Главная | СМИ о нас | Найти свой угол

Найти свой угол

21 декабря 2009

В октябре риэлторы с удивлением и радостью наблюдали нехарактерное для этого месяца оживление среди нанимателей жилья в Москве — число запросов с их стороны возросло. Собственники попытались на этом сыграть, повысив расценки. В ноябре цена съемных квартир вновь упала — предложение велико. К "кризисному" спаду спроса добавился сезонный фактор. Аналитики МИАН объясняют: собственники, не сумевшие найти жильцов осенью, переориентируются на краткосрочную аренду — на нее есть запросы в преддверии новогодних каникул. А предложение продолжает подпитыватьсяквартирами, купленными ранее в инвестиционных целях.

Клиенты активно ездят на просмотры, мониторят рынок, но, по подсчетам МИАН, число сделок по найму жилья сейчас почти в 1,5 раза меньше, чем в докризисные времена. Сергей Орлов, руководитель направления аренды МИАН, надеется на приезжих, особенно из регионов, наиболее пострадавших от кризиса (Урал, некоторые города Приволжского и Северо-Западного федеральных округов). Из-за продолжающегося спада производства, увольнений и снижения уровня жизни население этих городов вынуждено ехать в столицу в поисках заработков.

Пока что общее число нанимателей квартир, по данным агентств недвижимости, неуклонно снижается. Но так как рынок по-прежнему серый, утверждать, что съемное жилье в Москве перестает пользоваться спросом, нельзя.

Как договоришься

"Все разговоры по поводу низких цен на аренду — туфта. На деле все так, как будто нет никакого кризиса, а есть толпы желающих", — категорична Анна, сотрудница одной из риэлторских контор, искавшая квартиру в столице в обход собственного агентства. Перебранные ею "официальные" предложения тянули больше чем на половину зарплаты. Анне помог частный маклер, который согласился поискать жилье подешевле. В результате девушке нашли вполне приличную двушку на Шаболовке за 33000 руб. в месяц. В процессе переговоров цену удалось сбить до 31000 руб. — с обещанием купить хозяину новые диваны. За услуги маклер согласился взять 15500 руб. (50% стандартных комиссионных), да и те в рассрочку. Обычное риэлторское вознаграждение равно сумме месячной арендной платы.

По данным МИАН, в ноябре средняя стоимость найма составила 58100 руб. в месяц. Но в этой статистике учитываются как дешевые, так и дорогие квартиры. Сергей Орлов уточняет, что, например, летом приличную однушку можно было снять за 18000 руб., в октябре ее же выставляли уже по 23000 руб. В ноябре даже у официальных риэлторов опять появились неплохие объекты по 18000 руб. Например, по такой цене в базе "Миэль-Аренды" есть 1-комнатная квартира без мебели в районе ст.м. "Семеновская". Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда", говорит, что встречаются более дешевые предложения, но в крайне ограниченном количестве.

Как правило, это квартиры гостиничного типа с кухней не более 3 кв. м, требующие ремонта и отнюдь не в благополучных районах. По словам Орлова, в Москве можно подобрать жилье и за 14000 руб. — правда, без элементарных удобств. "Рынок пополнили некачественные квартиры, которые выставили, например, люди, потерявшие работу", — утверждает Орлов. По его оценке, такие объекты составляют примерно 10% от существующего предложения. В III квартале аналитики "Инком-Недвижимости" оценивали его примерно в 10300 квартир. Правда, опрошенные "Ведомостями" риэлторы признаются: на "свет" (т.е. с заключением соответствующих договоров с агентствами) обычно выходят хозяева дорогих квартир. Они либо сдают жилье компаниям, которые берут на себя все необходимые выплаты налоговой инспекции, либо регистрируются как индивидуальные предприниматели — в этом случае предусмотрена упрощенная система налогообложения.

Мария Жукова утверждает, что в экономклассе минимальная месячная цена 1-комнатной квартиры к началу зимы равнялась 23500 руб., 2-комнатной — 28000 руб., 3-комнатной — 35000 руб. В основном это дома на окраинах, часто без мебели и каких-либо удобств.

В бизнес-классе, по данным "Миэль-Аренды", сейчас расценки таковы: 39000 руб. в месяц за 1-комнатную, 59000 руб. за 2-комнатную, 102000 руб. за 3-комнатную квартиру. По словам Жуковой, в ноябре скидки на сдаваемое жилье если и были, то незначительные: в пределах 200 руб. с квартиры экономкласса и до 10000 руб. — длядорогого жилья.

Частные маклеры готовы торговаться с арендодателями более жестко. Поэтому они настоящий бич официальных риэлторов, признают те в приватных беседах. Жалуются агенты и на продвинутых пользователей интернета. Эти ищут дешевые предложения по базе www.cian.ru. Хотя в этом случае возможность сэкономить уравновешивается риском нарваться на мошенников. В начале декабря здесь, например, предлагалась "отличная чистая квартира" с ремонтом и бытовой техникой у ст. м. "Речной вокзал" всего за 12000 руб. Правда, только для девушек. Официальные риэлторы от таких заманчивых предложений клиентов отговаривают (хотя сами этой базой активно пользуются).

Классическая мошенническая схема проста. Как правило, частный маклер (или даже риэлторская фирма) работает по сговору с настоящим хозяином квартиры. Нанимателю предлагают минимальные расценки, но с отсрочкой заселения на несколько дней. Комиссионные риэлторам могут составлять от 50% до 100% арендной платы. Новоиспеченный жилец отдает деньги и готовится к новоселью. Оно даже может произойти. Но потом хозяин с извинениями выселяет квартиранта — дескать, условия изменились, квартира самому нужна. Арендная плата в этом случае возвращается арендатору, а вот комиссионные — нет. И таких клиентов могут быть десятки. Хлопотно, конечно, зато никакого риска для мошенников — хозяин деньги вернул, риэлторы обещания выполнили. А клиент теряет сумму месячной аренды.

Если собственник ставит в качестве условия отсрочку заселения, разумнее внести залог (обычно он составляет 5000 руб.), а остальную сумму отдать после заселения. Риэлторы советуют также фиксировать все договоренности на бумаге: грамотно составленный договор поможет вернуть свои деньги в суде. Если это договор найма между физическими лицами, регистрировать его не нужно, он все равно будет являться аргументом для соответствующих органов при возникновении конфликтной ситуации.

Дорого — не мило

Средние расценки на элитное жилье в ноябре, по данным компании "Миэль-Аренда", составили $15000-20000 в месяц (или примерно 450000-600000 руб.). Еще год назад такие квартиры, как правило, стоили вдвое дороже. Среди дорогих ноябрьских предложений "Инком-Недвижимости", например, 6-комнатная квартира общей площадью 300 кв. м на Малой Молчановке (0,9 млн руб. в месяц), квартира на 220 кв. м на Б.Грузинской (0,87 млн руб. в месяц), квартира площадью 550 кв. м с дизайном и мебелью от "Версаче" в высотке недалеко от ст.м. "Щукинская" (0,7 млн руб. в месяц).

Риэлторы говорят, что среди дорогого предложения попадаются квартиры и вовсе экзотические: например, с интерьером как в восточном дворце или сделанным по мотивам "Звездных войн". Такие варианты могут болтаться в базах по нескольку лет, уверенно теряя в цене, но так и не находя своего нанимателя. Конечно, авторский дизайн и качественный ремонт сильно повышают стоимость жилья, но перегибать палку не стоит: для сдачи внаем лучше подойдет квартира, сделанная, что называется, под"усредненный вкус". Делать же евроремонт в квартире экономкласса где-нибудь на окраине столицы и вовсе не рекомендуется — затраты не окупятся, и обычного за глаза хватит. "Если это однушка в Марьине, вы можете пригласить хоть мегадизайнерас мировым именем, но все изыски повысят цену в лучшем случае на 5000-7000 руб. А вот если вы сделаете евроремонт в хорошем доме на Петровке, то стоимость аренды подскочит вдвое или втрое", — говорит Елена Тарло, руководитель отделения "Охотный Ряд" управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость".

Риэлторы IntermarkSavills наблюдают затишье на рынке элитной аренды. Марина Морозова, руководитель отдела по работе с собственниками компании, дипломатично объясняет это так: "Многие ликвидные объекты уже нашли арендаторов, на рынке же появилось большое количество квартир и домов, не отвечающих в полной мере запросам потенциальных клиентов. Завышенная цена, низкое качество ремонта, территориальное сужение спроса приводят к долгим и сложным поискам подходящего варианта".

Один из директоров известного в Москве агентства недвижимости недавно признавался автору статьи: "Я ищу новое жилье уже два месяца. Моя девушка открыла мне глаза, что мое старое жилье в центре, рядом с моей работой, слишком холостяцкое: в нем нет зонирования и от спальни до туалета надо пройти 20 м. Пока не могу найти ничего подходящего: нужно много свободных помещений (для пиджаков и т.д.); нужно, чтобы дом был приличный; пусть будет консьерж и чтобы можно парковаться спокойно".

Клиенты с деньгами сейчас могут выбирать. "Наймодатели продолжают быть достаточно лояльными по отношению к арендаторам, так как предложение по-прежнему превышает спрос", — говорит Ирина Могилатова, гендиректор Tweed.

Разброс ставок в одном и том же районе Москвы сейчас велик — даже в центре можно подобрать жилье практически под любой бюджет. Например, по данным "Усадьбы", на Арбате можно снять 1-комнатную квартиру в "плохом" состоянии в старом доме за$1200 в месяц. За $1500-1750 можно найти в дореволюционном доме 2-комнатную с простым ремонтом и мебелью. Цена 2-комнатного жилья в новом доме с огороженнойтерриторией, охраной, стильным ремонтом тянет уже почти на $4000 в месяц. А самое дорогое предложение — 10-комнатные богато отремонтированные хоромы площадью 410 кв. м на Поварской улице, с потолками 7 м, дорогой мебелью, сауной, беседкой на крыше, укомплектованные современной техникой, за $45000 в месяц.

Ведомости