Главная | СМИ о нас | Григорий Куликов: «Об этом можно только мечтать»

Григорий Куликов: «Об этом можно только мечтать»

14 ноября 2012

Для любой страны, даже самой богатой, хорошо, если иностранцы покупают в ней недвижимость. Главное, чтобы это не были криминальные элементы. Но возможность получения вида на жительство при приобретении латвийской недвижимости — это продукт, не рассчитанный на средний класс россиян.

И объем ежегодных покупок гражданами стран СНГ рижских и юрмальских квартир и домов, скорее всего, не превысит 2 000-2 500 единиц. Об этом в интервью журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал глава российской компании «МИЭЛЬ» Григорий Куликов.

Раньше Григорий Куликов часто гостил в Латвии. Но в последние несколько месяцев он получил возможность проводить в ней больше времени и, так сказать, глубже погрузиться в ее жизнь. «Изменилось ли у вас восприятие Латвии?» — интересуемся у него.

— Нет. Позитивное отношение сохраняется. И особых поводов для разочарований в Латвии у меня не было и нет.

— Ваши бизнес-интересы в нашей стране по-прежнему сконцентрированы на саулкрастском жилом комплексе Sun Republic? Новые проекты реализовывать не собираетесь?

— Об активизации своей предпринимательской деятельности в Латвии думаю, но все задумки находятся на стадии тестирования. Ни в какой другой проект пока не вошел. А что будет в ближайшем будущем, посмотрим.

Инвесторы всем выгодны

— Позволю себе поерничать: как-то осторожно вы относитесь к этому вопросу. Нетипично, если вспоминать о периодически появляющихся в ряде латвийских СМИ материалах на тему «русские скупают Латвию».

— Не вдаваясь в политические дискуссии, замечу: любой стране мира, любому городу или региону выгодно, когда в них вкладывают инвесторы, когда они покупают недвижимость, когда в страну приезжают отдыхать. И неважно, из какой части мира. Главное, чтобы это не были какие-то криминальные элементы. Спрос на недвижимость в любом ее виде — покупки или аренды — благоприятно влияет на оживление экономики любой страны. Развивается строительство, растут обороты в смежных отраслях — производстве материалов, мебели, торговле бытовой техникой... Потому если из-за рубежа едут нормальные люди, которые нормально ведут себя в социуме, это хорошо и для Латвии, и для Франции, и для Великобритании, и для США. Независимо от того, насколько богата эта страна.

А криминальных элементов из-за рубежа должны отсекать спецслужбы, которые контролируют этот процесс. Может быть, чего-то не знаю, но, как мне видится, преступность в Латвии не имеет ярко выраженного «русского окраса». Уровень преступности среди россиян и иностранцев, которые приобретают недвижимость для получения вида на жительство, ну никак не выше, чем у местных жителей. Замечу, что во многих крупных городах мира, в том же Париже или Москве, у преступности имеется некоторый национальный перекос. Это выходцы из определенных регионов и территорий.

К вам же в Латвию едут образованные и состоятельные люди из России и других стран СНГ. Это никак не антисоциальные элементы или те, чье содержание ляжет беременем на плечи местных налогоплательщиков. Наоборот, часть обладателей видов на жительство еще и создают в Латвии новые рабочие места. Давайте посмотрим на горячо обсуждаемый вопрос «скупки Латвии» и под этим углом. По разным оценкам, из Латвии за последнее десятилетие выехали от 300 000 до 500 000 человек. В Ирландию, Великобританию, Скандинавию, Германию... Они уехали в поисках лучшей жизни и работы. Это факт, с которым не поспоришь. И это проблема. Понимаю, что Латвии было гораздо интереснее, чтобы возвращались ее собственные граждане. Только, как говорил одесский юморист Михаил Жванецкий, «Об этом можно только мечтать». Поэтому в том, что некоторые жители стран СНГ приобретают у вас недвижимость, нет ничего плохого. Зачем они это делают? Они едут в Латвию в поисках хорошей экологии, спокойной жизни, более качественных продуктов.

— Штамп «русские скупают» смотрится странно и на фоне следующих цифр: считается, что в Болгарии гражданам России принадлежат более 100 000 объектов недвижимости, в Лондоне — такой же порядок цифр. Есть Испания с ее десятками тысяч квартир и домов, выкупленных россиянами. В Латвии за 28 месяцев действия поправок к Закону «Об иммиграции» иностранцами (россияне среди них составляют менее 75%) для получения вида на жительство приобретено около 1 500 объектов. Почувствуйте разницу! Надо отдать вам должное: пару лет назад в интервью нам вы говорили, что сумасшедшего потока покупателей из России, желающих получить вид на жительство, ждать не стоит.

— Для тех прогнозов были свои основания. Сейчас развивается такая ситуация: если поправки к Закону «Об иммиграции» не отменят и они будут действовать еще несколько лет, то количество иностранцев, которые ежегодно будут пользоваться этой программой, достигнет 2 000-2 500. Для большей массовости даже при нынешней цене входа — 100 000 латов (143 000 евро) при покупке недвижимости в Риге, Рижском планировочном регионе и крупнейших городах Латвии и 50 000 латов (71 650 евро) в других местах — нет экономического обоснования. Если цена входа, как предлагают некоторые латвийские политики, подрастет, то количество иностранных покупателей латвийской недвижимости резко уменьшится.

Разные чаши весов 

— На российских выставках и конгрессах, в которых участвуют  и varianti.lv, когда мы презентуем латвийские возможности предоставления видов на жительство при покупке недвижимости и рассказываем о реальном количестве покупок, у нас то и дело спрашивают: почему так мало? У вас есть собственное мнение на этот счет?

— Западных покупателей недвижимость Латвии практически не интересует. Основная группа потенциальных клиентов — граждане России и других стран СНГ. Не все, конечно, а те, у кого имеется как минимум 150 000 евро свободных средств. И вот здесь нужно четко понять их мотивацию для покупки недвижимости в вашей стране. Особенно если 150 000 евро — это все средства, что у них есть. Вид на жительство — это возможность свободного нахождения в зоне Шенгенского соглашения. Однако россияне сегодня могут получить многократную шенгенскую визу на три года с правом пребывания до 90 дней в году. И большинству людей этого хватает. Такая виза обходится на семью максимум в 3 000-4 000 евро в год. При получении вида на жительство через покупку ликвидной недвижимости (акцент делаю потому, что большинство сделок совершается в Риге, ее округе и Юрмале) надо заплатить как минимум 143 000 евро плюс госпошлину в размере 2% от стоимости. Дальше учтем налог на недвижимость и эксплутационные расходы. Эти позиции будут обходиться еще не менее 1 500-2 000 евро в год. Плюс придется каждый год приезжать в Латвию подтверждать вид на жительство — это еще расходы. Смотрим: на одной стороне весов оказывается то, что я описал выше, на второй — обычная шенгенская виза стоимостью до 4 000 евро в год на семью и без необходимости кому-либо что-либо подтверждать. И никаких рисков и переживаний, что будет с моей недвижимостью. Получится ли сдать ее в аренду. Те, кто не собирается жить в Латвии или часто бывать в стране, должны учитывать этот момент.

Мое мнение: вид на жительство в Латвии актуален в первую очередь для тех россиян, которые собираются ежегодно проводить в вашей стране более двух месяцев. И для тех, у кого собственных свободных средств больше, чем вышеназванные 150 000 евро. Вид на жительство в Латвии — это все же не продукт для россиян среднего класса.

Существуют и другие объяснения имеющейся статистики покупок со стороны иностранцев. Допустим, стереотип, что недвижимость ваша неэффективная и рисковая. В головах многих россиян до сих пор сидит информация о невероятном падении цен в 2007—2009 годах. Это накладывается на поток свежих новостей об удешевлении болгарской, кипрской и испанской недвижимости. Получается настоящая каша, далекая от действительности. На деле ситуация на рынке недвижимости Испании гораздо хуже, чем в Латвии. Зато Испания активно пиарится, чего Латвии не хватает. Хотя ваша страна, по моему мнению, для инвесторов интересна. И станет более интересной, если получит больше «завершенного продукта» в недвижимости.

Много общаюсь с состоятельными потенциальными покупателями, для которых нет проблем ни с визами, ни с деньгами: для них у вас не хватает сервиса, полноты пакета. Им хочется получать готовые квартиры и дома, сделанные под ключ, с финишной отделкой, в идеале — с меблировкой, и самое главное — с качественными услугами по управлению недвижимостью. Даже если чистая доходность от таких объектов будет лишь 2% годовых, их станут покупать. Такой продукт будет привлекателен для многих. Учтите еще, что в отдельных сегментах латвийской недвижимости имеется и определенный потенциал роста цены. На такое предложение охотно отреагировали бы те состоятельные россияне, которые не собираются находиться в Латвии слишком долгое время.

— Речь же все равно идет о каких-то определенных местах?

— При условии покупки для дальнейшей сдачи в аренду интересны квартиры близко к центру Риги, в хороших районах. Даже удаленный центр не столь привлекателен — там платежеспособный спрос ниже. В общем, Старая Рига, Тихий центр и близко к ним. В этих местах высокий спрос на аренду. И чувствуется, что скоро спрос может превысить предложение. Почему? Хороших вариантов все меньше и меньше. Предложение отстает по качеству от спроса. То, что есть, это либо большие квартиры — от 150 кв. м и выше, либо квартиры с недостатками и высокими ценниками, либо расположенные в неотремонтированных домах.

Нормальный европейский уровень

— Подразделения вашей российской компании «МИЭЛЬ» активно работают и в элитном сегменте Москвы — одном из самых дорогих рынков мира. У нас в последнее время разворачиваются жаркие дискуссии на тему, пугают ли богатых российских покупателей цены в 5 000-7 000 евро за кв. м элитной недвижимости Старой Риги, Тихого центра и Юрмалы. Как вам представляется: наши много просят или нет? Оправданны ли эти запросы?

— Покупка элитного жилья — не всегда экономически обоснованный шаг, это и определенный самопиар, предъявление собственного статуса. И уровень цен в этом сегменте определяется не только себестоимостью строительства. Больше желаниями застройщика и продавца. Поэтому нередко уровень цен поддерживается искусственно. С точки зрения качества не все подаваемые как элитные объекты недвижимости действительно соответствуют высоким требованиям. Если говорить о Москве, то у нас лучшее жилье стоит и 40 000 долларов за кв. м, и 50 000. В пересчете на привычные вам евро это 31 000 и 38 500 евро за кв. м соответственно. А стандартные цены на московскую элиту начинаются от 12 000-13 000 евро за кв. м. На этом фоне аналогичные по уровню квартиры в центре Риги и Юрмалы за 5 000-7 000 евро за кв. м для россиян не являются чем-то запредельным. Нормальный и приемлемый для европейской столицы уровень.

Слышал еще такое сравнение: мол, недвижимость в Риге уже предлагается по ценам Лазурного побережья. Смею вас заверить: элитная недвижимость Канн или Ниццы стоит дороже, не говоря уже о Монако.

— У нас в ходу такая шутка: «Лондон — для российских миллиардеров и мультимиллионеров, а Рига и Юрмала — для бедных миллионеров».

— Это больше пиар, чем правда жизни. Я с этим не согласен. Миллиардеры живут в разных местах планеты, и мотивация у них разная. На выходные россиянину в Лондон летать из Москвы или Санкт-Петербурга тяжелее, чем в Ригу. У столицы Латвии есть замечательное преимущество — близость аэропорта. Даже в Саулкрасты я добираюсь на машине за 40-45 минут. В центры Риги или Юрмалы — за 10-15 минут. А вот в столице Великобритании из аэропорта Хитроу до центрального вокзала на машине придется ехать полтора-два часа.

Повторю: Латвии, чтобы стать еще более привлекательной для очень состоятельных людей, не хватает сервиса. Большинство девелоперов Юрмалы и центра Риги продолжают предлагать клиентам апартаменты в сером бетоне. По идее, если бы девелоперы поменяли концепцию и выводили на рынок жилье с полной отделкой — это ускорило бы продажи. А так многие мои знакомые россияне-инвесторы, рассматривавшие латвийскую недвижимость как место для инвестиций, отказались от этой затеи. Заниматься доведением объекта до ума они не хотят.

Юрмала — одно, Рига — другое

— Как считаете, скоро ли исчерпает себя наблюдаемый в последние три года рост цен в центре Риге и Юрмалы?

— Два разных ответа. По поводу центра Риги у меня нет ощущения, что она переполнена качественным и приличным по цене предложением.

— А какую цену в центре Риги считаете «приличной»?

— На мой взгляд, в Тихом центре и Старой Риге квартиры могут и должны стоить от 3 000 евро за кв. м и выше, в зависимости от особенностей и эксклюзивности предложения: наличия тихих двориков у дома, парковок, близости парков, видовых характеристик... Таких предложений мало.

— Когда предложений не хватает, а спрос есть, то нужно ждать или роста цен, или темпов возведения новых объектов.

— Думаю, в центре Риги снова начнут активно строить, как это произошло в Юрмале. Это было бы разумным. Жду более сильной дифференциации рынка в историческом центре столицы Латвии. Качественные объекты свою высокую цену возьмут. А вот попытка ставить высокий прайс в силу того, что объект располагается в хорошем месте, обречена на провал. Ресурс формулы «место, место и еще раз место» в Риге исчерпан. Квартира может находиться в доме на улице Алберта, но если у нее имеются дефекты, или у самого дома, то месторасположение цену не спасет. Есть ощущение, что в центре на многие такие квартиры с недостатками цены сильно задраны. Слишком много предложений с плохой планировкой, мансардных вариантов, в которых из-за низко расположенных скошенных потолков добрую треть площадей невозможно использовать. Все это не высший сорт. Поэтому разница в ценах на квартиры в центре столицы Латвии будет расти. Как сейчас это наблюдается в Юрмале: есть апартаменты, которые распродаются без какой-либо отделки за 5 000 евро за кв. м, а есть такие, которые не могут реализовать и за 2 000 евро за кв. м. Последнее относится к проектам с неустранимыми недостатками. Например, если новостройка расположена между железной дорогой и улицей с интенсивным автомобильным движением. Это Юрмала, но какая-то очень специальная Юрмала. Понимающие покупатели обращают на это внимание.

По Юрмале мое мнение такое: она либо уже затоварена, либо близка к этому. Мне известно несколько курортных проектов, в которых застройщики или перенявшие дома банки испытывают проблемы с продажами. По причине наличия того самого неустранимого недостатка.

— Неустранимый недостаток можно «устранить» снижением цены.

- Не всегда. Есть случаи, когда и резкое снижение цены не помогает. Еще раз выскажу свое мнение: если в Риге возможен рост цен, хотя и не на все квартиры, а лишь на некоторые, то главный курорт Латвии ждет определенная коррекция цен.

Varianti.lv