Главная | СМИ о нас | Как снять квартиру в Москве: советы бывалых

Как снять квартиру в Москве: советы бывалых

1 декабря 2011

Аренда квартиры — одна из самых непростых задач на московском рынке жилья. Опытные квартиросъемщики и участники рынка поделились с RealEstate.Ru основными советами, как не попасть впросак при съеме квартиры.

Охота на прямых арендодателей

Итак, вы решили снять квартиру в Москве. И первое, что вы делаете – размещаете свое объявление в газетах («Из рук в руки», «Недвидимость и цены» и др.), в Интернет-базах недвижимости (подробнее о базах см. здесь, раздел СПРАВКА), расклеиваете бумажные объявления в том районе, где бы хотели снять жилье. Также начинаете сами искать и прозванивать предложения из этих баз.

Очень быстро вы обнаруживаете, что львиная доля предложений делается от посредников (частных маклеров, агентств недвижимости). Зачастую, их комиссия составляет от 50 до 100 % от арендной платы в месяц. Кроме того, очень часто хозяева квартиры требуют депозит или залог (оплату за последний месяц), на случай, если вы что-то испортите в квартире.

В итоге, если вы решили снять, например, «однушку» за 30 тыс. рублей, то в первый месяц придется выплатить сразу же 90 тыс. (30 тыс. – аренда за первый месяц, 30 тыс. – за последний  - депозит, и еще 30 тыс. – комиссия агенту). Далеко не каждому под силу сразу выложить сумму, в три раза превышающую размер месячной платы, поэтому многие пытаются обойтись без посредников.  Это можно сделать несколькими нестандартными способами.

1. Бумажный флэшмоб

У вас есть компания веселых друзей из трех – пяти человек? Отлично, предложите им приключение. Для начала, распечатайте около 50 объявлений о том, что ваша семья ищет квартиру, не забудьте указать в тексте свои преимущества (чистоплотность, обязательность и прочее), и конечно же, контактный телефон.

Выберите район (3 -5  дворов, в которых вы бы хотели жить). Далее, в один из выходных дней соберите друзей в этом районе  и распределите между ними объявления и дома, на которых нужно расклеить бумажки. Важный нюанс: попросите клеить бумажки не где придется, а на досках объявлений, чтобы все же не вызывать раздражения у старожилов. За час – полтора ваши помощники весело и непринужденно расклеят все объявления. Флэшмоб можно закончить веселой вечеринкой. Таким образом, вы без особого напряжения убьете двух зайцев – в максимально короткие сроки дадите знать большому количеству людей о том, что именно в этом районе вы готовы снять квартиру, а также приятно проведете время с друзьями, которым тоже будет приятно вам помочь.

Жительница Лосиноостровкого района Екатерина Петрова рассказала, что их семья вот уже 7 лет снимает жилье. Петровы за все это время сменили всего три адреса и каждый раз в поиске нового жилья пользовались этим способом.

«Люди начинают звонить почти сразу, - рассказывает Катя. – Первое, что я спрашиваю, это хозяин квартиры или посредник. С хозяевами мы продолжаем договариваться. Это очень хороший способ, потому что есть возможность избежать уплаты большой комиссии посреднику. И выбрать жилье в тех домах, которые уже хорошо знаешь».

Конечно же, у этого способа есть и недостатки: могут беспокоить звонками не совсем адекватные люди, балующиеся дети и т. д. Кроме того, все риски по благонадежности хозяина жилья вы берете на себя. Также без опытного специалиста трудно составить правильный договор. То есть шансы напороться на мошенников, если вы неопытны, резко возрастают. Так что этот способ не совсем подходит тем, кто впервые снимает квартиру.

2. Оповестите "фрэндов"

Пожалуй, очень эффективным дополнением к бумажному флэшмобу станет объявление в социальных сетях. Задействуйте все, по возможности. Сами или через друзей разместите объявления в Одноклассниках, Вконтакте, Facebook,  ЖЖ. Таким образом, вы повысите свои шансы снять квартиру у друзей или знакомых, что значительно снижает риски быть обманутыми, да и цену всегда можно обсудить, выбрав не рыночную, а приемлемую для обеих сторон. Да и вообще, всегда нужно начинать со своего круга общения, первым делом, оповестите всех друзей и знакомых о том, что вам нужно жилье.

Это для многих идеальный вариант, но поиск через друзей может затянуться, ведь случай не всегда подворачивается быстро. Впрочем, даже с друзьями нужно заключить договор, потому что случаются различные недопонимания, из-за которых вы можете внезапно лишиться, и жилья, и друзей.

Когда обращаться к риэлтору?

Тем, кто в первый раз снимает квартиру в Москве, либо людям, ограниченным по времени поиска, имеет смысл все же обратиться к риелторам. Бывают случаи (один такой пример см. ниже), когда самостоятельность и неопытность обходятся дороже агентского вознаграждения.

По словам  руководителя отдела аренды жилых помещений компании Blackwood Виктории Опольской, при самостоятельной аренде возникают риски, связанные с условиями договора: что именно входит в арендную плату, кто оплачивает коммунальные платежи, при каких условиях стороны имеют право расторгнуть договор, и какую ответственность за это несут (следует напомнить, что арендодатель просто так не может расторгнуть договор и выгнать арендатора из квартиры в любой момент), как будет возмещаться возможный ущерб имуществу, что будет считаться естественным износом, а что ущербом, на каких условиях будет возвращаться страховой депозит и т.д.

С агентом тоже заключите договор

С другой стороны, в большинстве агентств недвижимости используются стандартные договоры. «Если арендатор обратился за помощью в профессиональное агентство недвижимости, что, безусловно, лучше, чем искать жилье самому, или связываться с частными маклерами, которые не всегда чисты на руку, необходимо заключить договор на оказание услуг. В этом случае агентство будет нести ответственность за все свои действия или бездействия», - говорит руководитель управления аренды квартир кампании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева. По ее словам, если клиент не заключил с агентством свои отношения, предъявлять какие-либо требования к агентству бессмысленно.

В крупных компаниях, например в том же «Инкоме», также существуют так называемые «гарантийные талоны». В частности, при пожаре, затоплении, желании досрочного расторжения договора аренды по желанию арендодателя, конфликтных ситуациях с хозяином квартиры, риэлтор гарантирует бесплатное переселение арендатора на тех же условиях.При этом возмещение затраченных средств берет на себя посредник.

Как предупреждает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, самостоятельным арендаторам нужно быть крайне осмотрительными на стадии подбора жилья и осторожно относиться к предложениям по цене значительно ниже рынка.

«Арендный рынок оперирует меньшими суммами, чем рынок купли-продажи, но и здесь можно поживиться. Сегодня Интернет содержит большое количество «привлекательных» объявлений, за которыми могут стоять либо частные агенты, либо маленькие компании, экономящие на рекламе», - говорит она.

Большинство таких объявлений составлены «под копирку», а цены отличаются от рыночных на 50-70%. Такие объявления в самом безобидном случае являются «крючками», на которые ловят клиента, после чего ему сообщают, что предложения уже нет, но есть другие, вполне «рыночные».

Что проверять в понравившейся квартире?

1. Право собственности

Во-первых, нужно тщательно проверить право собственности на квартиру тех людей, которые вызвались сдать квартиру. «Бывает так, что квартиру сдает один собственник, а потом появляется другой владелец и предъявляет свои права», - говорит  генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

Такое может случиться, например, если недвижимость была приобретена в браке и оформлена на одного из супругов, ипосле развода объект был разделен на две равные доли, но об этом факте арендодатель не сообщил. Чтобы не попасть в подобные ситуации, необходимо сделать запрос в ЕГРП и убедиться, кто действительно является собственником объекта, который планируется снимать.

«Был случай, когда договор с арендатором заключали двое арендодателей, в квартире на момент сдачи производился ремонт, который, по условиям договора должен был завершиться в течение недели. Спустя две недели арендатор возмутился, что ремонт так и не был закончен в срок, при разбирательстве появился третий собственник, который не участвовал в подписании договора, но он выступил против сдачи квартиры, и договор был признан недействительным», - вспоминает Виктория Опольская из Blackwood.

Более того, существует еще опасность того, что квартиру могли сдать в аренду неоднократно на один и тот же срок. «Это ситуация, когда человек заплатил за месяц вперед, а потом выясняется, что сдал квартиру мошенник еще нескольким таким же гореарендаторам», - говорит директор EliteCenter Карен Мелконян.

2. Все отношения — только в письменном виде

Одной из главных ошибок арендаторов эксперты называют отношения с арендодателем только под честное слово, без документов. Таким документом по традиции является договор аренды, с момента подписания которого арендодатель обязан предоставить нанимателю в пользование квартиру и имущество, находящееся в этом жилом помещении, а также устранять все неполадки и недостатки жилья, не обменивать и не продавать квартиру до момента расторжения договора аренды и т.д. При этом по предварительной договоренности арендодатель имеет право периодически приезжать и проверять все ли в порядке с квартирой.

Со своей стороны арендатор может пользоваться нанятым помещением и при этом обязан своевременно вносить установленную плату за аренду, своевременно оплачивать телефонные переговоры. Если у арендатора есть потребностьпроизвести в квартире ремонт, то он имеет на это право только с разрешения наймодателя, но арендодатель в свою очередь должен эти расходы компенсировать или зачесть в счет арендной платы.

«Поскольку договор аренды является основной гарантией как для арендатора, так и для арендодателя, я бы рекомендовала как можно внимательнее подходить к процессу составления этого документа. В судебной практике встречается довольно много примеров исков, связанных именно с неграмотным составлением договора», - говорит руководитель управления аренды квартир кампании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева.

Например, по ее словам, однажды к нанимателю явились судебные приставы описывать имущество. Как выяснилось, собственник задолжал банку приличную сумму по кредиту: так как местом постоянной регистрации являлась квартира, арендуемая нанимателем, судебные приставы пришли именно туда. В такой ситуации доказать судебному приставу, что телевизор и стиральная машина принадлежат арендатору, в момент описи не удастся, для этого необходимо как минимум предъявить чеки на имущество. Арендатору удалось доказать в суде, что исключаемое из описи имущество принадлежит ему, а помог ему акт приема-передачи имущества, заключенный при подписании договора аренды.

«Все приложения к договору найма жилья, а также дополнительные соглашения, любая переписка между сторонами, документы, подтверждающие выплаты, любые письменные уведомления сторон и т.п должны оформляться письменно. Отсутствие или, наоборот, наличие какого-либо юридически значимого документа может кардинальным образом менять решение суда», - говорит Галина Киселева из «ИНКОМ-Недвижимость».

Более того, договор аренды — это гарантия неизменности цены. Как говорит начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая, как правило, в договоре найма есть пункт, согласно которому арендная плата остается неизменной в течение действия договора. Если по истечению договора, собственник планирует увеличить плату тут ничего изменить нельзя, особенно если это период сезонного повышения ставок, но если цена аренды выше рыночной, то возможно договориться с собственником о снижении платы.

3. Оставлять депозит с осторожностью

В договоре аренды обычно прописаны сумма страхового депозита и обязанности сторон по его выплате. По сути, депозит - это залог за сохранность имущества. Если неоплаченных счетов нет, а имущество в порядке, то залоговая сумма возвращается нанимателю в полном объеме после расторжения договора. В случае, если есть задолженность по телефонным переговорам или поломка имущества, то из суммы страхового депозита вычитается размер ущерба. Обычно вся ответственность за порчу имущества лежит на арендаторе.

В тех случаях, когда поломка происходит из-за неисправности техники, то есть не по вине арендатора, ущерб должен возмещать собственник квартиры. Если стороны самостоятельно не могут решить, кто виноват, имеет смысл провести независимую экспертизу. 

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER Вадим Ламин отмечает, что обязательно нужно прописывать условия возврата страхового депозита. В этой связи есть еще одно тонкое понятие – естественный износ: что под ним понимать, об этом тоже лучше договориться заранее. Чем более подробно будет составлен договор, тем меньше непонятных и удобных вопросов придется решать во время или после окончания срока аренды. В любом случае, по словам Галины Фабрицкой из «Пересвет-Недвижимость», страховой депозит возможно снизить до 50 %, при этом следует оговорить случаи  невозврата, иначе вполне возможно его не получить обратно.

4. Повнимательнее с ипотекой

По словам Георгия Дзагурова, особого внимания заслуживает ситуация, когда в свидетельстве о собственности на арендуемое помещение есть обременение, например, ипотека. У арендатора в таком случае нет никаких гарантий, что собственники будут добросовестно и в срок выполнять свои обязательства перед банком, и если владельцы жилья не смогут выплатить ипотечный кредит, то ему грозит принудительное выселение. На такие случаи надо тщательно прописать в договоре штрафные санкции для хозяев.

5. Форсмажор в законе

Кроме того, в контракте обязательно должны быть уточнены условия его досрочного расторжения. Может случиться так, что собственник по тем или иным причинам решит прервать контракт, а нанимателю придется тратить время, силы и деньги на поиски нового жилья. Или же арендатор захочет сменить квартиру раньше времени.

В любом случае, если арендатор решил покинуть квартиру раньше окончания срока договора, ему обязательно нужно сообщить об этом собственнику и передать ему уведомление о досрочном расторжении лично. Владелец, в свою очередь, должен подписать его, и один экземпляр вернуть клиенту. Если же собственник находится за границей, то нужно сообщить ему в письменном виде по почте. 

6. А коммуналка?

По словам Карена Мелконяна из EliteCenter, при аренде дорогой квартиры особое внимание следует обращать на то,включены или нет в арендную плату коммунальные платежи. Особенно это актуально, если речь идет о дорогой квартире: в сегменте дорогих квартир ежемесячные платежи могут достигать 20 000 – 30 000 руб. в месяц.

Также надо проверить, включено ли в стоимость аренды место на паркинге – как правило, его аренду приходится оплачивать дополнительно. Если в квартире сделан роскошный дизайнерский ремонт, стоит внимательно осмотреть особо ценные предметы, мебель на предмет царапин и т.д., дабы в последствие арендатору не приписали сумму штрафа за порчу имущества.

В этой связи необходимо заранее четко проговорить и возможность содержания животных в квартире. «Вопрос того, что именно должен оплачивать арендатор, актуальный практически в любо сегменте аренды жилья. Даже в квартирах экономкласса арендодатель зачастую берет на себя обязанность по оплате коммунальных услуг, чтобы доподлинно контролировать этот процесс, то же самое касается счетов за электричество. Но обсудить этот момент нужно заранее», - говорит управляющий директор «Сentury 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Алексей Лоссан, Ольга Александрова 

ВНИМАНИЕ, МОШЕННИК!

На рынке аренды жилья, впрочем, как и на любом другом полно всяких надувательских схем. Вот реальная история одного из сотрудников нашего портала, правда, произошла она лет 10 назад, но такие схемы еще встречаются: 

- Позвонив по объявлению, которое привлекло приятной ценой, мы с мужем выяснили, что однокомнатную квартиру, как раз такую, что нам нужно, сдает мужчина, проживающий постоянно в другом городе. Мы приехали смотреть объект в этот же день. Квартира понравилась, но смутила одежда, разбросанная по комнате. Мужчина объяснил, что студент, который жил здесь до настоящего момента вот-вот съедет. Мы попросили мужчину показать паспорт, он похлопал по карманам и сказал, что паспорт не захватил с собой. Но если нам квартира понравилась, мы можем уже завтра принести деньги и вселяться. Тогда же он обещал и паспорт показать.

В раздумьях мы пошли к выходу, где столкнулись с еще одной парочкой, пришедшей на смотрины. Это, конечно же, подстегнуло интерес, несмотря на сомнения, которые вызвало поведение арендодателя. Он, кстати, позвонил вечером и сообщил, что для нас у него особое предложение: он снизит нам квартплату еще на 10 %, если мы заплатим ему сразу за 3 месяца. Мы подумали и решили, что это все же привлекательный вариант, тем более, что у нас как раз была отложена такая сумма – начали копить на машину.

Впрочем, мы твердо решили, что деньги отдадим только после подписания договора. На следующее утро мужчина встретил нас в жилище с лучезарной улыбкой. И стал торопить. Ребятки, вот я принес паспорт, как обещал. Можете переписать данные…

- Но вы прописаны в другой городе, - сказала я мужчине, посмотрев паспорт.

- Ну да! Разве я вам не говорил, что это квартира моей бабушки. Вот видите, квитанции на нее, вот платеж за прошлый месяц, долгов нет. Так, давайте деньги вот вам ключи и я побежал, - ответил он.

- Минутку! А договор?

- Я очень спешу, опаздываю на поезд, давайте так, вы пока вселяйтесь, я приеду через два дня и подпишем договор. Ребят, ну что вы в самом деле, паспорт посмотрели, квитанции тоже. Не переживайте, все будет хорошо.

И мы отдали деньги, взяв ключи. На следующий день я зашла в квартиру прибраться и  повесить любимые шторы. А вечером мы стали готовиться к переезду. Но на следующий день, прежде чем завезти вещи, мы решили посетить новую квартиру, благо дело, от нашего старого жилища она была через двор. И что же! Наш ключ не подошел к замку! Присмотревшись, мы обнаружили, что замок недавно поменяли, да и вообще оказалось на двери полно следов от многократной замены замков. Как мы этого раньше не заметили?

Естественно, мы стали названивать мужчине на мобильный, но абонент все время был вне зоны… Так мы лишились первоначальных накоплений на машину и любимых штор. Хорошо, что остальные вещи не успели перевезти. Стоило обратиться в милицию, но нам было слишком стыдно – так глупо вляпаться…

ПАМЯТКА АРЕНДАТОРУ

Основываясь на советах, которые нам дали квартиросъемщики и участники рынка, мы решили сделать памятку для тех, кто решил снять жилье в Москве:

1. Если привлекаете агента, заключите с ним договор на оказание услуг, в котором нужно прописать все риски по некачественно сданной квартире.

2. Убедись, что договор аренды подписываете именно с собственников жилья, а остальные собственники также дали согласие.

3. Перед заключением договора попросите посмотреть квитанции об оплате коммунальных услуг. В идеале, ФИО в квитанциях и собственник, с которым заключаешь договор должны совпадать. В противном случае, нужно выяснить, что за лицо указано в квитанциях, если это еще один собственник, нужно заручиться его согласием на аренду.

4. Кроме того, последние квитанции покажут, нет ли долгов по коммуналке у арендодателя. Важно, чтобы прошлые долги не повесили на нового арендатора.

5. Наличие у вас детей или животных нужно оговаривать сразу, еще до приезда на место. Также желательно узнать, нет ли привередливых соседей, которые не выносят плачь ребенка, лай собаки. Также нужно предупредить хозяина или соседей, если вдруг окажется, что вы музыкант или певец и привыкли работать дома.

6. В договоре обязательно предусмотрите условия досрочного расторжения договора с обеих сторон, а также порядок расчетов (возврат депозита) и сроков выезда в этом случае. Особенно это важно если за это жилье хозяин платит ипотеку.

7. Пропишите в договоре порядок оплаты коммунальных услуг, оплаты за парковку и прочих дополнительных опций.

8. Укажите в договоре сроки и случаи  возможного понижения или повышения арендной платы.

9. Опишите совместные действия в случае, если по причине форсмажорных обстоятельств, вы будете вынуждены задержать арендную плату.

10. Обязательно составьте акт приема-передачи, в том числе, вещей, находящихся в квартире. Чтобы вам не приписали воровство, либо порчу ранее поврежденного имущества.

11. При осмотре квартиры обратите внимание на:

- состояние сантехники: все ли в порядке с водой, работает ли унитаз, не текут ли трубы.
- состояние ценных вещей, мебели и бытовой техники: сразу укажите хозяину на обнаруженные недостатки или повреждения.

12. Прежде, чем заключать договор поговорите с соседями, но так, чтобы хозяин квартиры об этом не знал. Узнайте, что они думают о хозяине квартиры, насколько хороша звукоизоляция в квартире. Есть ли поблизости проблемные соседи (алкоголики, наркоманы и прочие опасные личности).

13. Покажите, но не отдавайте деньги до заключения договора.

14. Отнеситесь с подозрением к предложению снизить цену, если вы согласитесь заплатить за два и более месяцев вперед.

15. Лучше не ездить на подписание договора и передачу денег в одиночку. Если у вас есть агент, то его присутствие обязательно. Если нет, возьмите с собой человека, способного защитить вас, в случае чего. 

RealEstate.Ru