Главная | СМИ о нас | Аренда в складчину: как разделить ответственность

Аренда в складчину: как разделить ответственность

4 августа 2010

Не редкость, когда одну съемную квартиру делят студенты или друзья. И не менее часто между ними возникают споры, кому за что платить или не платить. Например, если один уезжал на время, или испортил хозяйскую мебель, или много говорил по междугородней связи, за которую набежал солидный счет. Пополам платят жильцы в этих случаях или «каждому по делам его»?


Один за всех или каждый сам за себя?

Обычно, если квартиру арендует семья, ответственность за съем несет один из ее членов - тот, кто подписывает договор. Его имя указывается в пункте «стороны договора», а в другом пункте перечисляются проживающие с ним члены семьи. Но если арендаторы не являются семьей, то логичнее установить солидарную ответственность. Это второй тип договора - со множественностью лиц на стороне арендатора. Соглашение о солидарной ответственности можно заключить одновременно с договором аренды или впоследствии, и о нем должен быть уведомлен арендодатель.

В юридическом департаменте холдинга МГСН отмечают, что если в квартире несколько комнат, то можно заключить и несколько договоров аренды на разные части квартиры, с указанием размера арендуемой площади и арендной платы. Этот вариант также подходит для сдачи не всей квартиры, а только ее части. При этом в договоре целесообразно определить порядок пользования общими помещениями.

Если договор заключен с одним арендатором, то именно он вносит и арендную плату, и коммунальные платежи (если изначально решено, что их должны платить жильцы, а не собственник квартиры), и страховой депозит. Его имя должно фигурировать в расписках арендодателя о получении денег. «Договором устанавливается общая сумма ставки найма квартиры, определяются дополнительные платежи, которые ложатся на плечи арендаторов, а как арендаторы будут распределять их между собой, арендодателя не касается, даже если один из арендаторов уехал, - подтверждает Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо». - Это все вопросы внутренней договоренности между ними».

При солидарной ответственности документ, подтверждающий получение денег, может быть единым в нескольких экземплярах по количеству сторон либо отдельным для каждого из соарендаторов. Кстати, договором можно установить такой вариант оплаты, как денежный перевод через отделения почты или банка, но следует учитывать, что в этом случае почте или банку необходимо будет заплатить комиссию.

Страховой депозит соарендаторы платят в долях. «Например, один наниматель арендует 1/3 квартиры, следовательно, его обязанность по внесению депозита составляет 1/3 от его суммы, оставшуюся часть внесет второй наниматель, пропорционально своей доле, по общему правилу, даже если договором такая обязанность не оговорена, - объясняет Марина Фирсова, руководитель юридического департамента Tenzor Consulting Group. - Если доли обязательств нанимателей являются равными, то и депозит, соответственно, вносится нанимателями в равных долях, даже если такая обязанность договором не установлена. В случае если досрочно съехал один из нанимателей, наймодатель возвращает (или забирает, если тот не оплатил последний месяц) часть депозита пропорционально его доле».

Я уеду, уеду, уеду...

Если один из арендаторов временно уезжает, то это считается его личным делом, и плату за жилье он все равно должен исправно внести - таково общее правило. А вот как быть с коммунальными платежами, ведь ресурсами пользовался только присутствовавший в квартире жилец? «Если в сдаваемом в аренду помещении установлены индивидуальные приборы учета потребления коммунальных ресурсов, наниматель платит в соответствии с их показателями, - объясняет Марина Фирсова. - Если в помещении такие приборы отсутствуют и наниматели имеют регистрацию в данной квартире, то отсутствовавший наниматель освобождается от оплаты услуг по горячему, холодному водоснабжению и водоотведению, а также газа, если представит документы, подтверждающие его отсутствие по форме, установленной требованиями Постановления Правительства РФ №307. А вот плату за отопление и абонентскую плату за телефон (не включая оплаты междугородних и международных переговоров) отсутствующий наниматель будет обязан внести, так как данные виды коммунальных услуг оплачиваются вне зависимости от факта проживания в квартире».

Впрочем, соарендаторы вправе согласовать любую схему оплаты: либо наниматель оплачивает услуги пропорционально отрезкам времени, когда он проживал в квартире один и совместно с другим арендатором, на основании показателей счетчика, либо сонаниматели все равно оплачивают расходы в равных долях. Не забывайте при заключении договора оговорить этот вопрос.

Нередки случаи, когда жилец съезжает со съемной квартиры, оставляя большое количество неоплаченных счетов за газ, электричество, телефон и прочие коммунальные услуги. Учитывая, что установить, кто из жильцов - уехавший или оставшийся - звонил по межгороду или за границу, бывает проблематично, юристы советуют хозяину включить стоимость коммунальных услуг в расчет арендной платы, контролировать стоимость междугородних (международных) переговоров и их оплату, а в радикальных случаях и вовсе отключить эту услугу.

Оставшийся проигрывает

С отъездом одного из жильцов связано, пожалуй, наибольшее число спорных ситуаций. Как правило, оставшийся жилец должен перезаключить договор, и владелец квартиры может поднять ему плату. Так, если жильцы вместе жили в одной комнате, то теперь оставшийся арендатор будет платить за нее один целиком. Даже если хозяин закрывает другие комнаты на ключ, он может увеличить плату на том основании, что общими помещениями - ванной комнатой, кухней - оставшийся жилец пользуется безраздельно.

Выходом может стать вселение нового жильца. Но как быть, если живущий в квартире человек недоволен выбором хозяина и его «напрягает» проживание под одной крышей с несимпатичным ему человеком? «Когда кто-то съезжает с квартиры и нужно вселять нового жильца, чтобы разделить с ним бремя арендной платы, то оставшийся арендатор сам решает, кто это будет. В данном случае арендодатель не может вселить нового человека по своему усмотрению», - утверждает Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства недвижимости «Усадьба». Юристы в данном случае подтверждают права нанимателя: сданная в аренду квартира находится в совместном пользовании нанимателей, и они имеют право голоса при выборе соседа. В договоре найма, конечно же, целесообразно оговорить условия при возникновении такой ситуации.

Бывает и так, что один из сонанимателей изъявляет желание поселить у себя временного жильца. Что ж, гражданское законодательство предоставляет такую возможность, но только при условии предварительного уведомления собственника, согласия сонанимателей, а также при соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Кто навел порчу?

Еще одна распространенная проблема аренды касается порчи хозяйского имущества. Специалисты юридического департамента холдинга МГСН советуют, помимо самого договора, акта приема-передачи с указанием состояния квартиры в целом и графика оплаты, составить опись имущества с подтверждением его состояния (даты выпуска, сведениях о ремонте и т. д.), целесообразно сделать фотографии как квартиры, так и имущества в ней.

Следует различать имущество, к которому будет иметь доступ каждый из арендаторов (например, в прихожей, на кухне), и имущество, находящееся в распоряжении конкретного арендатора (в комнатах). При установлении факта порчи имущества необходимо выяснить причинно-следственную связь между действиями нанимателей и причиненным ущербом. Это поможет сделать экспертиза, устанавливающая причину неисправности бытовой техники (если речь идет о ней). Но о разграничении ответственности речь идет только в том случае, если в договоре предусмотрена именно солидарная ответственность. Если договор заключен на одного из жильцов, всю ответственность несет он.

В некоторых ситуациях, например при аварии внутриквартирных инженерных коммуникаций, ответственность перед потерпевшими жильцами других квартир дома будет нести собственник, а в случае если причиной аварии послужили действия (бездействие) нанимателя, собственник вправе предъявить к нему регрессный иск.

Обычно компенсация удерживается из суммы страхового депозита, если оценка ущерба укладывается в эту сумму. «В договоре прописывается, что залоговая сумма вносится в счет погашения ущерба, причиненного имуществу или квартире, или в счет возможного ущерба по неоплате разного рода счетов. Соответственно, по окончании срока действия договора оценивается состояние имущества, - рассказывает Мария Жукова, первый заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». - Но это можно оценить в том случае, если при сдаче квартиры внаем оформлялся акт передачи имущества. Тогда по окончании срока действия договора должен быть составлен акт обратной передачи, и на его основании можно оценить, был ли причинен ущерб». В договоре может быть предусмотрена и ответственность в виде компенсации сверх возмещения вреда.

Рамблер-Недвижимость