Главная | СМИ о нас | Подводные камни арендных отношений

Подводные камни арендных отношений

1 августа 2011

Самым трудным в деле найма жилья неопытным арендаторам представляется поиск подходящего варианта. Просмотр многочисленных объявлений, звонки по вечно занятым телефонным номерам, просмотры квартир, которые на поверку сильно отличаются от описанных в объявлении. Впрочем, после того как «та самая» квартира найдена, процесс не завершен, все только начинается…


Кто в доме хозяин?

Первый вопрос, который должен возникнуть у потенциального арендатора: кто именно сдает так понравившуюся ему квартиру? История рынка знает немало случаев, когда человек, заплатив за аренду жилья и даже подписав договор, через пару дней оказывался на улице. А виной тому — арендодатели-махинаторы. Так, сын, воспользовавшись отъездом родителей на дачу, «сдавал» квартиру и на вырученные деньги отправлялся кутить с друзьями или на море с подругой. Или муж-наркоман, пока супруга в отлучке, зарабатывал подобным образом на очередную дозу. Конечно, в обоих случаях мошенники были не случайными прохожими, а лицами, зарегистрированными на данной жилплощади или даже собственниками жилья — но не всего, а лишь какой-то доли. Соответственно, остальные дольщики, обнаружив незваных постояльцев, вынуждены были объяснить, что квартиру не сдают и сдавать не собираются. А вот смогут (или захотят) ли они вернуть обманутым таким образом нанимателям деньги — большой вопрос…

«Поэтому, собираясь снимать квартиру, необходимо выяснить, является ли человек, назвавшийся хозяином, реальным собственником квартиры, один ли он владеет данным объектом недвижимости, — говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. — Если собственников несколько, то нужно настоять, чтобы все они подписали договор найма. Причем рассказы о «пожилой бабушке, которая физически не может приехать на подписание договора» не должны приниматься во внимание».

Если кто-то из владельцев таинственным образом оказывается вне пределов досягаемости — лучше не рисковать. Кто знает, может, ровно через день исчезнувший собственник появится на пороге и заявит, что никакой квартиры он не сдавал, денег не получал и вообще собирается здесь проживать.


Слишком дешевая квартира…

Не стоит пренебрегать банальным, но справедливым советом: не гоняться за дешевизной. Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и исключений из этого правила почти не бывает, по крайней мере на рынке аренды жилья.

Если на глаза попалось объявление о сдаче недвижимости по цене намного ниже рыночной — в большинстве случаев ничего хорошего ждать не приходится. Иногда подвох обнаруживается сразу — например, жилье сдается на короткий срок. Или с большой предоплатой (например, за полгода или год). Бывает, что собственник ставит множество условий, которые сделают проживание в данной квартире не совсем комфортным. Они могут быть самыми разными: начиная с того, что большая половина шкафов забита хозяйскими вещами, которые ни в коем случае нельзя трогать, и заканчивая ежедневными визитами хозяина с целью проверки порядка.

С дисконтом также могут предлагать объекты, нуждающиеся в ремонте, а порой даже с неисправными коммуникациями. Впрочем, об этих нюансах, как правило, арендаторы узнают уже на этапе телефонного разговора с хозяином или при просмотре. А вот такие недостатки, как постоянно протекающая крыша на последнем этаже или соседи-дебоширы, могут проявиться только после заключения договора и внесения оплаты.

Конечно, собственник иногда устанавливает низкую цену только потому, что не изучил предварительно рынок или срочно нуждается в деньгах. Однако и в этом случае через некоторое время хозяин поймет истинную стоимость своей недвижимости или решит финансовые проблемы, и ставка неизбежно будет поднята или договор расторгнут.

Есть еще один вариант — это фиктивное объявление о дешевой аренде, с помощью которого недобросовестные риэлторы пытаются привлечь клиентов и навязать услуги.


Скидка за ремонт

Многие люди сегодня вынуждены сдавать свою жилплощадь потому, что пенсий, зарплат бюджетников, пособий на детей не хватает на элементарные нужны. Такие собственники не в состоянии сделать ремонт, даже косметический. На рынке есть недорогие предложения с непременным условием — наниматель за свой счет ремонтирует жилье.

Казалось бы, всем хорошо. Хозяева получают небольшую арендную плату и при этом — без финансовых, временных и нервных затрат — обновленную квартиру, которую потом можно будет сдать дороже. Жильцы — небольшой «ремонтный» период, но зато потом — хорошую жилплощадь по низкой цене.

Впрочем, в действительности не все так гладко. Иногда одна из сторон не соблюдает договоренность. Например, наниматель не делает ремонтные работы, продолжая как ни в чем не бывало платить «ниже рынка». Или владелец, увидев в какой прекрасный «дворец» превратилась его бывшая «халупа», повышает ставку, а то и указывает постояльцам на дверь, дабы со следующих взять плату по полной программе. Конечно, пострадавшая сторона может обратиться в суд, но только при наличии грамотно составленного договора.

Более разумно в этом случае использовать принцип так называемых арендных каникул, который широко распространен на рынке коммерческой недвижимости. Арендатор, въезжая в неотремонтированное помещение, производит отделочные работы. В этот период арендная плата не взимается совсем. А вот по окончании ремонта владелец помещения получает полную рыночную ставку.

При таком подходе хозяину незачем просить жильцов освободить занимаемое помещение. Но даже если такое вдруг случится, получится, что наниматели оплатили ремонтом то время, которое прожили. Если же они в течение тех самых арендных каникул не будут проводить оговоренные работы, владелец квартиры может расторгнуть с ними отношения, не дожидаясь окончания бесплатного срока.


Договорный мир

Сегодня уже мало кому придет в голову снять или сдать квартиру, не заключив соответствующий договор. «В документе указывают условия найма жилья. Причем чем подробнее и тщательнее будут прописаны все мелочи, тем больше шансов, что в течение срока аренды между сторонами будут царить мир и взаимопонимание», — рассказывает Виктория Опольская, руководитель аренды жилых помещений компании Blackwood.

Необходимо указать адрес и параметры квартиры, срок и стоимость аренды, порядок выплаты арендной платы, наличие предоплаты. Обязательно надо прописать, на ком лежит обязанность по оплате услуг ЖКХ и телефонной связи, в течение какого времени действует арендная ставка, на каких условиях и по чьей инициативе она может изменяться.

«В договоре стоит отразить абсолютно все, о чем договорились устно. В частности, условия посещения хозяином квартиры (например, он обязан предупредить о своем приходе за сутки, а сами визиты должны быть не чаще чем один раз в месяц). Или могут ли жильцы провести Интернет. Казалось бы, мелочи, однако именно они нередко становятся причиной досрочного расторжения контракта», — предостерегает Мария Жукова, первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда».

«Имеет смысл отдельно составить опись мебели и другого имущества, которое остается в квартире и которым будут пользоваться наниматели», — добавляет Георгий Дзагуров. Если наниматель принимает на себя дополнительные обязательства (например, купить мебель в квартиру или сделать ремонт в счет арендной платы), то следует очень подробно описать, какие именно вещи должны быть куплены или какие работы произведены, в течение какого срока, во сколько они оцениваются.

«Особое внимание нужно уделить условиям досрочного расторжения договора, особенно если квартира сдается в период, когда на рынок выходят летние предложения», — отмечает Мария Жукова. Дело в том, что многие сдают жилье, уезжая на дачу, то есть не более чем на шесть — семь месяцев. Вполне естественно, что сезонные квартиры пользуются меньшим спросом и ценятся дешевле. Вот и пытаются порой недобросовестные наймодатели сдать жилье на год, а осенью расторгнуть договор, мотивируя это тем, что «самому жить негде». Конечно, в подобном случае обычно предусматривают выплату неустойки (как правило, в размере комиссионных, которые получили риэлторы). Однако это слабое утешение для человека, которому приходится в экстренном порядке искать другую квартиру, да потом еще и взыскивать эту неустойку по суду.

Недвижимость&Цены