Главная | СМИ о нас | Жильё не для жизни

Жильё не для жизни

15 февраля 2011

Прошедший год стал для арендного сегмента совсем неплохим: спрос оставался стабильным, ставки потихоньку росли. В результате активизировались инвесторы, вновь начавшие покупать квартиры экономкатегории, чтобы выйти с ними на рынок съемной недвижимости.

С возвращением!
По утверждению Марии Жуковой, первого заместителя директора «МИЭЛЬ-Аренда», даже в дорогом сегменте (стоимостью до 90 тыс. руб.) спрос пусть немного, но превышал предложение. А в диапазоне 23-30 тыс. руб., на который приходится основная часть заявок, разница составляла три раза. Стабильный спрос способствовал увеличению ставок. Если год назад самые востребованные однокомнатные квартиры в среднем стоили 21 тыс. руб. в месяц, то в сентябре — 23 тыс., а в октябре — 25 тыс. В 2009-м за эту сумму можно было без проблем снять двухкомнатную квартиру. В свою очередь двушки за год подорожали с 26 тыс. руб. — до 30-35 тыс. Средние ставки на трехкомнатные квартиры выросли на 12,5% — до 50-55 тыс. руб. К середине весны эксперты ИНКОМ ждут активизации собственников и арендаторов, так что ставки могут подняться еще минимум на 5%.

«За прошедший год, — рассказывает Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty, — рынок найма жилья экономкатегории вырос на 10%, комфорт-класса — на 8%. Почти треть арендного фонда составили квартиры в новостройках, которые начали сдаваться впервые». «И все же ситуация на инвестиционном рынке еще далека от докризисной, когда квартиры скупались даже оптом, как в целях перепродажи, так и для арендного бизнеса, — добавляет Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер-Москва». — С другой стороны, многие покупатели квартир для себя, даже если изначально они не планируют жилье перепродавать или сдавать, после получения ключей задумываются об этом».

Кто и что
Профессиональных арендодателей в России не так уж много, сконцентрированы они преимущественно в крупных городах. Подавляющее же большинство арендодателей можно отнести к «любителям», которые, к примеру, купив квартиру для ребенка, хотели бы получать с нее доход. Обычно денег у таких «рантье» немного и жилье приобретается соответствующе. «Выбор той или иной квартиры зависит в первую очередь от возможностей, — поясняет Вера Скалозубова, эксперт «Московского агентства недвижимости». — Если не хватает средств на вторичку, покупается объект на этапе фундамента». Люди побогаче приобретают готовую новостройку с отделкой или вторичку рядом с метро. Самые предусмотрительные подыскивают квартиры в центральных районах, в домах под снос, чтобы в будущем получить уже качественное жилье в том же районе. В период ожидания ликвидации дома квартира сдается, причем далеко не за гроши.

Разумеется, тот, кто располагает достаточными средствами, предпочтет квартиру с отделкой — проще отдать на 20% больше, чем тратить время и силы на ремонт. «Голыми стенами» интересуются люди, готовые сами и за меньшие деньги привести объект в приличное состояние. Кстати, ремонт стоимостью 250-500 тыс. руб. отбивается за год-два. А переплачивать за отделку в экономе не имеет смысла, считает В. Скалозубова, ведь есть вероятность, что уже через год «активной» аренды от ремонта нечего не останется. Да и перепад в оплате между квартирами с качественной и «просто» отделкой составляет не более 2 тыс. руб.

Долгая история
Когда стоит рассчитывать на отдачу от недвижимости? М. Жукова рассматривает конкретный вариант: «К примеру, за 4,1 млн руб. в Новогирееве куплена вторичная однокомнатная квартира общей площадью 33 кв. м. Ее стоимость не превысит 23 тыс. руб. в месяц. Если не принимать во внимание рост арендных ставок, а также коммунальные платежи и затраты на косметические ремонты, жилье окупится лет через 15». Добавим: если не будет простоев, не возрастет инфляция и страна не впадет в очередной кризис. «Квартира экономкласса окупится не ранее чем через полтора десятка лет, — соглашается Г. Дзагуров. — Ведь у нас, в отличие от развитых стран, ставки аренды не обеспечивают высокую доходность. В среднем годовая прибыль достигает 5%, очень редко — 7-9%».

Тем не менее такие сроки, кажется, совсем не пугают рантье, которые считают, что потерять деньги можно на чем угодно, только не на жилье, и охотно вкладывают в него свободные средства. К тому же доходность аренды может превысить средние показатели, если собственник понимает, что недвижимостью нужно управлять — следить за рыночной обстановкой, сокращать сроки простоя, внимательно подбирать клиентов и т.п.

Параметры выбора
Эксперты считают, что инвестиции в жилье привлекательны, если перспективна конкретная территория — к примеру, в ближайшее время район станет обжитым, появятся объекты бытовой и социальной инфраструктуры, завершится ремонт или прокладка дороги, рядом с домом построят станцию метро. «И все же при покупке недорогих объектов для аренды ключевым показателем становится стоимость, — говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу компании «Домостроитель». — В 95 случаях из 100 приобретаются однушки, в остальных — двушки. Хотя у нас был клиент, который купил трешку на первом этаже, рассчитывая каждую комнату сдавать отдельно. Но приобретение больших площадей под аренду скорее исключение из правил».

И такие исключения встречаются. «У нашей компании появился пул инвесторов, приобретающих недвижимость на ранних этапах сооружения с целью последующей сдачи в аренду, — рассказывает В. Трибрат. — Таким образом, рантье имеют возможность заработать сразу по двум направлениям: сначала на росте стоимости квартир, которые значительно прибавляют в цене к окончанию строительства, а потом на аренде». А некоторые девелоперы, похоже, специально ориентируют свою продукцию на рантье. Так, в районе метро «Сходненская» компания «Пионер» возводит панельный дом (серия П-44Т) с оптимальными для аренды планировками и полной отделкой. Инвестор и в квартиру-то может не заходить, а сразу после подписания договора купли-продажи передать ее представителям УК, которые и займутся арендными операциями.

Сам с усами или поможет риэлтор?
Те, для кого жилье является прежде всего бизнес-инструментом, предпочитают пользоваться услугами агентств, — говорит Г. Дзагуров. — Рантье с многолетним стажем как никто другой понимает что профессиональные брокеры не только всегда в курсе изменений, но и способны учитывать особенности рынка в тот или иной период. Опытный специалист посоветует, в какой объект вложить средства и где потом найти нанимателя. Такие услуги с успехом оказывают риэлторские и управляющие компании, цены зависят от сложности и объемов сделки».

«Наем и сдача жилья в аренду через агентство — это прежде всего гарантия безопасности проведения сделки, — добавляет Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Обратившись за помощью в проверенную контору, можно быть спокойными за сохранность своих средств. Но следует помнить, что компания несет ответственность за свои действия или бездействие только в том случае, если заключен официальный договор. Если же клиент решил сэкономить и стороны не закрепили свои отношения юридически, предъявлять претензии потом бессмысленно».

Фотонедвижимость