Главная | СМИ о нас | Заработать на квартире

Заработать на квартире

15 мая 2011

О жилищном дауншифтинге (когда люди сдают московскую квартиру и на эти деньги снимают хижину где-нибудь в Таиланде) в последнее время говорят много. Правда, по вполне понятным причинам мало кому хватает духу воплотить такой авантюрный сценарий в жизнь. Однако некое подобие дауншифтинга возможно и непосредственно на родине: скажем, сдать хорошую квартиру в престижном районе и снять нечто убого-панельное на окраине или даже в Ближнем Подмосковье. Теоретически схема вполне жизнеспособна, но при ближайшем рассмотрении вылезают определенные «подводные камушки», заставляющие усомниться в ее разумности. Итак, обо всем по порядку.

Возможности и потребности


Начнем с изучения первой части «уравнения»: какой должна быть исходная квартира, чтобы затея оказалась целесообразной? Лучший вариант расположения — центр. Как утверждает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, эксперт Гильдии риэлторов Москвы, квартира в пределах Садового кольца со свежим качественным ремонтом и новой бытовой техникой стоит от 70 тыс. руб. в месяц (однокомнатная) до 200 тыс. (трехкомнатная). Правда, необходимо, чтобы состояние дома было приличным, имелась возможность запарковать машину, вход в подъезд охранялся — одним словом, предлагалось не простое жилье, а как минимум бизнес-класс. Существует и другой способ «выжать» из недвижимости побольше. «Если собственник готов рассмотреть гостей из Азии, Кавказа или Китая, то месторасположение не играет особой роли, — говорит Алексей Анодин, руководитель отдела аренды агентства «Мэтр Роше-Запад». — За хорошую однушку можно выручить 40-55 тыс. руб. в месяц, двухкомнатная будет стоить от 45 тыс., трехкомнатная — около 60 тыс.». Но такой вариант чреват проблемами: от усиленного износа жилья до неприятностей с участковым (не зря вышеперечисленные категории клиентов не очень любимы московскими рантье). Также не исключено, что в ответ на требование съехать гордые джигиты ответят отказом, а настойчивость приведет лишь к мордобою — подобных примеров в Интернете масса. В общем, соблазнительно высокие доходы (достижимые на обычном типовом жилье!), если и должны о чем напоминать, так это о бесплатном сыре и о том, где его стоит искать…

Посмотрим, на какие барыши имеет смысл рассчитывать в рамках «внутреннего дауншифтинга». Более-менее нормальная однокомнатная квартира на окраине Москвы стоит сегодня от 25 тыс. руб. в месяц, двушка — от 30 тыс. — так что выгоду можно посчитать самостоятельно… «Достижимая разница в ценах зависит от того, как глубоко человек готов «дауншифтингнуть», — говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». В качестве примера она приводит два объекта:

- метро «Таганская», 10 мин. пешком, ул. Земляной Вал. 70-метровая квартира на третьем этаже кирпичной сталинской девятиэтажки. Сделан хороший ремонт, оборудована встроенная кухня, установлен кондиционер. Сдать ее можно за 60 тыс. руб. в месяц.

- метро «Новогиреево», 7 мин. транспортом. Однушка площадью 33 кв. м на первом этаже панельной девятиэтажки. Нормальное состояние. Цена — 23 тыс. руб.

Разница, отмечает эксперт, составит 37 тыс. руб., что примерно соответствует уровню официальной средней зарплаты в Москве.

Проблемы, которых много

Правда, как известно, все хорошее в жизни происходит не само собой, для достижения результата требуется прилагать усилия. Жизнь все всегда «округляет» — и не в нашу пользу. Исследуемого вопроса это касается в полной мере. Первое: приведенные цифры — это «брутто». На самом деле за снимаемую квартиру вы действительно заплатите столько, сколько написано. А вот доход от сдаваемой окажется меньше: по принятым в Москве правилам, квартплату платит владелец. Так что поступления нужно скорректировать на 3-4 тыс. Не забудем о налогах. Органам ФНС глубоко безразлично, на что вы тратите вырученные от аренды деньги. Вся сумма, получаемая от сдачи недвижимости, — это, с их точки зрения, доход, подлежащий 13-процентному налогообложению.

Второй аспект. Квартиру нужно подготовить: сделать ремонт, купить мебель, бытовую технику. Без всего этого недвижимость не сдашь (точнее говоря, прекрасно сдашь, но цена окажется заметно ниже желаемых максимумов). На какие средства это делать? Куда деваться самому на период ремонта? Куда сгрузить вещи? На все эти вопросы (кроме первого) вроде бы имеется прекрасный ответ: нужно сначала снять квартиру, а потом уж готовить свою, искать арендаторов и т.п. Все здорово, но следует понимать, что в этот период вас ждут исключительно траты. А что, если процесс поиска арендаторов окажется хоть немного дольше, чем мы планировали?

Следующий момент. Широко известно, что самые дешевые предложения являются самыми ликвидными, спрос на них превышает предложение, а цены растут опережающими темпами. С дорогим — все с точностью до наоборот. В нашем случае это означает, что вариант за 23 тыс. еще предстоит поискать — столь дешевый объект может упорхнуть из-под носа. А квартиранта на свое дорогое жилье вы будете ждать долго — может, несколько месяцев. Также не исключено, что хозяин снимаемой квартиры через пару месяцев резко поднимет цену — понимая, что деваться вам, собственно, некуда. Ну а съедете вы — он быстро найдет новых клиентов, за такую-то цену… И что делать — симметрично повышать цену самому? Не получится…

Идем дальше. Квартиры (точнее, отделка, мебель) довольно быстро изнашиваются. Года через три арендатор сдаваемого вами объекта заявит, что платит сумасшедшие деньги за то, чтобы в жилище все было тип-топ, а у него — протертый диван и сломанный холодильник. То обстоятельство, что он сам диван и протер, клиент благополучно «забудет», а станете упрямиться — съедет. И что делать? На какие деньги обновлять обстановку? Вряд ли хозяин снимаемой вами квартиры экономкласса согласится предоставить «арендные каникулы» — у него очередь желающих…

Что делать?

…«Двойная аренда» (тогда термина «дауншифтинг» еще не существовало) действительно была популярным и разумным решением лет 20 назад. Автор лично знаком с одной дамой, которая сдавала квартиру на «Смоленской» и снимала почти аналогичную по площади где-то на «Речном вокзале», далее автобусом. Разница в стоимости позволяла вообще не работать. Сегодня иначе: окраины подорожали больше, чем центр. Выросла квартплата (а она, как мы помним, висит на хозяине, так что чем пафоснее объект, тем больше придется ежемесячно отдавать). В общем, поступать так стало неразумно.

Что же делать? Ответ есть, и очень простой: продавать большую квартиру и покупать экономкласс на окраине. Далее — варианты. Либо класть оставшиеся деньги в банк — там, напомним, ставки по долгосрочным депозитам находятся в районе 6-7% годовых, то есть все равно больше, чем 4,5-5%, выжимаемых из аренды, плюс ко всему вы — уважаемый человек, а не бегающий от налоговых органов преступник. Либо (если уж вам так хочется получать деньги именно из недвижимости) покупайте вторую квартиру и сдавайте ее. Как отмечает Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta estate, сдавать не единственное жилье намного удобнее — это избавляет от массы проблем. Кроме того, недорогие объекты пользуются сегодня большим спросом. Значит, и арендаторы найдутся в рекордные сроки — скорее всего, в течение дня.

Realto.Ru