Главная | СМИ о нас | Ставки в апреле: арендаторам беспокоиться не о чем

Ставки в апреле: арендаторам беспокоиться не о чем

5 апреля 2010

Продолжаем наблюдать за московским рынком аренды. За прошедшее с 15 марта время ставки не претерпели существенных изменений, объемы спроса и предложения тоже не менялись радикально. Резких колебаний и разворотов в тенденциях, какие мы постоянно наблюдали с прошлой осени, на этот раз не видно.

Если 15 марта мы фиксировали заметный рост предложения после предшествовавшего ему сокращения, то теперь рынок выглядит непривычно спокойным: на месте топчутся не только ставки, но и объемы спроса-предложения.

Правда, если смотреть на бóльшие периоды времени, тенденция к наращиванию объемов спроса и предложения все-таки прослеживается. Участники риелторского рынка оценивают ее по-разному.

«В марте мы увидели оживление рынка. Можно говорить о том, что предложение выросло на 14%, а спрос вырос примерно на 16%, – говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». – При этом значительно увеличилось предложение квартир стоимостью до $750. Также увеличилось предложение квартир в диапазоне от $1000 до $3000, примерно в полтора раза, и несколько подросло предложение в дорогом сегменте. Максимальное предложение приходится на варианты в сегменте $1000–3000 в месяц. Меньше всего представлено вариантов в сегменте свыше $6000. Спрос также увеличился: на квартиры дешевого сегмента, до $750, – на 19%, повышенным спросом пользуются варианты стоимостью до $1000».

«Объем предложения на начало марта 2010 года увеличился на 9% по сравнению с февралем. Увеличение предложения связано в первую очередь с фактором сезонности – традиционным весенним снижением спроса на аренду квартир, – делится своим мнением Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». – Доля однокомнатных квартир в общем объеме предложения составила 26%. За месяц объем предлагаемых квартир данной категории вырос на 6,3%. Количество двухкомнатных квартир в объеме предложения на начало марта 2010 года выросло на 8,75%. Доля трехкомнатных квартир составила 27% от общего объема предложения. По сравнению с предыдущим месяцем объем предлагаемых квартир данной категории вырос на 6,7%».

Сложив два высказывания, мы получаем, что если к началу марта объем предложения увеличился при низком спросе, то к концу марта спрос также несколько активизировался. На значительных же «расстояниях» – в несколько месяцев – эти изменения не слишком заметны и не отражаются на ставках. «На рынке аренды с начала года ситуация практически не меняется, – говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». – Спрос примерно равен предложению в экономклассе, в бизнес- и элите предложение превышает спрос в 1,5-2 раза».

Согласно статистике, предоставленной аналитиками «Инновационной группы WinNER», средние ставки аренды московских квартир за время, прошедшее с последнего наблюдения, не претерпели значительных изменений. Однокомнатные квартиры экономкласса условно подешевели, но на сотые процента (-0,04%), ставки на двухкомнатные снизились на 1,2%, на трехкомнатные – на 1,9%. Средняя цена аренды «однушки» экономкласса по состоянию на начало апреля составляет 25 600 руб. в месяц, «двушки» – 35 600 руб. Цены на квартиры бизнес-сегмента, по данным «Инновационной группы WinNER», менялись незначительно: от +0,1% на двухкомнатные до -1,3% на однокомнатные. Элитные квартиры сбавили в цене чуть более заметно: от -1,1% на трехкомнатные до -6,6% на квартиры, в которых 5 и более комнат.

Объем предложения, колеблющийся на десятки процентов (в основном в сторону увеличения, с редкими откатами назад), с середины марта почти не изменился. В экономклассе, по данным «Инновационной группы WinNER», однокомнатных квартир предлагается по сравнению с 15 марта больше на 1,7%, «двушек» – меньше на 3,7%, трехкомнатных – меньше на 1%. В верхнем сегменте объем предложения сократился заметнее: от 3% на «однушки» бизнес-класса до 17% на трехкомнатные элитные квартиры. В целом по рынку объем предложения по сравнению с 15 марта сократился на 6,2%. Состояние рынка можно охарактеризовать как стабильное, заметных перемен в ближайшие месяцы вряд ли стоит ожидать; о локальных тенденциях мы продолжим сообщать в наших регулярных материалах.

Мнения экспертов рынка недвижимости: каковы основные проблемы рынка аренды в Москве сегодня?

Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость»:
– Низкое качество предложения. Большинство предложений в сегменте экономкласса даже не имеют свежего косметического ремонта, при этом стоимость аренды не ниже 20 000 руб. за месяц. Большинство договоров аренды заключается неофициально, если они вообще заключаются, что позволяет собственникам избежать налогообложения, но лишает правовой защиты и наймодателей, и нанимателей. В итоге в случае конфликта юридически доказать свою правоту практически невозможно.

Наиболее распространенные конфликты: несвоевременная плата за наем, недовольство квартиросъемщиков в случае повышения арендных ставок. Также нередки ситуации, когда собственник получает страховой депозит от квартиросъемщика и после расторжения договора не желает его возвращать, требуя прожить лишний месяц, либо объясняет невозврат тем, что квартире, по его мнению, был нанесен ущерб. Доказать что-либо, если нет юридически грамотного договора, описи находящихся предметов в квартире и описания состояния самого жилья, невозможно. Если квартира сдается через агентство, то все необходимые документы заполняются, и интересы обоих сторон оказываются защищены.

Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити»:
– Основная проблема рынка аренды городского жилья в Москве связана с диспропорцией между спросом на качественное жилье по доступным ценам и объемом предложения.

Внимание большинства потенциальных арендаторов по-прежнему направлено в сторону недорогого жилья в сегменте экономкласса.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком»:
– Пожалуй, основной проблемой можно назвать низкий уровень спроса в сегменте элитного жилья. Как уже было сказано, наибольшей популярностью у арендаторов пользуются предложения стоимостью до 45 тыс. руб. в месяц. Все это вынуждает арендодателей идти на уступки, предлагая скидки на элитные квартиры.

Если сравнивать с докризисными показателями, то основной пик роста предложения пришелся на первую половину 2009 года, когда число квартир большой площади было на 30% больше, чем до кризиса. Сейчас рынок стабилизировался: по нашим оценкам, число элитных квартир в начале года лишь на 10-15% больше, чем летом 2008 года.

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда»:
– Существенная разница между спросом и предложением в недорогом сегменте, острая нехватка самых востребованных вариантов – однокомнатных и дешевых. Эта проблема была всегда, сколько существует рынок аренды жилья в Москве. Также проблемой являются в достаточной мере высокие цены.

Собственник