Главная | СМИ о нас | Отделка повышает ликвидность, а ипотека понижает…

Отделка повышает ликвидность, а ипотека понижает…

6 декабря 2010

Аренда квартиры в новостройке — мероприятие весьма непростое, особенно для владельца жилья. Здесь многое зависит от состояния отделки. Если она есть, проблем не будет, более того, сдать такую квартиру можно выгоднее, чем в старом доме. Ну а если обоев и сантехники нет? Можно попробовать договориться с потенциальным арендатором…

Если есть отделка По наблюдениям риэлторов, жилье в новых домах люди снимают охотнее, чем в старых, и, соответственно, готовы платить за него больше. Оно и понятно: квартиры здесь отличаются большим метражом, улучшенной планировкой, свежим ремонтом, ровным социальным окружением и т. п. «Во-первых, однокомнатные квартиры в новых, даже панельных, домах имеют площадь как минимум 38–44 кв. м, а не 33 кв. м, как в старых, — говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». — Во-вторых, даже муниципальный ремонт в новостройке выглядит свежее, чем квартира, несколько лет сдаваемая внаем. Ведь собственники жилья экономкласса редко приводят его в порядок перед заселением очередных клиентов, потому что это не окупается».

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», приводит для сравнения несколько однушек из базы компании, расположенных в домах различного типа, но в одном районе — неподалеку от станции метро «Речной вокзал». Так, квартира площадью 32 кв. м в девятиэтажном кирпичном доме 1970-х гг. постройки стоит 32 тыс. руб./мес. Квартиру такой же площади в 17-этажном панельном доме 1980-х гг. сдают за 34 тыс. В более новом доме, 17-этажной панельке, возведенной в 1990-е гг., квартиру в 40 квадратов с евроремонтом предлагают по цене 36 тыс. руб. Наконец, в 25-этажном современном монолитном доме однушка, 70 кв. м с евроремонтом, стоит 43 тыс. руб.

Несколько аналогичных квартир на улице Удальцова предлагает рассмотреть Г. Фабрицкая. Это достаточно престижный район, и цена аренды здесь не самая низкая в Москве. «Однокомнатную квартиру в новом доме с муниципальной отделкой и скромной мебелью сдавали за 35 тыс. руб./мес., причем ушла моментально, — рассказывает она. — Квартиру с евроремонтом, но в старой пятиэтажке сдают по такой же ставке; с евроремонтом и в новом доме оценивают уже в 45–48 тыс. руб./мес. А если квартира в старой пятиэтажке без свежего косметического ремонта, то она стоит всего 25 тыс. руб.». В среднем квартиры в новых домах сдают на 20% дороже, констатирует М. Жукова.

В обмен на ремонт

Однако что делать владельцу квартиры в новостройке, если у нее голые бетонные стены, а то и вовсе нет внутренних перегородок, как это бывает в монолитных домах? Что делать, если денег на дорогостоящий ремонт нет или некогда им заниматься? Попробовать сдать квартиру даже в таком состоянии.

Предлагают подобные варианты на разных условиях: за минимальную плату, или бесплатно (за ремонт), или с небольшой скидкой, но зато на долгий срок. Впрочем, не стоит обольщаться — воспользоваться таким предложением найдется не много желающих. «На жилье без отделки в новостройках приходится не более 5% предложений, — говорит Г. Фабрицкая, — так как не каждый арендатор пойдет на длительный и утомительный ремонт в квартире, в которой он не является собственником». До кризиса, когда спрос значительно превышал предложение, квартиросъемщики, согласные делать ремонт, еще находились, но теперь это редкость. «Сегодня хватает предложений в разных ценовых диапазонах, поэтому потенциальные жильцы не изъявляют особого желания быть втянутыми в ремонтные будни», — подтверждает Марина Косыгина, руководитель отдела аренды городской недвижимости компании «Калинка-Риэлти».

Если же собственнику повезло и он нашел жильца, который выполнит отделку, то нужно заключить договор или дополнительное соглашение к нему с детальной и четкой проработкой всех условий. Необходимо предварительно оговорить качество ремонта, ценовой сегмент используемых строительных и отделочных материалов, контрольные функции, объем работ и сроки. К договору должна быть приложена смета расходов на ремонт. «Просчитать стоимость ремонтных работ не так сложно: если нанимают бригаду, то она и предоставляет смету расходов, — разъясняет Г. Фабрицкая. — Если ремонт проводят собственными силами (это, как правило, бывает в экономклассе), то надо договариваться об определенной сумме».

Арендатору, в свою очередь, следует как можно четче прописать пункт о сроках и условиях дальнейшего проживания в квартире. Ведь соблазн досрочного расторжения договора после ремонта со стороны собственника очень велик. Однако и при наличии подробного договора арендатор остается недостаточно защищенным. «Даже нотариально заверенный договор найма, с подробным описанием сметы расходов на ремонт, не обязывает собственника сдавать свое жилье квартиросъемщику в течение трех — пяти лет. По истечении договора, а это, как правило, один год, владелец помещения может попросить освободить квартиру. Такие прецеденты, к сожалению, были», — предупреждает Г. Фабрицкая.

Никто не поможет

Сегодня собственник, скорее всего, не найдет арендаторов, желающих заниматься отделкой. Может ли ему помочь кто-то из участников рынка, вложив в ремонт свои средства, например агентство недвижимости? Несколько лет назад подобные предложения проскакивали в объявлениях. «Ранее такая практика существовала, поскольку рынок был не развит, предложение не удовлетворяло спрос. Сейчас ситуация изменилась, и нет необходимости вкладывать средства в отделку чужой квартиры, — комментирует Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. — Есть множество компаний, занимающихся ремонтом, однако практически никто — ни они, ни риэлторы — не готов вкладывать деньги в отделку, поскольку механизм возврата инвестиций четко не прописан». «Некоторые компании пытались этим заниматься, не знаю, насколько успешно. Это может быть интересно в случае, когда компания берет в доверительное управление несколько квартир на длительный срок, иначе «отбить» ремонт просто не получится. Заниматься таким бизнесом в частном порядке нерентабельно, да и рисков много», — считает М. Жукова.

А вот на Западе, где отношения на рынке недвижимости уже устоялись, отделку и даже меблировку и оснащение бытовой техникой часто берет на себя девелопер или управляющая компания (УК). «В Лондоне весьма распространена сдача квартир в аренду именно застройщиком. При такой схеме клиент покупает квартиру, заключает договор страхования со страховой компанией и договор доверительного управления с застройщиком, девелопер предоставляет услуги по управлению квартирой, ремонт и т. п., — рассказывает В. Ламин. — Обычно максимальный срок договора, заключаемого с клиентом, не превышает трех лет. Для покупателя это очень удобно, ведь основные риски при поиске потенциального арендатора квартиры ложатся на строительную компанию».

В России подобная практика пока не получила распространения. Инвестиций такой бизнес требует немало, а отдача медленная и большие риски. Конечно, у нас уже много жилых комплексов бизнес- и элиткласса, которыми занимаются управляющие компании. Они даже могут брать квартиры собственников в доверительное управление. «Нередко собственник заключает с УК договор, в котором оговаривают, сколько ежемесячно он получает за сдачу квартиры в аренду. При этом компания приводит ее в порядок, сама сдает, следит за своевременным поступлением платежей», — свидетельствует Артем Кохановский, директор департамента жилой недвижимости АН Great reality. Но и в данном случае максимум, о чем может идти речь, — небольшой косметический ремонт, но никак не отделка квартиры в бетоне на собственные средства.

Важные формальности

Допустим, владелец квартиры в новостройке уже выполнил отделку, поставил мебель и бытовую технику, то есть сделал ее полностью пригодной для проживания и даже оформил регистрацию по месту жительства, а документы на право собственности еще не получены. Такое часто бывает на нашем рынке. Может он сдавать свою квартиру? «Если у арендатора на руках всего лишь договор долевого участия или договор соинвестирования, то теоретически говорить о договоре найма не совсем правомерно, ведь квартира пока находится в собственности инвестора или застройщика. Более правильно говорить о поднайме, застройщик должен дать свое разрешение на это, — отмечает М. Жукова. — В любом случае в договоре такие моменты должны быть прописаны. Часто его заключают на короткий срок, и наши эксперты рекомендуют вносить по ним платежи ежемесячно, без авансов и предоплаты. В остальном договор ничем отличаться от типового не будет».

Если квартира приобретена с привлечением кредитных средств и находится в залоге у банка, то следует просмотреть ипотечный договор на предмет дополнительных ограничений, в том числе сдачи квартиры в аренду. Часто банки запрещают это делать, но заемщик может своевременно, еще при получении кредита, договориться о такой возможности. Однако если ипотечный договор все-таки налагает запрет, владельцу квартиры придется отказаться от идеи сдать жилье, по крайней мере официально, с заключением договора найма.

Бывают случаи, что еще и ключи не получены, а собственник спешит найти арендатора. «Конечно, можно заключить предварительный договор с отложенным сроком заселения, — говорит М. Жукова. — Однако, на мой взгляд, если ключи еще не получены, говорить об аренде все же рано. Даже показать квартиру не удастся».

Снимая квартиру в новостройке, которую только начали заселять, арендатору нужно быть готовым к тому, что года два-три придется «жить на стройке» и мириться с шумом от ремонта в соседних квартирах, перебоями в работе лифта, водоснабжения и т. п. Это нужно учитывать и арендодателю, если он хочет сформировать адекватную цену на такую квартиру.

Недвижимость&цены