Главная | СМИ о нас | Характеристика рынка аренды жилья: аналитики прогнозируют рост арендных ставок

Характеристика рынка аренды жилья: аналитики прогнозируют рост арендных ставок

8 февраля 2011

Два характерных примера: Анна и ее подруга уже давно живут в Москве. Они постоянно снимают квартиры в столицы и уже не удивляются, что под Новый год хозяева жилья поднимают цени за аренду. Чтобы оставить плату за жилье прежней девушкам приходиться искать другие варианты. Иначе им просто нужно экономить на чем-то другом: продуктах или одежде. И уже традиционно, новогодние праздники подруги проводят в поисках новой квартиры. И они нашли подходящий вариант за 34 тыс. рублей в месяц. Это двухкомнатная квартира в районе станции метро «Беляево». Еще год назад за такую же сумму они спокойно снимали квартиру такой же площади на «Профсоюзной». Конечно Анна и ее подруга оставили цену аренды на прежнем уровне, но выгодами пришлось пожертвовать. Теперь девушки дольше добираются до места работы и обстановка в квартире куда хуже, чем в старой.
 
А вот Анатолию, похоже, повезло. В канун Нового года хозяин трехкомнатной квартиры, которою он снимал с подругой в Алтуфьево, объявил о снижении цены аренды с 40 тыс. рублей до 20 тыс. Но это не просто так, он выставил квартиру на продажу. А такое снижение ставки аренды — компенсация молодым людям за те неудобства, которые будут при многочисленных просмотрах квартиры потенциальными покупателями. Таким образом, Анатолий уже два месяца платит сниженную цену, а особых покупателей пока не было.
 
Во время кризиса, желающих снять квартиру стало меньше. Но с стабилизацией ситуации на рынках и постепенным ростом объемов работы в столице нанимателей снова добавилось. Традиционно аренда жилья имеет сезонный характер. Так и в этом случае осень стала пиком в спросе на аренду жилья в Москве. Такие данные доводит до общественности Андрей Банников, директора департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья».
 
2010 год даже с лихвой оправдал надежды агентств недвижимости. Даже в конце года они констатировали спрос на аренду жилья на уровне пиковых значений кризисных годов, — Рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». А вот на рынках высших классов ситуация не такая многообещающая. Желающих снять жилье бизнес класса стало меньше на 15%, а в элитном сегменте спрос упал на 10%. Это способствовало тому, что 6% владельцев элитной недвижимости выставили объекты на продажу. Эти цифры любезно предоставила компания Penny Lane Realty. Также эксперты этой компании отмечают, что в 2010году арендой жилья снова стали интересоваться корпоративные клиенты.
 
Недорогой сегмент особо популярен
 Рынок аренды жилья предлагает самые разнообразные варианты. И на каждый из них, в принципе, есть свой клиент. Но и арендаторы бывают разные. Если сейчас вести разговор о самых дешевых вариантах, то тут основную роль играет, конечно, цена и удаленность квартиры от станций метро или МКАД (когда жилье снимается в Подмосковье). То есть, сейчас в эконом классе главным образом ориентируются на самые дешевые варианты, а удобства и параметры квартиры отступают на второй план. Некоторые наниматели даже пытаются найти варианты, которые можно снять в складчину, чтобы сэкономить, — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
 
 Если же квартиру снимают на длительный срок, то требования к характеристикам более высокие. Обязательно квартира должна находится поблизости от станции метро или от места работы. Ну и само состояние квартиры должно быть удовлетворительным. Арендаторы неохотно соглашаются на аренду квартир которые требуют ремонта. Также важна чистота подъездов, инфраструктура района, наличие консьержа и многое другое.
 
Анализ рынка показывает, что наибольшее количество арендаторов снимают квартиры эконом класса в ценовом диапазоне от 25 до 35 тыс. рублей в месяц. Как правило, они находятся в домах с неплохими характеристиками и удобным местоположением. По словам Марии Жуковой, такие варианты не задерживаются долго в списках арендаторов. Как правило, их снимают за период от 2 часов до 1 недели, после их появления на рынке аренды.
 
В элитном сегменте нанимателе особо требовательны к соблюдению параметров квартиры. Для них очень важно наличие паркинга, гардеробных, постирочных, достаточного количества санузлов, спален. Варианты наиболее соответствующие характеристикам расходятся довольно быстро, — консультирует Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED. Наиболее популярные районы при аренде элитной недвижимости остались прежними. Это ЦАО, на его долю приходится 40% объема рынка. Западный административный округ, Юго-Западный и Восточно-Западный административные округа вместе набирают только 30%. Среди самых популярных мест: районы Остоженки, Смоленской, Патриарших прудов, а вот Таганка, Курская, Павелецкая — особой популярностью не пользуются.
 
Ирина Могилатова делится своими соображениями по поводу популярности тех или иных мест. Дело может быть, к примеру, в хорошей школе. Помнится, когда французская школа располагалась в Спасоналивковском переулке, то наниматели из Франции предпочитали жилье на Калужской площади, к тому же там и посольство Франции недалеко. А вот когда школа сменила адрес на Лубянку, арендаторы жилья стали менять место жительства на район у Чистых прудов. Там их дети могут в школы вообще пешком ходить.
 
В Penny Lane Realty отмечают и тот факт что значительно сократилось количество иностранцев, желающих арендовать жилье элитного сегмента. В прошлом году число россиян впервые превысило нанимателей из других государств. Собственно говоря, количество иностранцев. по сравнению с 2008 годом, упало на 25%. Также прошлый год продемонстрировал значительное количество нанимателей, которые постоянно проживают в Подмосковье, но по разным причинам желают арендовать недвижимость и в Столице. По данным Penny Lane Realty таких запросов было 22% от общего количества. Дело в том что сейчас нельзя стопроцентно гарантировать, что купленная в Москве квартира станет выгодным объектом инвестирования. А выкладывать лишние деньги за квартиру, ставить под угрозу бизнес хотят немногие. К тому же арендованное жилье можно менять в зависимости от потребностей, работы, удобства и многого другого.
 
На рынке эконом класса наметился стойкий дефицит
А что же с ценами? Высокие арендные ставки заставили многих пересмотреть свои финансовые приоритеты. Они готовы арендовать жилье поскромнее и мирится с стесненными условиями и плохой инфраструктурой районов. Желающих нанять квартиру в ценовом диапазон от 750 до 1000 долларов в месяц намного больше, чем подобных предложений на рынке. Соотношение приблизительно составляет 1.95. при даже незначительном повышении цены аренды это соотношение сбалансируется. При цене от 1000 до 2000 долларов оно составляет уже 1.1
 
Как свидетельствуют данные компании «Инком-Недвижимость», несмотря на все проблемы, общий объем предложения в Москве увеличился на 6,3% до 33,7 тыс. квартир. 45% этих объектов сдают по цене от 1000 до 3000 долларов в месяц. Далее следуют те, которые можно снять за цену до 750 долларов — таких 28%. На долю ценового диапазона от 750 до 1000 долларов припадает 25% рынка. А Элитная недвижимость, стоимостью от 6000 долларов даже не набрала одного процента. Примечательно, что львиная доля всех квартир эконом класса припадает на ЮВАО — 15 %. По итогам 2010года арендные ставки все же выросли, хотя ситуация в целом на рынке была довольно спокойной. Цена аренды на однокомнатные квартиры эконом класса поднялась на 19%, на двухкомнатные — на 12%, а трехкомнатные на 4%. Эти данные предлагает «МИЭЛЬ-Аренда». С ними почти сходятся данные компании «Пересвет-Инвест».
 
Средневзвешенная ставка аренды однокомнатной квартиры в столице на конец 2010 года составила 27,6 тыс. рублей в месяц. Речь, конечно же идет об эконом классе. Можно даже констатировать снижение ставки на 0,5%. Что касается аналогичных двухкомнатных вариантов, то цена аренды осталась без изменений — 37,7 тыс. рублей в месяц. А вот трехкомнатные квартиры нанять теперь дороже на 0,9%. Средневзвешенная ставка аренды на такие объекты составила 53,1 тыс. рублей. Если вести речь о найме комнат, то тут средняя цена составляла 13 тыс. рублей в месяц по данным за декабрь 2010 года. По данным компании «Инком-Недвижимость» эта цифра подросла за месяц на 0,3%. В более высоких сегментах цены подросли. Так однокомнатную квартиру бизнес класса можно арендовать за 45,3 тыс. руб., а двухкомнатную за 64,6 тыс. руб. в месяц. Рост по этим позициям составил 1,1 и 0,8%. А аренда трехкомнатных вариантов слегка подешевела — на 0,2%. Теперь такую квартиру можно снять за 93,3 тыс. руб. в месяц.
 
В элитном сегменте существенный рост ставок аренды. Если еще в прошлом году элитный объект можно было арендовать за 6000 долларов, то теперь нужно выложить все 7100 долларов в месяц. Рост составляет приблизительно 20%. Подешевели только те объекты, которые не отвечают критериям сегмента. Имеют плохое расположение, отсутствуют положенные выгоды: парковка, дизайнерское оформление и прочее, — считает Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood. Такие объекты плавно переходят в бизнес класс. К стати цены на аренду квартир в этом сегменте тоже поднялись. По сравнению с показателями прошлого года рост составил 10%. Теперь цена найма квартиры бизнес класса в Москве составляет 4200 долларов в месяц.
 
Что год текущий нам готовит?

Всех интересует главный вопрос: как поведет себя рынок в текущем году? Эксперты компании «Инком-Недвижимость» полагают, что в первой половине года, что начался и арендаторы, и владельцы объектов продемонстрируют еще большую активность. Но поскольку аренда недвижимости всегда носит сезонный характер, то в феврале и марте ставки по инерции могут подняться на 5%, а вот в конце весны снова понизятся — приблизительно на такое же значение. И только летом, когда начнется новый сезон аренды и спрос повысится ставки снова продемонстрируют рост. На рынок выйдут новые арендаторы, вернуться старые, такая сезонность всегда стимулирует спрос.
 
Аналитики прогнозируют рост арендных ставок по итогам 2011 года на уровне 8-10%. Что соответствует заявленному уровню инфляции. Если ситуация в экономике будет стабильной и прогнозированной, но и рынок жилья, а тем более аренды не ждут серьезные колебания , — считает Андрей Банников из «Азбуки Жилья». Другие эксперты рынка, тоже соглашаются с коллегой. Колебания рынка если и будут, то совсем незначительные 2-3% от уровня цены в обеих направлениях, как в сторону подорожания, так и удешевления. Вообще некоторые аналитики говорят, что рост ставок возможен на уровне 10-15% по итогам сезона. Среди причин они называют возможный разрыв между предложением и спросом, повышение тарифов на ЖКХ и, конечно, инфляцию. Владельцы недвижимости ожидают более существенного роста ставок аренды. Но, судя по всему, их желаниям не суждено оправдаться, платежеспособность населения оставляет желать лучшего.

Reline.ru