Главная | СМИ о нас | Оптимальный минимум

Оптимальный минимум

27 мая 2010

На протяжении как минимум двух десятилетий (все время существования в нашей стране легального рынка недвижимости) однокомнатные квартиры экономкласса остаются самым востребованным съемным жильем в Москве. И сегодня, как свидетельствуют риелторы, в этой категории спрос по-прежнему существенно превышает предложение.

Правильный баланс

Обычно объяснение того, почему однушки в типовых домах намного популярнее иных вариантов, сводится к дешевизне. Спору нет, эти объекты действительно стоят меньше прочих – многокомнатных апартаментов, объектов бизнес- и элиткласса. Но вот что они самые дешевые – отнюдь… Если целью является просто экономия, можно, например, снять комнату в коммуналке. Или отправиться в Подмосковье. В Железнодорожном (10 км от МКАД) цены заметно ниже, чем в самых отдаленных районах Москвы, а в Орехово-Зуеве — уже в два раза…

Скорее всего, популярность обусловлена тем, что однушки обеспечивают оптимальное сочетание цены и качества. С одной стороны, они действительно не очень дороги. С другой – это отдельная жилплощадь, где не нужно постоянно помнить о присутствии соседей и можно расслабиться. С третьей – ежедневные поездки на работу или учебу не занимают какого-то совершенно безумного времени. Да и лишних денег на билеты тратить не придется. Одним словом, это оптимум. Добавим сюда и дефицит: как напоминает Марк Нелюбин, генеральный директор компании "CENTURY 21 Star Realty – M", однокомнатные квартиры составляют всего около 15% жилого фонда. Итог — большая востребованность.

Это горькое слово "общага"

Любопытное подтверждение одному из приведенных выше тезисов принесли последние два года. Кризис, как известно, вообще обостряет ум по части всевозможных способов экономии – вот многие граждане и пришли к идее совместного найма. Интернет запестрел объявлениями о поиске компаньонов, появились тематические сайты, в названии которых обыгрывалось слово flatmate (по-английски — "сосед по квартире"). "Был период, когда коммунальный съем стал широко распространен, известны случаи, когда несколько семей снимали даже не двух-трехкомнатные, а однокомнатные квартиры, — говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда". – Однако сейчас эта тенденция идет на спад, таких случаев все меньше и меньше". Граждане, надо полагать, сначала посчитали деньги и воодушевились. А потом, пожив вместе некоторое время, вкусили "прелестей" коммунального существования. Общага – она и есть общага…

Наш квартирный "доу-джонс"

За долгие годы "стоимость типовой однушки в Москве" стала своего рода индексом ситуации в недвижимости — по ней судят о положении дел не только в сегменте аренды, но и шире – на всем рынке real estate. Сегодня, по данным аналитиков GED.ru, однушка экономкласса стоит в среднем 23 тыс. руб. в месяц. Для сравнения: двушки сдаются в среднем по 30 тыс., трешки – по 37 тыс. Уже несколько месяцев эти цифры остаются практически неизменными – к вящему огорчению хозяев (мечтающих цены поднять и отыграть случившееся с Нового года повышение квартплаты), но зато к радости снимающих (зарплата которых в условиях кризиса особенно не растет). Следует отметить, что приведенные цены – именно средние: разброс может быть значительным. В частности, в конце весны на арендном рынке традиционно случается вброс "сезонного" предложения. И еще немного статистики. Данные "МИЭЛЬ-Аренда" подтверждают, что этой весной однушки стали лидером спроса: ими интересовались 58,78% потенциальных снимающих. Спрос на двушки составил 31,25%. На все остальные категории (а сюда входят и комнаты, и большие квартиры) осталось, таким образом, менее 10% желающих.

О пользе "среднести"

"Стандартные квартиры", о стоимости которых уже сказано, предполагают и стандартное состояние, оборудование, мебель. "Типовая однушка прежде всего должна быть чистой, — отмечает М. Жукова. – Ремонт делался давно, мебель – 1980-х, бытовой техники – минимум: холодильник, стиральная машина, плита. Примечательно, что считавшегося в прежние годы необходимым телевизора сегодня может и не быть". Описанное состояние – не чья-то прихоть, а многократно проверенный опытом оптимум. И периодически мелькающие "отклонения" только подтверждают его разумность. Так, иногда появляющиеся предложения совсем без ремонта: либо новостройки "в бетоне", либо квартиры без ремонта, доставшиеся по наследству от бомжеватых родственничков. Обратная крайность – пытаться отделать по категории "супер-пупер" типовую "панельку" где-нибудь в Бирюлеве – оказывается столь же непродуктивной. В общем, любые отклонения – что чрезмерная убогость, что кричащая помпезность – в равной степени ведут к одному: потере денег.

Не стоит преувеличивать

Общеизвестно, что районы в Москве есть более и менее престижные. В советские годы, к примеру, очень гордились местом своего обитания жители территории Строгино. Но вот появился "великий уравнитель" — и выяснилось, что отличия между районами не так уж велики — особенно с точки зрения аренды. Основными потребителями в этой сфере являются приезжие, которые при выборе места жительства ориентируются не на малопонятную "престижность", а соображения более рациональные: чтобы добираться было удобно, зелень за окнами, магазины и детские сады недалеко…

В общем, для 80% территории Москвы цены на аренду примерно одинаковые. Исключения составляют только самые "пафосные" места и их антиподы – где жилье дешевле. Но в последнюю категорию районы попадают не потому, что о них нелестно отозвался Гиляровский, а из-за вполне осязаемых недостатков: скверной экологии (тут первой приходит на ум Капотня), сложной транспортной доступности. Бирюлево плохо не само по себе, а потому, что десять остановок от метро на автобусе. Отсюда и цены в среднем на 2-4 тыс. руб. ниже, чем в местах, где от метро — традиционные 15 минут пешком.

Рост неизбежен

Долгие годы московский арендный рынок развивался по устоявшейся схеме: спрос взлетал в августе, когда на столицу обрушивался очередной вал приезжих. Затем цены более-менее стабилизировались (иногда даже слегка снижались весной из-за сезонного предложения от уезжающих на дачу), и снова резко повышались в августе. Минувший год стал исключением – кризис прихлопнул деловую активность, желающих снять вообще стало меньше, и август-2009 значительного числа новых арендаторов не принес. Ставки (если не брать небольшие колебания) стоят уже почти два года. Что не может не расстраивать арендодателей: все остальное-то дорожает! И жизнь вообще, и квартплата.

Было бы слишком самоуверенно утверждать, что рост цен возобновится именно в конце наступающего лета. Может, кризис окажется настолько сильным, что его "заряда" хватит еще на год. Но что удорожание рано или поздно произойдет – бесспорно. Тем более что арендодатели (из тех, что посообразительнее) давно задают себе простой вопрос: зачем? Зачем квартиру стоимостью 4 млн руб. сдавать за 25 тыс. в месяц, получая менее 6% годовых, тогда как на банковском депозите предлагают 8-10%? Если стоимость аренды не подрастет сами собой, ускорится процесс ухода рантье. А уменьшение предложения – это повышение цен, то есть, по существу, все тот же результат…

Domania.Ru