Главная | СМИ о нас | Как сдать арендный экзамен?

Как сдать арендный экзамен?

8 февраля 2010

Процесс сдачи квартиры в аренду - дело чрезвычайно сложное для начинающих. Поэтому мы составили для них список наиболее часто задаваемых вопросов - своего рода пошаговую инструкцию.

Нужно ли квартиру специально готовить? Делать ли ремонт?

Однозначный ответ - да или нет - дать невозможно. Универсальная рекомендация сводится к тому, что чем дешевле квартира, тем меньше нужно в нее вкладывать. В экономклассе, где цены на однокомнатные начинаются сегодня от 20-22 тыс. руб. в месяц, арендодатели ценят прежде всего дешевизну. Сделав отличный ремонт, владелец недвижимости, разумеется, захочет и денег за нее получать побольше. Но попытка выставить квартиру, например, за 25 тыс. руб. приведет лишь к тому, что желающих снять не будет вообще - они просто не станут смотреть этот объект, поскольку вокруг достаточно таких же, но дешевле.

Приведем реальный пример. "В августе прошлого года через нашу компанию сдавали однокомнатную квартиру в панельном доме П-44 в Одинцово, - рассказывает Евгений Скоморовский, управляющий директор компании "Century 21 Запад". - На тот момент такую же можно было снять в районе станции метро "Молодежная" или "Кунцевская" за 20-25 тыс. руб. в месяц. Но хозяин одинцовской однушки объявил цену 30 тыс., мотивируя ее отличным ремонтом и полным набором всего необходимого, включая дорогое постельное белье и хорошую посуду. Я был уверен, что квартиру он не сдаст, но, к моему удивлению, арендатор нашелся в течение трех дней. Им оказался экспат, французский инженер, работающий на одном из заводов, расположенных в Одинцовском районе".

На первый взгляд, этот случай прямо противоречит тому, о чем говорилось выше. Но разберем ситуацию подробнее. Прежде всего обратим внимание на слова Е. Скоморовского "я был уверен, что квартиру он не сдаст", иными словами, тот факт, что арендатор все-таки нашелся, можно считать исключением. Экспатов в Подмосковье не так много, чтобы их хватило на всех арендодателей. Кроме того, "отличный ремонт" длился минимум полгода и обошелся в 100 тыс. руб. Если бы все это время хозяин сдавал квартиру за 20 тыс. руб. в прежнем виде, она бы принесла ему 120 тыс. дохода. Сейчас "хеппи-энд" - квартира арендована за 30 тыс. Но отбивать прошлые потери и упущенную выгоду (220 тыс. руб.) хозяину предстоит 22 месяца - иными словами, только через два года он "выйдет в ноль". Есть подозрение, что за это время многое из дорогого постельного белья и хорошей посуды придет в негодность...

Итак, слишком дорогой ремонт в дешевой квартире не окупается - это практически аксиома. В более высоком сегменте - другие правила. Как отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда", даже квартиры в сталинских домах (в таких районах, как Сокол или Аэропорт) можно поднять до верхней планки бизнес-класса - от 60 тыс. руб. в месяц. Ради таких сумм можно и постараться: сделать евроремонт с использованием качественных материалов, установить новую сантехнику. В этом ценовом сегменте обязательны встроенная кухня, в комнатах - импортные мебельные гарнитуры, а также наличие полного набора бытовой техники.

Аренда новостройки за ремонт - что это такое?

Покупатели новых московских квартир получают их, как правило, в следующем виде: голые бетонные стены, отсутствие сантехники, межкомнатных дверей и т. п. Напрашивается мысль: нельзя ли сдать жилье очень дешево (а то и вообще бесплатно) при условии, что жильцы сами сделают там ремонт?

Выглядит вариант привлекательно, но есть масса побочных эффектов. Они связаны со сроками (арендаторы наверняка не станут торопиться с ремонтом - ведь чем раньше они его завершат, тем быстрее закончится для них льготный период оплаты), качеством используемых материалов и работ. Скандалы из серии "обещали купить обои с шелкографией, а потом оклеили стены старыми газетами" происходят постоянно. В общем, ввязываться в подобную авантюру можно только при полной безысходности (денег для проведения ремонта своими силами взять неоткуда). При этом необходимо все детали прописать в договоре и быть морально готовым к долгим и утомительным разборкам с жильцами по поводу качества и сроков.

Но в принципе идея жизнеспособная. Кстати, по словам М. Жуковой, точно так же иногда сдают и старые квартиры в плохом состоянии.

Цена: как ее определить?

Вопрос, который представляется сложным, на самом деле решается просто: нужно всего лишь позвонить в агентство недвижимости и попросить провести оценку. Три-четыре подобных звонка в разные компании - и вы имеете почти достоверную картину. Прочие способы определения стоимости аренды (например, опыт родственников или знакомых) не так универсальны. Во-первых, одинаковых квартир не бывает - объект наверняка находится в ином районе, в другом состоянии и т. п. А во-вторых, ставки со временем меняются.

Названные агентствами цены будут, естественно, несколько отличаться. И ориентироваться на максимум при этом не следует. "Надо четко понимать, что риэлторы не собираются снимать вашу квартиру сами, - говорит Елена Голубева, управляющий партнер компании "ХИРШ-Россия". - Они всего лишь займутся поиском арендатора". А завышенная цена, привлекательная для хозяина, зачастую является совершенно неприемлемой для потенциальных клиентов. В итоге квартира будет долгое время висеть в базе данных, а владелец в это время не получит вообще никаких доходов.

Действовать самостоятельно или через агентство?

Аргументы в пользу сотрудничества с агентством хорошо известны. Владелец не тратит время и средства на рекламу объекта, ему подбирают арендаторов, все отношения с ними оформляют с помощью профессионально составленного договора и т. п. Обычно эти тезисы возражений не вызывают, и сомнения потенциальных клиентов сводятся к одному: агентство возьмет за свою работу комиссию, и стоит ли эту комиссию платить?

Но владельцам сдаваемых квартир беспокоиться не о чем: услуги для них бесплатны. Комиссию риэлторам платят арендаторы, и эту реалию нашего рынка пока не сумел сломать даже кризис. Соответственно, вопрос о том, не слишком ли велики комиссионные, для арендодателя просто не стоит.

Исключение составляет только рынок дорогого жилья: там спрос традиционно меньше предложения, и для того, чтобы свою квартиру сдать, владелец платит риэлторам: чтобы они продвигали объект, активно искали нанимателей и т. п.

Как выбрать арендатора?

В случае если вы действуете через агентство, нанимателя найдет риэлтор. Однако посредника интересуют по большому счету только заключение сделки и комиссионные. А если арендатор окажется, мягко скажем, неудачным - это проблемы владельца квартиры, ведь он риэлтору ничего не платил и поэтому не является клиентом.

Так что о тех, кто приходит снимать вашу квартиру, надо составлять собственное мнение. А некоторым даже отказывать. Благонадежный арендатор - это человек, имеющий, во-первых, стабильный источник дохода (в этом смысле удачный выбор - сотрудники надежных компаний). Во-вторых, тот, у кого потребность в жилье является первостепенной. По этой причине москвичи (например, молодая пара, желающая жить отдельно от родителей), в прежние времена считавшиеся очень желательными нанимателями, сегодня ими не являются. На дворе кризис, и такие люди могут решить, что не стоит ежемесячно тратить деньги на съемную квартиру - в отличие от иногородних арендаторов, которым деваться просто некуда.

Какие документы подписываем при сдаче квартиры?

Основной документ - договор аренды. Он обязательно должен содержать фамилию, имя, отчество представителей сторон и паспортные данные, а также информацию о сроке действия, сумме и условиях оплаты. Если вносится залог - нужно обязательно это указать, уточнив, обеспечением чего он является и порядок его возврата. Если вы собираетесь поручить арендатору совершать какие-то платежи за квартиру (коммунальные, электричество, телефон), все это должно быть внесено в договор. Необходимо прописать также порядок досрочного расторжения и штрафные санкции.

В целом руководствоваться следует простым правилом: чем больше вопросов вы проясните на начальной стадии, тем меньше недоразумений возникнет после. Надо помнить, что договоренности являются таковыми только в том случае, если они зафиксированы на бумаге. Если все происходило на словах, не исключено, что противоположная сторона забудет о своих обязательствах.

Как строить отношения с арендатором в процессе?

Если коротко - тщательно следить за тем, чтобы неукоснительно выполнялся подписанный договор. Особое внимание надо обратить на соблюдение сроков оплаты - многие наниматели начинают "петь блюзы" о том, как плохо у них с деньгами, и постоянно допускают просрочку платежа. Также объектом пристального контроля должно быть состояние квартиры. Здесь, конечно, нужно соблюдать меру - если люди живут несколько лет, они могут немного испачкать обои, это нормально. Но вот разбитые в первую же неделю стекла и унитаз - непорядок, и с такими жильцами лучше расстаться. В общем, арендаторы должны понимать, что хозяин квартиры, хоть и не лезет в их частную жизнь, все время находится рядом и никакого безобразия не допустит.

Расставание - как сделать его наименее болезненным?

В тот момент, когда вы расстаетесь со своим арендатором, ему надо вернуть упоминавшуюся выше залоговую сумму - разумеется, если с квартирой все в порядке. Особое внимание следует обратить на телефон - счета за междугородние и международные переговоры приходят с некоторым опозданием, поэтому через пару недель после отъезда нанимателей можно обнаружить в почтовом ящике счет с указанием весьма неприятной суммы. Чтобы избежать такой напасти, нужно в самый последний момент - буквально перед выездом на квартиру для последней встречи - позвонить на телефонный узел и уточнить, не имеются ли у данного номера какие-либо долги.

Максимальные ставки аренды в январе (за исключением ЦАО):

  • однокомнатные - 79,2 тыс. руб.;
  • двухкомнатные - 528,6 тыс. руб.;
  • трехкомнатные - 881,1 тыс. руб.;
  • многокомнатные - 881,1 тыс. руб.

Максимальные ставки аренды в январе в ЦАО:

  • однокомнатные - 161,5 тыс. руб.;
  • двухкомнатные - 440,6 тыс. руб.;
  • трехкомнатные - 734,3 тыс. руб.;
  • многокомнатные - 1,5 млн руб.

К сведению

  • Сдавая квартиру, собственник получает доход в виде арендной платы, который облагается налогом НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).
  • Все арендодатели обязаны платить НДФЛ один раз в год.
  • Ставка НДФЛ составляет 13% от полученного дохода. Для лиц, не являющихся налоговыми резидентами, - 30%.
  • Неуплата или неполная уплата налога в результате занижения налоговой базы или других неправомерных действий влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).
  • Если квартира сдается бесплатно (например, по договору безвозмездного пользования родственникам или близким друзьям), платить НДФЛ не нужно.
Недвижимость и Цены