяц, двухкомнатной - $1208, а трехкомнатной - $1415.

В канун "высокого сезона" однокомнатные квартиры экономкласса подорожали на 11,27%; двухкомнатные - на 10,12%; трехкомнатные - на 26,68%. В сегменте дорогих квартир наибольший рост в июле показали именно однокомнатные квартиры, которые подорожали на 14,64%. Двухкомнатные квартиры также подорожали на 13,49%.

И лишь для трехкомнатных и многокомнатных элитных квартир и квартир бизнес-класса средняя стоимость найма в июле уменьшилась: наем "трешки" стал дешевле на 17,56%, а многокомнатных – на 10,57%. Однако за год средняя стоимость найма трехкомнатных и многокомнатных квартир данных сегментов увеличилась: аренда трехкомнатных выросла на 9,78%; многокомнатных - на 10,13%. Однокомнатные квартиры по сравнению с августом 2007 года сдавались дороже на 25,22%; двухкомнатные на 19,63%.

По данным "МИЭЛЬ-Аренда", по состоянию на конец июля средние арендные ставки на элитные квартиры и квартиры бизнес-класса выглядели следующим образом: однокомнатные квартиры - $1723 в месяц, двухкомнатные - $2986, трехкомнатные - $4376 и многокомнатные - $9353.

По мнению Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость", в текущем году ждать серьезного повышения арендных ставок не стоит. Даже когда квартиры на вторичном рынке дорожают стремительно, цены на арендуемое жилье обычно демонстрируют инертность по отношению к этой динамике. "Учитывая повышенные темпы инфляции и увеличение цен на жилье в первом полугодии на 20-25%, можно ожидать, что по итогам традиционного осеннего удорожания рост арендных ставок в этот период составит около 20% (для сравнения: в этот же период 2007 г. — 15%)", - считает Светлана Фуфаева, пресс-секретарь Группы компаний "МИАН". В виду динамичного роста арендных ставок в Москве, значительная часть потенциальных арендаторов вынуждена была обратить внимание на ближайшее Подмосковье, особенно на города-сателлиты, расположенные непосредственно за МКАД. Их инфраструктура практически полностью интегрирована в столичную, транспортное сообщение со столицей с каждым годом улучшается, а стоимость аренды квартир пока еще на треть ниже, чем в расположенных буквально по соседству спальных районах столицы.

"Спрос на аренду жилья в городах ближайшего Подмосковья за последний год увеличился почти на 40%, примерно такой же показатель прироста продемонстрировали и арендные ставки – 35-40%", - рассказывает С. Фуфаева.

В элитном секторе, если тенденция увеличения арендаторов сохранится, то к концу года можно ожидать суммарный рост около 18-19%, - считает Вадим Ламин, руководитель отдела эксклюзивов компании Penny Lane Realty.

Для сравнения: за рубежом арендные ставки на жилье колеблются в среднем в диапазоне от 5 до 8% от стоимости квартиры. В России, по словам Г. Киселевой, они не дотягивают до 5% - так что потенциал у рынка есть, потому что страна развивается примерно по тем же экономическим законам.

"Значительного роста ставок в сегменте типового жилья ждать не следует еще и потому, что цены в Москве вплотную приблизились к тому порогу, после которого арендаторы начинают снимать комнаты или перебираться в ближайшее Подмосковье. Цены на типовое жилье дальше будут расти плавно, в основном за счет повышения коммунальных платежей и удорожания стоимости ремонта", - рассказывает Г.Киселева.

Доходность оставляет желать лучшего

Несмотря на рост арендных ставок, который более всего заметен потребителям, доходность этого бизнеса за последний год упала.

Если очистить стоимость аренды от инфляции, а также перевести арендные ставки в рубли с учетом падения курса доллара, то окажется, что за несколько лет рост ставок не превысил и 5 тыс. рублей, говорит первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ - Аренда" Мария Жукова.

"Инфляция сегодня составляет 10-12% в год, при этом арендные ставки увеличиваются за год в среднем на 15%. Доходность же арендного бизнеса постоянно падает. Это происходит за счет стремительно увеличивающегося разрыва между фактической стоимости квартиры и стоимостью её аренды", – поясняет она.

Доходность определяется как частное отношения средней ставки аренды к средней цене квартиры, выраженная в процентах.

На практике это выглядит следующим образом. "Средняя двухкомнатная квартира сегодня стоит порядка 8 млн. рублей. Сдать её можно примерно за 25 тысяч рублей в месяц. Окупаться такая квартира будет 26 лет, а годовой доход составит примерно 3,75%, без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периода простоев и прочих затрат на содержание квартиры", - приводит пример М. Жукова.

По оценкам специалистов, максимальную доходность от сдачи жилья внаем приносят сейчас однокомнатные квартиры, но и она не превышает 5%. Доходность от сдачи трехкомнатной квартиры не превышает 3,5%.

Если вычесть расходы на содержание жилья и периоды простоя, то чистая прибыль будет и того меньше – от 1,5 до 3%, тогда как доходность по банковским депозитам (сроком не более года) на сегодняшний день составляет в среднем 7%-8%. Долгосрочные вклады – на 2-3 года - приносят своим владельцам как минимум 11% годовых. Даже если учесть, что с дохода по депозитам, превышающего ставку рефинансирования ЦБ (10,5%), придется заплатить налог в размере 35%, все равно на долгосрочных вкладах можно заработать 13,5% годовых.

Нетрудно подсчитать, что доходность от сдачи жилья в аренду в четыре раза ниже доходности по банковским депозитам. Для наглядности напомним: в 2003 году аренда типовой квартиры приносила чистый доход в пределах 9,7%-11,5%, что превышало среднюю ставку банков по долларовым депозитам.

Специалисты предупреждают, что в перспективе доходность жилья от сдачи его внаем будет снижаться.

По мнению М. Жуковой, если поднять арендную ставку на уровень, который будет обеспечивать большую доходность, квартира не сможет найти своего клиента, ведь людей, которые готовы снимать дорогое жилье, не так много. Максимальный спрос приходится сегодня на квартиры стоимостью до $3000 в месяц.

Безусловно, при такой небольшой доходности и тенденции к ее дальнейшему снижению стоит задуматься, стоит ли вкладывать средства в покупку жилья и ремонт квартиры с целью ее последующей сдачи в аренду. Многие аналитики рынка полагают, что куда выгоднее вложить деньги в недвижимость на стадии строительства, а потом зафиксировать прибыль.

По мнению В. Ламина, в сегменте элитного жилья в настоящее время вполне удовлетворительной считается 7-9- процентная рентабельность средств, вложенных в жилье, приобретаемое для сдачи в аренду.

"Порой собственники, вложив большие деньги в покупку квартиры в элитном жилом комплексе, отделав ее дорогостоящими материалами, поставив туда дорогую технику, выставляют ее на рынок с заведомо завышенной ценой. Месяцы простоя и постепенное понижение ставки аренды до рыночной – это плата за необоснованные расходы. Такая же ситуация может возникнуть в квартире с косметическим ремонтом, где десятый слой краски наложен на двери, установленные еще при вожде всех времен и народов", - рассказывает В. Ламин.

Как больше заработать на аренде

Но если все-таки у вас есть свободная квартира и вы намерены сдать ее в аренду, есть смысл подсчитать будущую доходность и минимизировать свои расходы на ремонт и обустройство объекта недвижимости.

Следует учесть, что арендаторы на рынке разные и, безусловно, надо учитывать запросы "целевой аудитории".

Так, комнаты снимают в основном студенты, приезжие с невысоким уровнем доходов в пределах 20 тыс. рублей. Аренду однокомнатной квартиры в Москве могут себе позволить люди с более высоким доходом в пределах 40-50 тыс. рублей в месяц.

В целом уровень отделки, меблировки и оборудования квартиры должны соответствовать качеству дома, престижности района и размеру квартиры.

"Даже в случае высококачественной отделки, трудно будет сдать за высокую цену квартиру, расположенную в Марьино, Капотне, Текстильщиках и т.д. То же самое с подъездом – если вы отремонтируете его за свой счет, а социальный уровень проживающих неоднороден, то соседи, их дети, кошки и собаки, быстро вернут его в исходное состояние. В этих случаях, каким бы ни был ремонт в квартире, дорого ее сдать, к сожалению, не удастся. Стиль оформления квартиры в идеале должен соответствовать общему архитектурному решению дома, концепции, заложенной создателями дома при его строительстве. Так в современных домах в стиле хай-тек, более органично смотрятся интерьеры в современном стиле, а в детально реконструированном дореволюционном доме хай-тек вряд ли уместен", - делится опытом В. Ламин.

В целом на рынке уже давно наметилась тенденция к съему двух- или трехкомнатных квартир несколькими семьями, что позволяет снизить их расходы, в том числе и на оплату первого взноса за квартиру, залога и процента агента, отмечает Валерий Барнинец, директор по продажам Бюро Недвижимости "Агент 002".

В сегменте жилья эконом-класса примерно одинаков внешний вид квартир (как правило, наборная мебель, косметический ремонт), поэтому потенциальные жильцы люди стараются выбрать из худшего лучшее, рассказывает В. Барнинец.

"В связи с этим с клиентом приходится просматривать много вариантов, прежде чем он остановится на каком-то одном из них. Часто бывает так, что расположение квартиры относительно близости к центру отходит на второй план. И поэтому чаще выбирают квартиры с минимальным ремонтом, но дальше от центра, чем без ремонта, но ближе", - комментирует он.

В. Барнинец приводит пример: "До ремонта 2-комнатная квартира в панельном девятиэтажном доме в районе м. Полежаевская (квартира была в состоянии "бабушкино наследство", т.е. наборная мебель 60 годов, полное отсутствие ремонта на протяжении 15 последних лет.), могла быть сдана за 30-35 тыс. рублей в месяц. После того, как хозяин сделал капитальный ремонт (заменил все коммуникации, окна, двери, пол, ремонт стен) и использовал для отделки недорогие материалы, квартиру удалось сдать за 48 тыс. рублей". "Такой ремонт и мебель (типа Ikea) стоили порядка $20 тыс. Таким образом, если исходить из нынешней стоимости аренды, ремонт окупится через 2 года", - поясняет он. Специалисты убеждают, стоимость аренды в любом случае зависит от внешнего вида квартиры: чем дороже ремонт, тем выше арендная ставка. В настоящее время квартиры в обычных панельных домах с хорошим ремонтом могут сдаваться по цене бизнес-класса, рассказывают эксперты.

Но во всем хороша мера. По мнению риэлторов, не стоит вкладывать деньги в евроремонт, так как элементы евроремонта (джакузи, пол с подогревом, стеклопакеты, замена межкомнатных дверей) чаще всего не окупаются. Однако есть смысл поклеить новые обои, поменять напольное покрытие на кухне, отциклевать паркет в комнатах, обновить потолки, а на кухне, в ванной и туалете сменить мелкую сантехнику (краны, смесители, бачок, подводку). Кроме того, уже практически обязательным требованием арендаторов стало наличие минимального набора бытовой техники. Достаточно приобрести не слишком дорогие стиральную машину, микроволновку, электрочайник, утюг.

"Подобный ремонт требует минимальных временных и финансовых затрат, но дает хорошую прибавку к стоимости квартиры. Один вложенный доллар в такой ремонт оборачивается в среднем двумя долларами прибавки к рыночной стоимости квартиры", -рассказывает В. Барнинец.

В сегменте квартир бизнес-класса и элитки ситуация иная: здесь существует набор определенных требований со стороны арендаторов, и риелтор изначально подбирает наиболее приемлемые варианты. Наличие хорошей мебели, бытовой техники и качественного ремонта обязательно.

Наибольшей популярностью среди гостей столицы по-прежнему пользуются центральные районы Москвы. Устойчивым интересом у иностранных арендаторов пользуются районы вблизи специализированных школ: англо-американской в Покровском-Стрешнево, французского лицея в Милютинском переулке и т. д.

Следует отметить следующие типы жилых домов, в которых востребованы элитные апартаменты в аренду. Первый – современные жилые комплексы, обладающие достойной службой охраны и эксплуатации, развитой инфраструктурой и подземным паркингом. Второй – реконструированные дореволюционные особняки, оборудованные современными системами инженерии и охраны, зачастую превосходящие новостройки в архитектурных решениях и в историческом духе. Третий – ЦК-овские, СовМиновские и прочие качественные ведомственные дома, обеспечивающие высокий уровень жизни. По наблюдениям экспертов Penny Lane Realty, в 25% случаев потенциальный арендатор принимает отрицательное решение при просмотре квартиры на основании того негативного впечатления, которое оставил в его сознании подъезд дома, где расположена желаемая квартира. По состоянию подъезда арендатор оценивает не только свое утреннее настроение, но и культуру бытия окружающих его соседей.

Дверь в квартиру должна нести на себе отпечаток надежности и уверенности в безопасности проживания. Также часто предъявляют требования к расположению квартиры на этажах выше второго, исключая последний, организации круглосуточного дежурства в подъезде; наличию сигнализации и видеодомофона.

Особенным дефицитом на рынке аренды элитного жилья являются квартиры с большим (более 3-х) количеством спален. Полноценной семье, скорее всего, потребуется квартира площадью от 100 кв. метров, содержащая не менее 2-х полноценных спален и ванных комнат, просторную кухню.

Для одинокого арендатора количество комнат не имеет решающего значения, такой клиент прежде всего ценит удобство местоположения и функциональность планировки. При отделке квартиры необходимо принимать во внимание тот факт, что ваш личный вкус может отличаться от требований арендатора. По словам В. Ламина, на сегодняшнем рынке аренды фактически все хорошо отделанные квартиры востребованы. Однако есть определенные требования, чтобы подготовить квартиру наиболее универсально ожиданиям вашего арендатора, поясняет он.

Так, по рекомендации Penny Lane Realty, крашеные стены предпочтительнее всех иных решений, светлые пастельные тона окраски стен придадут помещению дополнительный объем. Линолеум в отделке элитной квартиры исключается: предпочтителен качественный паркет. Для просторной квартиры, особенно без мебели, полы должны быть выполнены из светлого дуба, бука или ясеня.

Универсальным цветовым решением для дверей является белый или совпадающий с цветом паркетного пола.

Климатические условия Москвы, шум в центральных районах города требуют использования стеклопакетов. Современная квартира также должна быть оборудована современными системами вентиляции и кондиционирования воздуха, выделенной линией Интернет и спутниковой антенной.

Большая квартира требует, как минимум двух помещений, оборудованных для принятия ванны или душа. Клиенты предпочитают видеть стиральную и сушильную машину двумя отдельными агрегатами. Квартира, предлагающаяся в аренду без бойлера, сегодня являются исключением из правил. Сантехническое оборудование определенно должно быть качественным.

Даже квартиры без мебели должны иметь полностью оборудованную кухню. Универсальный набор для кухни: плита, духовка, посудомоечная машина, вытяжка, холодильник. Площадь рабочего стола и объем шкафов на кухне должны соответствовать размеру квартиры. Кухни, объединенные с гостиными уместны в современном интерьере, скорее, для квартир, рассчитанных на проживание малочисленной семьи. Квартиры размером до 100 кв. метров должны быть меблированы. Если квартира рассчитана на одинокого арендатора, подойдет стандартная, недорогая, но функциональная мебель, например из Ikea. 80% иностранных арендаторов просторных и дорогостоящих апартаментов самостоятельно устанавливают мебель в квартире. Порядка 90% арендаторов дорогих апартаментов из числа россиян предпочитают именно меблированные квартиры. Даже арендуя квартиру без мебели, клиент не привезет с собой шторы, жалюзи, карнизы, осветительные приборы, гардероб.

Современная кредитно-банковская система позволяет вложить немалые средства в ремонт и отделку квартиры под аренду, однако только профессиональная консультация специалистов поможет оптимизировать расходы арендодателя, обеспечив ему максимальную прибыль от законно принадлежащей ему собственности, считают риэлторы.

Интерфакс