Главная | СМИ о нас | Сдача ипотечной квартиры в аренду - сохранить или заработать!

Сдача ипотечной квартиры в аренду - сохранить или заработать!

15 августа 2011

Известно, что недвижимость — прекрасный инвестиционный инструмент. Также все знают, что приобрести квартиру удобнее, используя ипотеку. Эти два тезиса переплетаются с третим: о том, чтобы купить недвижимость с целью инвестиции, используя кредит для достижения цели. Об этом часто пишут известные американские книги, например, «Первый миллион».

Однако, если попробовать использовать это решение в нашей стране, то почти всегда сталкиваешься с тем, что идея не работает. У нас совсем другие экономические реалии.
К сожалению, соотношение цены приобретения и аренды квартиры в России имеет очень плохой баланс. Американские книги расскажут о подобных примерах: имея личные средства, размер которых составляет всего 25% от стоимости квартиры, вы можете приобрести ее, при этом остальные 80% поможет получить банковский ипотечный кредит, потом вы легко сдадите квартиру в аренду. Платежей, которые получит человек, хватит для того, чтобы возвратить банковский кредит и уплатить налоги, а также получать хотя бы маленький доход с первоначально вложенного капитала – примерно 20% от стоимости жилья.

А что же в России? Здесь совсем иные реалии. Например, если мы говорим о Москве, то стандартная однокомнатная квартира стоит от 5,6 млн руб и выше. Если человек имеет 1 млн. своих средств, то он может взять ипотечный кредит на остальные 4,5 — 5 млн. Как показывает опыт ипотечных платежей ежемесячная выплата составит тысяч 50-55. Кроме того, нужно будет платить также квартплату (1-3 тыс. в месяц), иногда надо будет делать в квартире ремонт. Сдавать подобную квартиру можно приблизительно за 25-30 тыс. руб. в месяц. Итогом может стать вклад собственных средств, а заработать получится отрицательный доход в 25 тыс в месяц на много лет вперед. При этом налоговая инспекция не считается с вашими тратами, а 30 тыс. руб. в месяц — это доход с которого нужно заплатить 13%. Если же заплатить налог, то убытки составят еще плюс 4000 руб. в месяц, т.е. достигнут почти 30 тыс. руб. в каждом месяце.

Попытка поддерживать вклад денег в какие-то другие квартиры приводит к таким же результатам. Мария Жукова — первый заместителель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» сделала собственный расчет. Если взять квартиру по ул. Бауманской, где общая площадь составляет 56 кв. м, метраж комнаты 20 и 14,5, кухни 7,5. Квартира расположена в 5-ти этажном доме с потолками в 3 метра. Цена такой квартиры сегодня – 8 -9 млн руб. В стандартных условиях ипотечного кредита купить такую квартиру можно, имея 1,8 млн руб. Кредитные проценты будут в размере 11,32% годовых, ежемесячный платеж будет доходить до 71 тыс. руб. Реальная цена аренды такого объекта в – 35- 40 тыс. руб., как следствие у нас опять получается минус в 31 тыс. руб., а в реальной жизни он будет включать еще и квартплату, ремонты, выплату налогов и т.п.

И такую же картину мы можем видеть во всех сегментах недвижимости – это убытки. Эксперты не смогли найти примеров, где бы деньги, вложенные в квартиру, принесли доход.

По словам Александра Зиминского, рентабельность арендованой квартиры, как правило, не превышает 6 — 6,5% в год от тех средств, которые были вложены, а чаще находится в диапазоне 3-5%, а выплаты по кредиту будут равны как минимум 11%».

Однако, есть причины для того, чтобы все-таки инвестировать деньги в подобный проект. Когда человек приобретает квартиру в кредит, он фиксирует ее цену на сегодняшнем уровне. Таким образом, будут зафиксированы и помесячные платежи, так как их размер устанавливают на весь срок действия кредитного договора. А вот цена квартиры, а также ее арендная цена будет расти. Так что через некоторое время платежи по кредиту могут сравнятся с арендной платой, а потом станут меньше их.

В пользу этого говорит простой пример. В 1994 году зарплата работника газеты составляла тогда 15 тыс. руб. это было до замены старых купюр в 1998 году, а курс доллара тогда составлял 470 руб. Подсчитав все скрупулезно, можно заметить, что получится $32 в месяц. Если бы была возможность взять кредит, выплата процентов по которому составляла бы, например, ползарплаты. Выплата в 16 долларов в месяц была бы сегодня совсем мизерной.

Такая ситуация и сегодня возможна, так как инфляция, все еще характерна для России – говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ»).

Неплохая возможность была и после дефолта 1998 в году. Тогда цена квартиры в долларах снизилась почти в четыре раза. Двухкомнатная квартира в панельном пятиэтажном доме на «Семеновской» стоила приблизительно $17 тыс., а арендовать хорошую однокомнатную квартиру можно было за $100 в месяц».

Во время бешеного роста цен на недвижимость, как было до 2008 года, квартира, которую сдавали в аренду не только приносила доход, но и стала дороже и покрывала таким плату за коммунальные услуги, траты на ремонт, процент от вложения денег в квартиру, в то же время рост цены давал прибыль».

Хотя в перспективе цены вряд ли возрастут более чем на 10% в год.

RosInvest.Com

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.