Главная | СМИ о нас | Арендатор меняется: как соблюсти условия договора найма?

Арендатор меняется: как соблюсти условия договора найма?

18 августа 2011

Разрыв арендных отношений - тема неоднозначная: причиной может быть как нехватка средств у арендатора, так и появление дополнительных возможностей или другое изменение обстоятельств в лучшую сторону; разными могут быть и ситуации, когда инициатором расставания выступает квартирный хозяин. Иногда один съемщик сменяет другого еще до окончания срока договора, иногда (реже, но тоже бывает) в процессе действия договора меняется и сдающая сторона.


Если инициатива исходит от съемщика

Иногда, покидая обжитую съемную квартиру, жильцы заранее находят себе замену. Если при этом срок действия договора истек, все просто: заключается новый договор с новым съемщиком. Если же старый договор еще действует, а арендатор уже новый, становится чуть сложнее.

«Информация о составе жильцов имеет значение для собственника квартиры. Состав проживающих лиц в квартире обычно указывается в договоре. Если условием договора найма было проживание Иванова, а последний съехал до окончания срока действия договора, оставив вместо себя Петрова, то не следует полагать, что замена может остаться незамеченной, - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». - Если в вопросе подразумевается именно такая замена, то эту рокировку нужно согласовать с хозяином и составить дополнительное соглашение к основному договору найма. В противном случае собственник может, например, сославшись на несоблюдение условий договора, обосновать его досрочное расторжение».

Как считает Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы корпорации «Инком-Недвижимость», в случае если замена нанимателя - добровольное волеизъявление сторон договора найма, наилучшим способом будет досрочное расторжение договора найма и заключение нового договора. «С новым нанимателем достаточно будет заключить новый договор найма. Привязывать нового нанимателя к предыдущему договору найма не имеет никакого юридического смысла, ни для нанимателя, ни для наймодателя, - рассуждает эксперт. - Досрочное расторжение договора найма оформляется путем письменного составления дополнительного соглашения, предметом которого является не только собственно расторжение, но и прекращение всех принятых сторонами по договору найма обязательств, соответственно при условии их полного исполнения».

Если меняется сдающая сторона

В случае, когда предполагается возможная продажа квартиры собственником, то арендатор вряд ли будет пребывать в неведении. «Наверняка собственником будут организованы просмотры квартиры, срок подготовки сделки купли-продажи может занимать от месяца и больше, государственная регистрация с недавних пор занимает 12 дней для обычных сделок и три дня для сделок с привлечением ипотечного кредита, - рассказывает Мария Жукова. - Поэтому далее действует уже знакомый вам пункт типового договора*. Второй вариант, если новый собственник приобретает квартиру с целью получения дохода от сдачи ее в аренду, то получает не только квартиру, но и готового арендатора».

«Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности занимаемого жилого помещения по договору найма не влечет за собой его расторжения или изменения его условий. Новый собственник арендуемого жилого помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, без каких-либо оговорок. Иными словами, после продажи квартиры предыдущим хозяином новый хозяин встал на место прежнего без каких-либо последствий для нанимателя, - разъясняет Кирилл Кокорин. - Как наниматель жил в данном жилом помещении, так и сохраняет право проживать в нем. Новый собственник приобрел жилое помещение с обременением в виде арендных отношений и обязан соблюдать условия договора найма».

Для оформления такой замены достаточно дополнительного соглашения к договору, предметом которого является замена наймодателя в связи с переходом права собственности.

По словам Кирилла Кокорина, как следует из судебной практики «Инком-Недвижимость», при возникновении споров между новым собственником и нанимателем суд занимает позицию нанимателя, результатом чего являются два варианта развития событий:

- вариант первый - договор найма продолжает свое действие на ранее согласованных условиях;

- вариант второй - договор найма расторгается по вине наймодателя с выплатой нанимателю неустойки или штрафных санкций, предусмотренных договором найма и законом, а также с выплатой упущенной выгоды при наличии таковой.

Обобщая все сказанное, добавим, что оптимальным было бы изначально включить пункт об изменениях сторон договора в текст договора найма/аренды**.

* В случае досрочного расторжения наймодателем договора без нарушения нанимателем его условий и своих обязательств, наймодатель возмещает нанимателю в момент расторжения настоящего договора расходы на поиск аналогичной квартиры внаем и переезд в размере месячной платы за наем, возвращает плату за наем квартиры за оплаченный, но не прожитый период, а также залоговую сумму.

**Например, так. Изменение сторон договора:

1) Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, наследования, ренты) квартиры к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Новый собственник несет полную ответственность по всем обязательствам прежнего наймодателя, даже если он не знал и не мог знать о существовании каких-либо договоренностей с нанимателем.

2) В случае отсутствия письменного соглашения, определяющего срок действия договора, или другой возможности установить согласованные с прежним наймодателем сроки продления договора, договор считается действующим в течение трех месяцев с момента смены собственника квартиры (получения свидетельства о государственной регистрации права собственности или государственной регистрации иного правоустанавливающего документа).

3) В случае отсутствия письменного соглашения, определяющего размер оплаты за наем квартиры, или другой возможности установить согласованную с прежним наймодателем оплату за пользование квартирой, оплата производится в размере последней письменно подтвержденной суммы.

4) Смена нанимателя даже на лицо, указанное в п. 3.1 договора (в этом пункте указаны лица, которые могут постоянно проживать в квартире вместе с нанимателем. - Ред.), считается изменением нанимателя.

5) Изменение нанимателя, письменно не согласованное с наймодателем, считается досрочным расторжением договора со стороны нанимателя без должного предупреждения наймодателя.

6) Отказ наймодателя заключать договор с лицом, предлагаемым прежним нанимателем, на тех же либо иных условиях не является расторжением договора по инициативе наймодателя.

Рамблер-Недвижимость

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.