Главная | СМИ о нас | Лефортовская слобода

Лефортовская слобода

14 ноября 2011

Район Лефортово считается одним из самых престижных на юго-востоке Москвы — он граничит с центром и может похвастаться несколькими архитектурными памятниками, а также уникальной для столицы транспортной доступностью. Единственное, что смущает покупателей, — обилие промзон.

С конца XIV века восточная часть Москвы была спокойным и престижным местом, поэтому здесь селились в основном состоятельные люди. В частности, на будущей Покровке находилась резиденция Михаила Федоровича, а в Измайлове — усадьба его сына Алексея Михайловича. Позже неподалеку появилась Немецкая слобода, а в самом конце XVII столетия — Лефортовская слобода, названная в честь Франца Лефорта. В следующем веке в Лефортове было построено сразу несколько дворцов и усадеб, появилось Введенское немецкое кладбище, затем дворец Екатерины Великой. В середине XIX столетия значительную часть исторических построек уничтожил пожар. Через полвека по району прошла Московско-Курская железная дорога, а затем появились вагонные мастерские и множество других предприятий. После революции Лефортово входило в состав разных районов, в 1941 г. на его территории был создан Калининский район, который в 1991 г. был переименован в муниципальный округ Лефортово и включен в состав ЮВАО. Сегодня здесь живет около 85 тыс. человек.

Преимущества и недостатки

По словам руководителя департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Анны Соколовой, Лефортово примечательно хорошим месторасположением и транспортной доступностью, оно граничит с ЦАО. «В этом районе есть историческая застройка, культурное наследие, которое позитивно влияет на имидж муниципального образования», — говорит руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексея Шленова, район богат историческими памятниками: комплекс зданий Екатерининского дворца, построенного в 1770-х годах, Лефортовский парк, Немецкое кладбище, множество старинных зданий и церквей. «Местная недвижимость пользуется стабильным внутренним спросом. Квартиры обычно покупают люди, которые здесь выросли, привыкли к району и очень неохотно его покидают», — добавляет эксперт. Кроме того, Лефортово отличается хорошей доступностью. Здесь достаточно развит метрополитен — на территории района находится станция «Авиамоторная», в пешей досягаемости — «Площадь Ильича» и «Римская». Впрочем, говорит С. Мигунова, с наземным транспортом ситуация хуже: «С трех сторон район ограничивают железные дороги, которые существенно снижают пропускную способность дорог, поскольку мостов недостаточно». Как добавляет управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, район также ограничен Яузой, набережная которой является транспортной артерией, но все-таки пересекает район. Еще одно преимущество района — высокий уровень развития социальной инфраструктуры. «Здесь действуют 22 высших учебных заведения, 15 школ, примерно 20 детских садов. К услугам жителей — более 30 объектов ритейла, в том числе ТЦ «Город», «Ашан» «Седьмой континент», «Пятерочка», «Дикси» и др. Кроме того, в Лефортове работают порядка 14 поликлиник, множество аптек, несколько больниц», — говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Однако есть у района и минусы. Прежде всего это множество промзон. «Больше половины территории занято различными предприятиями: научно-вычислительный институт, КБ, вузы, промплощадки», — говорит С. Мигунов. Местный жилой фонд эксперты называют достаточно устаревшим. Планы развития района имеются, но в кризис их реализация была приостановлена. В частности, есть объективные сложности реконструкции промзон, поскольку они заняты действующими институтами. Наличие объектов культурного наследия и кладбищ также существенно осложняет ситуацию. К тому же, несмотря на парковые зоны, экологическая обстановка в Лефортове напряженная, в основном это связано с высокой транспортной загруженностью.

Первичный рынок

По словам экспертов, новостроек в Лефортове крайне мало. «По нашим данным, есть один объект — типовой панельный семнадцатиэтажный дом, находящийся на нулевом цикле. В нем представлен полный спектр предложения: одно-трехкомнатные квартиры площадью 39-84 кв. м. Диапазон цен — 85-100 тыс. руб. за кв. м», — говорит С. Мигунов. По словам А. Соколовой, в Лефортове нет рынка новостроек как такового, новые дома уже перешли в разряд вторички. «Сооружение новых объектов если и ведется, то в рамках реализации социальных программ. Новостроек в продаже пока нет. По градостроительным планам, в районе предполагается комплексная реконструкция, но работы пока не начались», — говорит эксперт.

Вторичный рынок

По словам С. Мигунова, местный жилой фонд в основном представлен панелью 1980-х и кирпичными домами первой половины XX века. «Предложения в настоящий момент крайне мало, что можно связать с тем, что жилой фонд района не так велик. Цены чуть выше, чем в целом по ЮВАО, который, однако, в целом является самым дешевым округом Москвы. Поэтому по сравнению с соседними районами, относящимся к другим округам, Лефортово дешевле», — говорит эксперт. В целом, по его словам, динамика цен за истекший год повторяла общемосковскую, средняя стоимость квадратного метра составляет примерно 150 тыс. руб. Так, однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м можно купить за 5,5-6 млн руб. Двушка площадью 60 кв. м стоит 9,5-10 млн. А трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м продают за 12-13 млн руб. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке района составляет 132 тыс. руб.

Как говорит А. Соколова, основную долю жилого фонда Лефортово составляют дома 1950-1970-х: «Есть несколько современных панельных домов серии П-44. За последние четыре-пять лет построены и введены в эксплуатацию дома 2 и 4 на ул. Авиамоторной. В основном недвижимость района относится к экономклассу». Доля бизнес-сегмента незначительна -например, дом на ул. Наличной, продажи здесь велись в 2006 г., но сегодня он полностью заселен. Территория огорожена, благоустроена, на первом этаже расположены нежилые помещения. По данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», самое недорогое предложение в Лефортове — 5 млн руб. Это однокомнатная квартира на третьем этаже панельной пятиэтажки. Общая площадь квартиры — 31 кв. м, кухня — 6 кв. м. Самый дорогой объект стоит 13 млн — четырехкомнатная квартира общей площадью 90,2 кв. м (кухня 8,5) на четвертом этаже 14-этажного панельного дома.

Аренда

По данным «ИНКОМ-Недвижимость», съемное жилье в Лефортове чуть дороже, чем в целом по городу. Например, однушку можно снять в среднем за 33,5 тыс. руб. Так, на ул. Крюковский тупик в девятиэтажном панельном доме предлагается квартира площадью 38 кв. м (кухня — 6) с ремонтом и меблировкой за 32 тыс. в месяц. Средняя стоимость найма двушки — 41 тыс. руб. в месяц. Например, за 40 тыс. сдается квартира в восьмиэтажном панельном доме на ул. Авиамоторной. Площадь — 58 кв. м, недавно сделан ремонт, имеется мебель и бытовая техника. Трешка обойдется примерно в 55 тыс. руб. За 56 тыс. предлагается жилье площадью 75 кв. м (кухня — 9). Комнаты изолированные, есть мебель и бытовая техника, на кухне — встроенный гарнитур.

Впрочем, С. Мигунов приводит иные данные: «Ставки в Лефортове ниже, чем в среднем по Москве. Однушку можно снять за 25-35 тыс. руб., двушку — за 30-45, трешку — за 45-55 тыс.». В свою очередь эксперты «МИЭЛЬ-Аренда» сообщают, что однокомнатная квартира стоит 27-50 тыс. руб. в месяц, двухкомнатная — 35-80 тыс., трехкомнатная — 50-100 тыс. «Объем предложения в среднем составляет 25-30 квартир в месяц, что очень мало по сравнению с другими районами Москвы. В том числе предлагается всего пять-семь однокомнатных квартир, при этом цены, как правило, завышены. Спрос немного превышает предложение. Цены, по сравнению с прошлым годом, изменились в соответствии с общей рыночной тенденцией», — говорит управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко. Например, по ее словам, самая дешевая однушка предлагается за 27 тыс. руб. Квартира площадью 32 кв. м расположена по адресу: ул Красноказарменная, 16, на пятом этаже девятиэтажки. Сравнительно бюджетную трешку можно снять за 52 тыс. руб. в месяц по адресу: Солдатский пер., 4. Площадь квартиры — 68 кв. м.

Realto.Ru