Главная | СМИ о нас | Развод по-арендному: избежать скандала при съезде нанимателя

Развод по-арендному: избежать скандала при съезде нанимателя

17 июня 2010

 

Арендные отношения отличаются от прочих тем, что они в подавляющем большинстве случаев рано или поздно заканчиваются. Бывает, конечно, что арендатор по сей день занимает квартиру, арендованную в эпоху первоначального накопления постсоветского капитала, но это – исключения из правил. Все остальные арендные отношения делятся по степени болезненности разрыва. Чтобы придать процессу максимум цивилизованности, стоит заранее знать, кто, как и на каких основаниях может выселить арендатора с занимаемой жилплощади.

Вариант первый: договор найма (аренды) не заключался, нет никаких бумаг, подтверждающих факт наличия арендных отношений
Такое случается: если между сторонами арендных отношений существовало или стихийно возникло доверие, если стороны неграмотны, если одна сторона планирует обмануть другую и т. п. Само по себе незаключение договора не является гарантией того, что арендатора выселят раньше срока, но существенно повышает вероятность такого развития событий (даже если изначально в планах квартирного хозяина не было ничего подобного).

Заметим: здесь идет речь именно о случае, когда никаких бумаг, подтверждающих наличие арендных отношений, нет – договор по закону заключается в простой письменной форме, но строгих требований к его оформлению не существует. Так что подтверждающая бумага, как бы она ни была скромна и немногословна, в принципе может быть признана договором аренды/найма жилого помещения.

Арендатор, не связанный договором, тоже может позволить себе лишнего – например, вывезти мебель и технику и исчезнуть, не оплатив проживание и обклеив стены счетами за международные телефонные переговоры. «Если между собственником жилья и арендатором не заключен договор аренды, то законным способом выселить квартиранта является обращение в суд. Кроме этого, собственник может обратиться с заявлением в правоохранительные органы, которые установят факт незаконного проникновения в жилище и могут привлечь такого арендатора к ответственности», – комментирует Надежда Карабчевская, генеральный директор юридической компании «Бергер и партнеры».

Другими словами, если в суд обращаться не хочется, можно действовать по-простому: предупредить арендатора о том, что ваша встреча была ошибкой и с такого-то числа квартиру надо освободить. В тяжелых случаях можно попросту сменить в отсутствие особо буйного квартиранта замки, а в случае претензий обращаться в милицию: «в квартире посторонние» (на руках хорошо иметь при этом свидетельство о праве собственности и документы, удостоверяющие личность).

Вариант второй: договора нет, но есть расписки о передаче денег
Расписки сложно признать договором, и сами по себе они не являются основанием для нахождения «постороннего» человека в квартире, но все-таки наличие расписок открывает возможность судиться не только хозяину с арендатором, но и арендатору с хозяином.

«Если договор не заключался, но жилец брал с хозяина расписки, в которых указано, за что конкретно взяты деньги (паспортные данные сторон, ссылка на наем квартиры по конкретному адресу и за конкретный период), то это является косвенным подтверждением того, что человек эту квартиру снимает. И в этом случае, поскольку договор найма заключен в устной форме, выселить жильца можно только путем устных договоренностей либо на основании действующего законодательства (ГК РФ) в судебном порядке», – комментирует Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда».

«В случае если договор не заключался, но при передаче денег арендатор брал с собственника квартиры расписки, это обстоятельство может свидетельствовать о наличии договоренностей, и суд может признать факт наличия договорных отношений», – соглашается и Надежда Карабчевская.

Помимо письменных свидетельств, при рассмотрении конфликта может иметь вес и такая, вроде бы, нематериальная вещь, как соседское слово.

«По жилищным делам для установления юридически значимых обстоятельств часто используются свидетельские показания. Свидетель – это юридически не заинтересованное в исходе дела лицо, вызываемое в суд для сообщения сведений о непосредственно им воспринятых или сообщенных ему фактах, имеющих значение для дела. С помощью свидетельских показаний устанавливаются самые разные факты, имеющие юридическое значение для разрешения жилищного спора. Например, по делам, связанным с выселением арендатора из квартиры, посредством свидетельских показаний нередко устанавливаются факты возникновения договорных отношений, – рассказывает Карабчевская. – Поскольку, как правило, предметом спора выступает жилое помещение, которое находится в многоквартирном доме, в качестве свидетелей часто вызываются соседи спорящих сторон. Сведения о некоторых фактах (например, о проживании гражданина в жилом помещении) могут быть получены этими свидетелями невербальным путем, посредством простого наблюдения».

Показания соседей могут использоваться, если расторжение договора происходит на основании жалоб соседей на нецелевое использование квартиры или неоднократное нарушение гражданских прав соседей, отмечает Мария Жукова.

Вариант третий. Договор аренды/найма заключался. На каких основаниях можно выселить квартиранта в этом случае?
Если нет желания «брать на понт» арендатора, придется обращаться в суд: законных оснований для выселения жильцов, как бы ни был убог договор, не найти. Разумеется, если срок действия договора не истек. Вариант со сменой замков опасен для квартирного хозяина тем, что, имея на руках документ, подтверждающий его право находиться в квартире, арендатор мало того что может обратиться в суд по поводу нарушения условий договора, так еще и, при наличии известной фантазии, вполне может инкриминировать квартирному хозяину кражу ценных вещей с занимаемой им жилплощади. И не так важно, существовали ли эти ценности в реальности или только в его воображении.

«Если срок договора истек, а правоотношения по найму жилья продолжаются, то договор становится заключенным на неопределенный срок. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (ст.452 ГК РФ), – говорит Надежда Карабчевская. – В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ)».

Собственник

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.