Главная | СМИ о нас | «Хочу снять 1-комнатную квартиру» и другие вопросы читателей

«Хочу снять 1-комнатную квартиру» и другие вопросы читателей

11 июля 2013

Как грамотно купить квартиру в новостройке по предварительному договору купли-продажи? Сколько стоит 2-комнатная квартира в Сокольниках? На эти и другие вопросы читателей «Газеты.Ru» отвечают участники рынка недвижимости.

Вопрос 1. Планируем купить двухкомнатную квартиру около метро Сокольники.

Основные требования – дом должен находиться не дальше 15 минут пешком от метро. В квартире должен быть свежий ремонт – чтобы можно было въехать и жить. Сколько будут стоить такие квартиры? Большой ли выбор квартир в этом районе?/ Павел и Ольга Сергеевы

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:

Стоимость квартиры напрямую зависит от класса жилья. Если мы рассматриваем бюджетные варианты, то двухкомнатную квартиру площадью 44,5 кв.м с готовым ремонтом в районе Сокольники можно приобрести за 9,5 млн. рублей. «Двушка» размером 60 кв.м уже будет стоить дороже – 14,5 млн. рублей. Предложения в домах бизнес-класса с огороженной территорией, подземным паркингом и видовыми характеристиками оцениваются в 30 млн. рублей. Кроме того, спрос на жильё в Сокольниках всегда значительно превышает предложение, поэтому рекомендуется расширить круг поиска.

Петр Пономаренко, руководитель офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-недвижимость»:

Район Сокольники — один из старейших и любимых москвичами, он отличается развитой инфраструктурой и близок к центру столицы. Его зеленые парки, словно магнитом, притягивают людей со всех концов Москвы и Подмосковья. Все это обуславливает высокий спрос на жилье, поэтому цены, особенно у метро, достаточно высокие. Жилой фонд у метро в основном представлен кирпичными зданиями, панельных и монолитных домов меньше. Средняя стоимость «квадрата» по итогам июня составляет 204,7 тыс. руб. Если хорошо поискать, можно найти хорошие варианты у метро за 9-10 млн. рублей. Объем предложения «двушек» у станции «Сокольники» составляет 74 квартиры.

Среди них самый дешевый вариант – квартира общей площадью 40 кв.м (кухня – 6 кв. м) на 4-м этаже в кирпичной пятиэтажке на ул. Стромынка – будет стоить 7 млн. руб.

Квартира на ул. Сокольнический вал площадью 50 кв. м (кухня – 9 кв. м) на 12 этаже 16-этажного панельного дома будет стоить 11,6 млн. руб.

Самый дорогой вариант на ул. Русаковская – квартира общей площадью 100 кв. м (кухня – 14 кв. м) на 14 этаже 25-этажного монолитного дома – обойдется покупателю в 29,2 млн руб.

Вопрос 2. Хочу снять, с сентября, 1-комнатную квартиру около м. Баррикадная или «Улица 1905 года».

Интересуют пешая доступность от метро, ремонт в квартире (не обязательно евроремонт, главное «чисто и аккуратно»), стиральная машинка. Сколько будет стоить аренда такой квартиры? / Ира

Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Территории в районе станций метро Баррикадная и ул. 1905 года относятся к Центральному округу, поэтому и цены здесь не самые низкие. Если средняя стоимость найма в целом по Москве оценивается в 29,9 тыс. рублей в месяц, то снять однокомнатную квартиру в обозначенном районе можно начиная от 45 тыс. рублей в месяц. Например, в рамках обозначенного бюджета сейчас предлагается 38-метровая квартира непосредственно на ул. 1905 года в 2-х минутах ходьбы от метро. В квартире есть все необходимое для проживания: на кухне встроенная мебель, бытовая техника, в комнате оборудованы спальная и рабочая зоны, место для принятия гостей. В квартире есть застекленная лоджия, где можно пить чай и любоваться пейзажем.Стоит заметить, что хорошая транспортная доступность и престиж района порождают конкуренцию среди тех, кто хочет здесь поселиться. Сейчас найти подходящий во всех отношениях вариант возможно, но довольно непросто: объем экспозиции однокомнатных квартир в районе Красной Пресни крайне мал. Скорее всего, это может быть связано с сезонным наплывом абитуриентов и стажеров, приехавших в столицу поступать в вузы или проходить практику.

Ситуацию с поиском жилья можно упростить, если, скажем, найти себе компаньона и снимать не однокомнатную, а уже двухкомнатную квартиру вскладчину. Так и расходы на жилье сократятся, и возможность выбора будет больше. Например, за 65 тыс. рублей в месяц сейчас предлагается двушка в сталинском доме на ул. Климашкина. Общая площадь квартиры составляет 62 кв. м. Здесь недавно был сделан ремонт, поэтому отделка и мебель новые. Обе комнаты изолированы, в каждой имеется спальный гарнитур, место для работы. На кухне – встроенная мебель и бытовая техника. Окна выходят во двор.

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»

Согласно эксклюзивной базе «МИЭЛЬ-Аренда», минимальная арендная ставка в районе станций метро «1905 года « и «Баррикадная» составляет 35 тыс. руб./мес. За эти деньги можно снять однокомнатную квартиру площадью 39 кв.м. после косметического ремонта с необходимой наборной мебелью и бытовой техникой в пятиэтажном доме в Шмитовском проезде в 10 минутах пешком от станции метро «1905 года». За 40 тыс. руб./мес. можно арендовать квартиру площадью 30 кв.м. с евроремонтом, оснащенную мебель и бытовой техникой в девятиэтажном панельном доме в Стрельбищенском переулке. За 50 тыс. можно снять квартиру без мебели и бытовой техники, расположенную на Зоологической улице рядом со станцией метро «Баррикадная».

Размер арендной ставки зависит от типа дома, качественных характеристик самой квартиры, месторасположения и близости к метро в первую очередь. Чем ближе объект расположен к центру, тем выше арендная ставка.

Вопрос 3. Хочу купить однокомнатную квартиру в Ближайшем Подмосковье – рассматриваю Котельники или Люберцы. Интересуют новостройки, но которые уже сданы в эксплуатацию. Предпочтительно дом с огороженной территорией, с минимальным набором инфраструктуры. Сколько это может стоить, какие есть варианты? / Сергей Александрович

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:

В указанных районах домов с огороженной и охраняемой территорией не так много. Как правило, это отдельные жилые дома, а не организованные жилые комплексы. Во всех квартирах с подобным набором характеристик, которые на сегодняшний день выставлены на продажу, уже выполнен ремонт. Стоимость однокомнатной квартиры составит примерно 6,5 млн. рублей. Аналогичные варианты в сданных новостройках, территория которых не охраняется, будут стоить дешевле. Цена будет в районе 4,5 млн. рублей.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

Жилых комплексов на первичном рынке, уже сданных в эксплуатацию, в Котельниках и Люберцах не так уж много – их доля в общей структуре предложения составляет 15-20%. Огороженной территорией среди них вообще могут «похвастаться» лишь единицы (например, ЖК на ул. Калараш в Люберцах). В среднем, стоимость квадратного метра на однокомнатные квартиры в новостройках, сданных в эксплуатацию, составляет 100-105 тыс. рублей. Бюджет покупки варьируется от 4 до 5,5 млн. рублей.

Вопрос 4. Мы с мужем планируем купить квартиру в новостройке. Но продажи в данной новостройке осуществляются не по 214-ФЗ, а по предварительному договору купли-продажи.

Расскажите, как правильно в этом случае провести сделку купли-продажи? На что стоит обращать внимание? Может быть лучше вообще отказаться от такой схемы и искать новостройку, которая реализуется по 214-ФЗ? Очень не хочется пополнить ряды обманутых дольщиков. Спасибо за ответ! / Ольга Алексеевна

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

В соответствии с действующим законодательством РФ заключение предварительного договора купли-продажи возможно только в том случае, если новостройка введена в эксплуатацию, то есть застройщиком получено разрешение на ее ввод в эксплуатацию. В данном случае при заключении предварительного договора купли-продажи необходимо обратить внимание, чтобы были указаны все необходимые условия договора купли-продажи: цена, точная площадь квартиры, адрес новостройки, а также срок заключения основного договора купли-продажи. Если объект не введен в эксплуатацию, для исключения негативных последствий необходимо заключить договор участия в долевом строительстве в соответствии с п. 2 статьи 1 Федерального закона № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

На начальном этапе строительства застройщики часто продают квартиры по ПДКП, ожидая что вот-вот получат официальное разрешение на строительство. Именно это разрешение и дает им право реализовывать недвижимость по ДДУ, то есть официально открывать продажи. Но пока они его ждут, многие начинают «сбор денег» с населения несколько раньше, так как остро нуждаются в наличности. И это как раз может служить сигналом для покупателя: ведь если застройщик нуждается в наличности в самом начале стройки, значит, у него недостаточно собственных средств, что чревато проблемами в будущем.

По закону заключать ПДКП застройщик имеет право только на этапе, когда дом построен и введен в эксплуатацию. На данном этапе действие 214-ФЗ заканчивается, и девелопер уже не имеет права реализовать квартиры по ДДУ. В любых других случаях продажа по предварительному договору купли-продажи незаконна, и от сделки лучше отказаться, так как ПДКП абсолютно не защищает покупателя.

Сам предмет предварительного договора – не покупка жилья, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Поэтому подобная схема не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. Однако, если вам ну очень хочется купить квартиру именно в этом доме и вам предлагают заключить ПДКП, то соблюдайте несколько простых правил, которые помогут вам избежать многих проблем в дальнейшем.

Во-первых, в документе должны быть четко указаны все параметры квартиры (площадь, этаж, количество комнат и пр.), в отношении которой в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи. Во-вторых, обязательное условие – наличие в ПДКП стоимости вашего будущего жилья. При этом цена является окончательной и не подлежит изменению. В-третьих, лучше прописать в ПДКП и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной договор купли-продажи. Если в предварительном договоре этот срок не указывается, то по закону участники сделки должны подписать основной договор купли-продажи в течение года. Если основной договор не подписывается в указанный срок, покупатель вправе расторгнуть преддоговор и вернуть деньги. Кроме того, в ПДКП можно указать ответственность продавца на случай, если основной договор не будет заключен в определенный срок. Ну а самое главное, заключайте ПДКП только с известным застройщиком, с хорошей репутацией, у которого в портфеле есть уже реализованные аналогичные проекты. Такой застройщик точно будет дорожить своим реноме и вряд ли вас «подставит».

Газета.Ru