Главная | СМИ о нас | Что выгоднее: аренда или ипотека?

Что выгоднее: аренда или ипотека?

25 ноября 2009

Говорят, что аренда сейчас выгоднее, чем ипотека. Мол, дешевле и меньше будет проблем, если вдруг потеряешь работу. Люди просто боятся брать ипотеку, хотя есть мнение, что сейчас это даже выгодно. Мы спросили об этом наших экспертов.

Иван Новицкий, депутат Мосгордумы:

– Мне такое сравнение кажется не совсем корректным: естественно, ипотека – мероприятие затратное. И если сложить все затраты, связанные с приобретением квартиры (стоимость квартиры, проценты по кредиту, комиссия риелтору и прочие расходы), и сравнить с затратами на аренду квартиры, то на первый взгляд результат будет не в пользу ипотеки. Но достаточно произвести простые арифметические расчеты, чтобы понять (здесь многое зависит от квартиры и процентов по ипотечному кредиту), что расходы уравняются лет за 12 или даже больше.

В случае ипотеки через те же 12 лет вы уже будете жить в собственной квартире (сможете продать ее, подарить, оставить в наследство своим детям и внукам), во втором случае вы будете продолжать платить за аренду.

Немаловажен и психологический момент – одно дело выплачивать деньги за уже фактически свою квартиру, а совсем другое – платить "чужому дяде" за снимаемую жилплощадь.

Ирина Радченко, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), президент ГК "Лаурел":

– Разговоры о том, что платежи за аренду дешевле, чем суммы за пользование кредитом, всегда были, есть и будут. Действительно, был период, когда стоимость покупки квартиры росла опережающими темпами, чем стоимость аренды той же площади. Однако падение цен на рынке купли-продажи было более значительным, чем на рынке аренды. Поэтому, если внимательно посчитать, то возможно, что сейчас экономическая выгода при аренде уже не столь очевидна.

Помимо финансовых аспектов при покупке квартиры есть и субъективные факторы. Все согласятся, что ездить на метро гораздо дешевле, чем на автомобиле. Однако число автолюбителей не снижается, а постоянно растет. Я думаю, что никого не надо также убеждать, что жить в своей собственной квартире гораздо приятней и комфортней, чем в арендованной, особенно в нашей стране, где права арендаторов практически никак не защищены.

Ну а вопрос по поводу того, что если живешь в арендованной квартире и "меньше будет проблем, если вдруг потеряешь работу", представляется наивным. Мне не известны случаи, да и вряд ли они существуют в реальности, когда хозяин квартиры входил бы в положении арендатора и разрешал бы ему не платить за аренду только потому, что тот потерял работу. На рынке аренды разговор в этом случае простой: не можешь платить – освобождай квартиру в 24 часа. Как раз на ипотечном рынке государство предпринимает сейчас меры, чтобы защитить права и интересы заемщиков, попавших в сложную финансовую ситуацию, чтобы предотвратить массовые выселения. Подробней об этом можно узнать в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных займов.

Михаил Гороховский, вице-президент Московской ассоциации риелторов:

– К сожалению, в России коммерческая ипотека, представленная на рынке кредитных услуг, пока дорога для большинства населения. Ежемесячные платежи по ипотеке в разы превышают плату за найм.

Кроме того, сейчас банки не решаются выдавать ипотечные кредиты тем, кто не может сразу оплатить треть цены квартиры, а это зачастую несколько миллионов рублей.

Есть много плюсов при покупке недвижимости в собственность, но много плюсов есть и при найме квартиры, поскольку найм позволяет:
1. Менять место жительства каждый раз, когда понадобится или захочется.
2. Накопить на первый взнос при покупке квартиры с привлечением ипотечного кредита.
3. Не нести финансовые риски падения цены недвижимости.

Константин Манченко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, руководитель АН "Теремок" (Пушкино):

– В данной ситуации, что выгоднее – аренда или ипотека? – есть две стороны медали.

Первая: аренда выгоднее, чем ипотека, и вот почему. На сегодня арендные ставки упали до ставок 2005 года. Однокомнатную квартиру в Пушкино можно снять от 10 тыс. руб. в месяц. В то же время по ипотеке меньше чем 20 тыс. руб. в месяц не обойдешься. И к тому же меньше проблем в случае понижения зарплаты или потери работы. Съехал – и все.

С другой стороны, цены на жилье упали на 20–40%, и может быть, даже выгоднее взять ипотеку сейчас, но это будет рентабельно при наличии на руках порядка 50% денежных средств от стоимости жилья.

Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда":

– Если рассматривать этот вопрос с чисто математической точки зрения, то не только сейчас, но и все предыдущие годы аренда была выгоднее ипотеки. Но только с финансовой точки зрения.

Возьмем такой пример. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса (площадью 40 кв. м) составляет 23–24 тыс. рублей в месяц. Сумма аренды за год – 288 тыс. рублей.

Возьмем теперь ситуацию с покупкой. Самая дешевая квартира (порядка 70 тыс. рублей за кв. м и площадью 40 "квадратов") будет стоить 2 800 000 руб. Будем считать, что 30% этой суммы у покупателя есть, а на остальную он должен взять ипотечный кредит. Ему нужно получить кредит на сумму в 1 960 000 рублей, допустим, под 10% годовых. Таким образом, в год он должен заплатить 196 000 рублей одних только процентов, не считая основной суммы долга.

Допустим, покупатель взял ипотечный кредит на пять лет. За пять лет он должен будет выплатить 2 940 000 рублей, не считая той суммы (30% от стоимости, составляющей 840 000 рублей), которую он внес изначально. В итоге стоимость квартиры по ипотеке составит 3 780 000 рублей чистыми (а ведь есть еще и различные накладные расходы, которые мы сюда не включили).

Если же, исходя из этих подсчетов, выявить, какую сумму покупатель будет должен вносить по ипотеке в среднем в месяц, то получается сумма в размере 63 000 рублей. За эти деньги можно арендовать двухкомнатную квартиру бизнес-класса в престижном Юго-Западном округе Москвы. А средняя стоимость аренды квартиры экономкласса будет сопоставимой с той, которую мы "просчитали" с точки зрения ипотеки, и будет составлять, как я уже сказала, порядка 24 000 в месяц.

А вообще, все зависит от жизненной ситуации каждого конкретного человека. Если это – молодой специалист, студент или служащий с небольшим или нестабильным доходом, то ему, конечно, выгоднее снимать квартиру, чем вступать в ипотеку. А если у человека достаточно прочная финансовая основа – стабильная работа, накопления, или ему просто некомфортно жить на съемной квартире, тогда, конечно, лучше платить дороже, но жить в собственном жилище.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра "ГДЕЭТОТДОМ":

– Еще год назад дискуссии о том, что лучше – своя квартира, но купленная в кредит, или арендная, – не утихали. В спор шли и экономические аргументы, и психологические и демографические, и многие-многие другие. Действительно: платеж по ипотечному кредиту, хотя и был больше, чем арендный платеж за такую же квартиру, однако ряд других долгосрочных преимуществ перевешивал. Во-первых, ипотечный платеж не растет со временем, в отличие от арендной платы, которая ежегодно уверенно росла. В результате те, кто взяли кредит в 2006 году, ежемесячно платили уже меньше тех, кто арендовал в 2008 году.

Кроме того, кредитная квартира достанется по наследству потомкам и освободит их от арендного ига. Те же, кто арендуют квартиры, обрекают на такой же образ жизни и своих наследников. Плюс ко всему арендная квартира – это необходимость построения отношений с хозяевами и необходимость жить в той обстановке, которая нравится хозяину, а не арендатору. С другой стороны, арендная квартира хороша для тех, кто хочет быть мобильным по отношению к месту работы.

Поэтому те, кто без детей, иногда покупали в ипотеку квартиру, сдавали ее, а на вырученные деньги арендовали квартиру ближе к месту работы. Для семейных аренда – это множество проблем. Ведь для простого устройства в детский сад, школу, на лечение нужна регистрация.

Сейчас все эти факторы потеряли значимость, поскольку перевесил один основной фактор – фактор текущих доходов. Сейчас, чтобы купить в кредит однокомнатную квартиру экономкласса в Москве, нужно платить по кредиту 45–60 тыс. рублей в месяц и то, если удалось собрать начальный взнос в 30%. Аренда такой же по качеству квартиры обойдется в 15–20 тыс. рублей в месяц. Разница трехкратная, и ответ на вопрос, арендовать или покупать в кредит, для большинства только становящихся на ноги "домохозяйств" сейчас очевиден.

Олег Самойлов, генеральный директор компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость":

– Мне нет смысла агитировать ни за, ни против одного из противопоставленных способов решения жилищного вопроса: деятельность моей компании включает в себя оба этих направления. Поэтому прошу не считать мое мнение ангажированным. Несомненно, ипотека имеет целый ряд существенных преимуществ перед арендой. Главная причина проста – аренда в принципе не решает задачу обзаведения собственным жильем.

Конечно, в сегодняшних условиях доступность кредитов для покупателей жилья снизилась, и это вынудило многих из тех, кто собирался приобрести квартиру в кредит, временно отказаться от покупки в пользу аренды жилья. Кроме того, мы все еще живем в условиях нестабильности, а это делает перспективу возложения на себя обязательств по выплате ипотечного кредита пугающей. С арендой таких проблем нет, ведь это обязательство краткосрочное: есть деньги – арендуем, нет денег – перестаем арендовать.

Но если рассудить здраво, то как раз сегодня тем, кто нуждается в собственном жилье, пришла пора отказаться от аренды и всерьез заняться вопросом получения кредита и приобретения квартиры. Дело в том, что за последние месяцы ставки по ипотеке снизились, а условия кредитования стали гораздо мягче, чем в предыдущие полгода кризиса. Кроме того, падение цен на московское жилье прекратилось, а в отдельных сегментах даже наметилась тенденция к слабому росту. Все это свидетельствует о том, что рынок как раз в настоящее время достиг того самого дна, которого так долго ожидали покупатели. А приобретать, естественно, выгоднее всего как раз "на дне".

Опасения же, связанные с нестабильностью экономики, пресловутой "второй волной" кризиса и возможной неспособностью выплачивать кредит, например из-за потери работы, сегодня уже не должны носить столь выраженного характера, как в недавнем прошлом. Во-первых, спад экономики остановился. Во-вторых, если выбрать в качестве предмета приобретения квартиру, имеющую хорошее соотношение цены и качества, то "в случае чего" в условиях нынешнего рынка серьезных проблем с ее продажей не возникнет. В первую очередь сказанное относится к одно- и двухкомнатным квартирам экономкласса, а именно эта категория жилья в основном и приобретается за счет ипотеки.

Подводя итог, можно с уверенностью утверждать следующее: аренда – способ, наиболее подходящий для тех, кому необходимо "перекантоваться" в течение сравнительно небольшого (в пределах года-двух) времени. Если же ваши планы имеют большую протяженность, то существует прямой резон воспользоваться ипотекой и купить жилье. Да, в сравнении с докризисным периодом ипотека пока не так доступна. Но покупка – шаг к собственной квартире, тогда как аренда – всего лишь плата за возможность пожить в квартире чужой. А это, как говорят в Одессе, две большие разницы...

Наталья Алиханова, руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость":

– В Москве стоимость жилой недвижимости всегда была высокой, как, впрочем, и арендные ставки. Но в то же время сравнивать съемную квартиру и собственное жилье не очень корректно. В любом случае квартира в собственности – это в первую очередь стабильность. Съемная квартира экономкласса, в среднем за 23 000–25 000 рублей в месяц, – это не очень уютное жилье, которое, как правило, снимается без официального договора найма. Квартиросъемщик бесправен. То есть в любое время его могут попросить освободить помещение. Кроме того, если отсутствует договор найма, собственник по своему усмотрению может менять арендные ставки, в большинстве случаев в сторону повышения. Найм комфортной квартиры бизнес-класса, конечно, более приятен. Но в данном случае арендные ставки составляют уже 35 000–40 000 рублей в месяц. Да и квартиросъемщик ежемесячно платит деньги не за свое жилье.

В настоящее время ипотечные программы стали более доступны для покупателей, чем в кризисную осень 2008 года. Сейчас можно оформить кредит под 13–14% годовых. Также банки стали предоставлять ипотечные кредиты и на строящиеся дома, а прошлой осенью и зимой ипотека практически исчезла с рынка новостроек. Например, сейчас Сбербанк упрощает порядок кредитования участников долевого строительства жилья (покупателей квартир в новостройках по 214 закону). Кредиты предоставляются в рублях на срок до 30 лет. На этапе строительства процентные ставки составляют от 14,75 до 16,25%, после завершения строительства и оформления права собственности – от 13,25 до 16%. Но в то же время банки ужесточили требования к заемщикам. Первоначальный взнос увеличился в среднем до 30%, в Сбербанке – от 20%. На сегодня Сбербанк предлагает одни из самых выгодных условий, процентные ставки при покупке готового жилья 13,5–14,75%, первоначальный взнос 20%, срок до 30 лет.

Если брать средние данные (хотя сейчас в каждом банке свои условия), чтобы купить квартиру стоимостью 3 500 000 рублей (один из самых дешевых вариантов), официально подтвержденный доход семьи должен составлять более 62 000 рублей. Если брать ипотечный кредит на 20 лет при 14% годовых, сумма кредита составит 2 800 000 рублей, ежемесячный платеж от 40 000, первоначальный взнос 20% – 700 000 рублей. В то же время арендные ставки на столичную жилую недвижимость ежегодно повышаются. Раньше ежегодный рост был – 1500–30 000 рублей. Прошлой осенью из-за финансового кризиса стоимость аренды снизилась. В текущую осень наметилось небольшое сезонное повышение арендных ставок – примерно на 10%.

Конечно, ипотека – большая ответственность на многие годы, но она дает возможность приобрести в собственность квартиру. В большинстве случаев ипотеку берут семьи, давно живущие в столице, которые планируют обустроить свой дом.

Квартирный ряд