Главная | СМИ о нас | Как снять квартиру в новостройке?

Как снять квартиру в новостройке?

27 августа 2010

Поддавшись вполне естественному желанию сэкономить на аренде, многие обращают внимание на квартиры в новостройках. Здесь есть 2 основных варианта: снять квартиру «в бетоне» под ремонт либо снять квартиру в еще не сданном доме.


Оба случая привлекают свои риски, но в чем-то в самом деле оказываются выгодными. Аренда в новостройке = экономия на комиссии агента? Это не всегда так. В самом деле, на форумах московских (и подмосковных) новых построек частенько попадаются объявления от собственников, да и на объявления возможных съемщиков хозяева строящихся квартир реагируют активно. Для них это неплохой шанс заблаговременно договориться об аренде своей квартиры – часто предшествующая договоренность достигается еще до получения квартирным хозяином права собственности.

Правда, сдаватели, обычно, с самого начала завышают стоимость аренды по сравнению со средними цифрами по району (если только не намечают сдавать под ремонт). Многие из них, приняв принципиальное решение сдавать квартиру, когда получат право собственности, просто рады случаю поговорить за несколько месяцев до данного момента с потенциальным съемщиком, но не вникали еще в то, сколько в реальности может стоить их квартира.

Так что нанимателю имеет смысл торговаться и приводить данные о стоимости аренды в соседних домах, не пугаясь сразу странных чрезмерных цифр. Встретить агента, обратившись по объявлению на internet-сайте строящегося ЖК, тоже можно: хозяева квартир не против, чтобы сдачей их жилья занимался кто-то , помимо них, тем более что комиссию, по печальной московской традиции, все равно будут просить с арендатора. Но, повторимся, снять квартиру у владельца напрямую в новостройке более чем реально.

Аренда в новостройке = ремонт вместо арендной платы? Понятно, что дома могут находиться в более или менее престижных областях города, могут быть более или менее хороши с архитектурной точки зрения и т. п. Но существенная разница здесь в том, получены ли документы на право собственности. Возможны разные крайние случаи: квартира может представлять собой пустую бетонную коробку, но ее хозяева – собственники по документам.

И наоборот, возведенный 5 лет назад дом, ремонт, бытовая техника, но при этом документы на право собственности еще не получены. Вариант 1-й (свидетельство о праве собственности уже получено, но квартира стоит «в бетоне») иногда предлагается вообще без арендной платы, но с обязательствами провести ремонт. «В нашей базе есть подобное предложение: квартира в новостройке бизнес-класса на ул. Стромынка, свободной планировки без отделки, общей площадью 148 кв. м, сдается бесплатно сроком на 2 года. Арендатор вместо арендных платежей должен произвести ремонт квартиры за свой счет. Дизайн-проект обсуждается», – сообщает Мария Жукова, 1-й заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Экономия при таком варианте отнюдь не гарантируется: затраты на ремонт, в основном, оказываются выше самых смелых ожиданий, а досконально оговорить, какие именно работы, в какой срок, с каким бюджетом должны быть исполнены, догадываются далеко не все.

Результат – квартира «идет по рукам» к следующим желающим сэкономить на аренде, и прекрасно еще, если при этом обходится без скандала. Аренда в новостройке = аренда без договора? 2-ой вариант – с отсутствием у сдающих права собственности – еще более спорный. К примеру, проблематично будет заключить договор. «Если у арендодателя на руках договор долевого участия или договор соинвестирования, то теоретически в данном случае говорить о договоре найма не совсем правомерно, ведь квартира пока располагается в собственности инвестора или застройщика, более правильно говорить о поднайме, „собственник“ должен дать свое разрешение на это, что на практике трудноосуществимо. В любом случае в договоре такие моменты должны быть прописаны.

Часто такие договоры заключаются на короткий срок, наши специалисты советуют вносить платежи каждый месяц без авансов и предоплаты, – говорит Мария Жукова. – В целом договор ничем отличаться от „типового“ не будет». Если же квартира приобретена в ипотеку и располагается в залоге у банка, сдать ее без согласия банка не получится. Часто ипотечный договор не предусматривает возможности сдавать квартиру в аренду.

«Если дом не сдан в использование, то сдавать жилье внаем нельзя, т.к. нет права собственности, – продолжает Олег Серегин, заместитель ген. директора агентства недвижимости DOKI. – Можно заключить предшествующий договор, но едва ли это необходимо потенциальному нанимателю, потому что никто не будет ждать несколько лет, пока дом достроится. Такая практика более распространена на рынке коммерческой недвижимости, где уже на этапе строительства объектов заключаются договоры о намерениях с так называемыми якорными арендаторами». Как бы то ни было предшествующий договор с отложенным сроком заселения при желании заключить можно.

 В таком договоре стоит обозначить существенные условия будущего договора аренды: предмет аренды, срок аренды, цена аренды, порядок сдачи-приемки помещения и т. д., советует Марат Гафуров, ген. директор юридической компании GMM Consulting. «Также в предварительном договоре желательно указать дату заключения основного договора аренды или привязать ее к определенному событию, к примеру, получению свидетельства о регистрации права собственности, – продолжает эксперт. – Если же у арендодателя нет ни ключей, ни свидетельства, но „ключи будут завтра“, а свидетельство неизвестно когда, то арендатор несет конкретный риск потерять деньги, потому что двойные реализации, увы, не редкость, а исключительным документом, подтверждающим право собственности, является вышеупомянутое свидетельство.

Поэтому, когда  хозяин показывает вам разнообразные документы: договоры, справки, соглашения и т. д., это абсолютно не обеспечивает вам чистоту сделки». «Даже если владельцы де-факто владеют и пользуются квартирой, в здании сделан ремонт, квартира полностью оснащена и пригодна для проживания, передача таких жилых помещений по договору найма/аренды в каждом случае индивидуальна и должна осуществляться с привлечением специалистов/экспертов, в противном случае такой договор в силу ст. 168 ГК РФ можно признать ничтожным. Не рекомендую заниматься данным без чьей-либо помощи, т.к. подводных камней здесь предостаточно, и предугадать все возможные ситуации, которые могут возникнуть, может только специалист», – предостерегает Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы корпорации «Инком-Недвижимость».

Vsesmi.ru