Главная | СМИ о нас | Эта изменчивая аренда: итоги кризисного года

Эта изменчивая аренда: итоги кризисного года

22 декабря 2009

Уходящий год принес перемены всему рынку недвижимости, но в зависимости от сегмента эти перемены проявились по-разному. Рынок аренды, по определению более гибкий и быстро реагирующий на сигналы извне, менялся чуть ли не ежедневно.

По крайней мере, наши наблюдения каждые две недели хорошо иллюстрируют переменчивость краткосрочных тенденций на рынке аренды. А за целый год ситуация на нем менялась бессчетное количество раз, оставаясь, впрочем, неизменной в главном: в любом случае рынок не переставал быть рынком арендатора.

Еще одна примета 2009 года - усиление активности частных риелторов. Рынок, и без того отличающийся слабой степенью цивилизованности, стал еще более стихийным за счет увеличения числа мелких игроков - небольших агентств и частных маклеров.

Массовое переселение

Год начался ростом предложения, объем которого увеличивался начиная с октября-ноября 2008-го безостановочно по крайней мере до начала весны. Рекордным по количеству предложения месяцем с начала кризиса и до конца I квартала 2009-го оказался декабрь прошлого года. "Это обусловлено тем, что из-за кризиса, который привел к резкому падению спроса на рынке регулярной недвижимости, на рынок аренды поступили квартиры, владельцы которых ранее собирались их продавать. Но так как цены на покупку недвижимости упали, а покупательская активность снизилась, собственники решили их сдавать в аренду", - поясняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда".

Спрос при этом тоже начал расти: так, по данным "МИЭЛЬ-Аренда", в январе спрос был на 46% выше, чем в декабре. Такая активность со стороны арендаторов объяснялась желанием сменить условия проживания на лучшие по той же цене, либо сэкономить деньги, перебравшись квартиру, близкую по характеристикам. К началу 2009-го квартирные хозяева, привыкшие за несколько лет к тому, что арендаторы безропотно переносят систематическое повышение ставок, в массе своей оказались не готовы к тому, что на этот раз ставки придется снижать. Поэтому существенное количество снимающих жилье перекочевали в начале года в новые стены - и в основном с выгодой для себя.

"В феврале-марте спрос начал снижаться, но даже в марте превышал декабрьский уровень на 22%, - рассказывает Мария Жукова. - В связи с большим поступлением квартир на рынок, в феврале 2009 года по сравнению с ноябрем 2008-го, предложение было больше на 7%, хотя февраль никогда не был высоким сезоном. С октября 2008 года начали падать цены, и к январю 2009-го опустились на 20%".

Странное лето и тихая осень

Весной предложение оставалось на высоком уровне, а вот спрос начал снижаться. Цены падали до начала марта, а затем снижались куда меньшими темпами, а временами неделями стояли на месте. Третий квартал 2009 года запомнился отсутствием привычной для риелторов сезонности: спрос в конце лета так и не вырос сколько-нибудь существенно, а арендные ставки, дернувшиеся было вверх к началу сентября (в среднем на 2-3 тыс. руб.), вернулись в итоге к прежним рубежам. "В июле рынок аренды все же настиг кризис, - считает Мария Жукова. - Это выражалось не только в падении спроса и предложения. В Москву перестали приезжать наниматели из других городов России, и также пошел отток иностранного капитала. Иностранные компании частично свернули свою детальность, и иностранные арендаторы ушли с рынка. Существенно упал спрос на дорогое жилье".

Так что осенняя ситуация на рынке аренды в уходящем году разительно отличалась от того, к чему мы привыкли за последние несколько лет. В 2007 году, как говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость", сезонный осенний рост составил около 16% только в августе и затем прибавил еще 10% осенью, и спрос все равно превышал предложение. В 2008-м до самого октября сезонность сохранялась в привычных формах, и только в октябре рынок отошел от традиции, отреагировав на первые видимые невооруженным глазом признаки кризиса снижением ставок. По оценке компании "Пересвет-Недвижимость", в октябре прошлого года ставки снизились на 10%.

В этом же году, как мы уже сказали, сезонность почти не ощущалась, и даже те минимальные изменения, которые все-таки последовали (подъем ставок на некоторые эконом-квартиры на 2-3 тыс. руб.), затем были отыграны назад.

Начало зимы и конец года

В конце осени - начале зимы ставки продолжили снижаться: в первой декаде декабря по отношению к концу ноября снижение ставок, в зависимости от сегмента и от параметров квартиры составляло от 1,6% до 4%, а рост объемов предложения оказался весьма существенным (от 15% до 40%).

Согласно статистике, предоставленной аналитиками Инновационной группы WINner, по состоянию на 25 декабря эти тенденции (снижение ставок и рост предложения) сохраняются, хотя в куда более скромных масштабах. "Однушки" экономкласса подешевели за 2 недели на 1,3%, двухкомнатные квартиры - всего на 0,2%, "трешки" - на 0,4%. В сегменте элитной аренды наметился небольшой рост (до 4,3% на отдельные объекты).

Данные Инновационной группы WINner (на 28 декабря 2009 года)

Средняя цена на квартиры эконом-класса:

1-комн.: 25,516 руб.
2-комн.: 33,881 руб.
3-комн.: 42,031 руб.
4-комн.: 71,291 руб.
5-комн. и более: 50,660 руб.

Средняя цена на элитные квартиры:

1-комн.: 61,899 руб.
2-комн.: 83,854 руб.
3-комн.: 107,220 руб.
4-комн.: 201,983 руб.
5-комн. и более: 226,333 руб.

Что касается объема предложения, в эконом-сегменте он вырос на 7-10%, в элитном сегменте увеличение оказалось еще более существенным - до 20%. Такой рост предложения в течение месяца дает основания ожидать более серьезного снижения ставок аренды, чем мы наблюдаем сейчас.

"Внешних предпосылок к тому, чтобы поднимались арендные ставки, на рынке нет. Клиенты экономкласса хотят более недорогие варианты, - прогнозирует Мария Жукова. - Общие тенденции сезонности рынка за предыдущие годы показывают, что зимой арендные ставки не растут. Они колеблются, плюс-минус 1-2% до июля, и начинают расти только в летний сезон. Ни общие тенденции развития экономики и рынка, ни сезонность не дают предпосылок к росту арендных ставок. И если этот рост будет, то он будет плюс-минус 1,5-2%, в зависимости от колебания курса доллара. До весны роста арендных ставок мы не ожидаем".

Мы же, в свою очередь, будем придерживаться куда менее оптимистичного для риелторов прогноза, исключая рост и ожидая дальнейшего снижения ставок - не исключено, что на 10-15% в течение I квартала 2010 года.

Собственник