Главная | СМИ о нас | «Хотим дешевую квартиру в центре Москвы» и еще три вопроса о недвижимости

«Хотим дешевую квартиру в центре Москвы» и еще три вопроса о недвижимости

6 августа 2013

Сколько стоит аренда двухкомнатной квартиры в центре Москвы? В каких апартаментах можно зарегистрироваться? На эти и другие вопросы читателей «Газеты.Ru» отвечают участники рынка недвижимости.

Вопрос 1. Хотим снять двухкомнатную квартиру в центре Москвы, в пределах Садового кольца.

Мы — двое студентов, поэтому требования у нас довольно скромные – евроремонт не обязателен, достаточно, чтобы было чисто и аккуратно. Готовы поселиться даже в так называемых «бабушкиных квартирах». Главное, чтобы подешевле, насколько это возможно для центра. Сколько будут стоить такие варианты? Где их лучше посмотреть? В каких районах в пределах Садового кольца?/Студенты

Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Самая дешевая «двушка» в пределах Садового кольца стоит 45 тыс. рублей в месяц. В рамках обозначенной суммы сдается 45-метровая квартира в 5-этажном кирпичном доме в 5 минутах пешком от ст.м. Новослободская. Недостатком данной квартиры, именно для совместного проживания, является то, что комнаты смежные.

Если добавить еще 5 тыс. рублей и подыскивать варианты в рамках бюджета в 50 тыс. рублей в месяц, то шансов быстро найти подходящий вариант намного больше. Например, около ст. м. Добрынинская сдается квартира с ремонтом под «евро»: здесь в каждой комнате есть отдельное спальное место, рабочая зона, шкафы для хранения вещей. В кухне – встроенный гарнитур с необходимой бытовой техникой.

Если есть необходимость в экономии, то я рекомендую обратить внимание на предложения, расположенные буквально в 1 станции от кольцевой линии метро — на Шаболовке, Тульской, Площади Ильича, Фрунзенской, Ул. 1905 года. Жилье здесь сдается чуть дешевле, но при этом по качеству и престижу нисколько не уступает квартирам внутри Садового.

В целом, при аренде жилья вскладчину, я рекомендую особенно тщательно подойти к вопросу заключения договора найма. Квартира может быть сдана покомнатно, когда договор подписывается и с одним, и с другим жильцом отдельно на сумму, равную половине от общей стоимости аренды. Есть и альтернативный вариант: об аренде договаривается один человек — «ответственное лицо». Именно с ним заключается официальный договор, он вносит платежи и отвечает за все имущество и квартиру в целом. С согласия собственника этот арендатор может пускать других жильцов — субарендаторов. Однако все расчеты ведутся именно «ответственным» лицом. Взаиморасчеты субарендатора и основного арендатора остаются на их совести.

Кроме того, стоит помнить и о том, что если в квартире появляется третий арендатор, нужно быть готовым к тому, что может вырасти стоимость найма. Обычно в таких случаях рост ставки составляет минимум 10%.

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

Минимальная арендная ставка двухкомнатных квартир в Центральном округе начинается от 45 тыс. рублей в месяц. Как правило, это квартиры, расположенные в районе кольцевых станций метро, добраться до которых от метро можно только транспортом. Если же жилье находится в шаговой доступности от метро, то цена начинается от 50 тыс. рублей в месяц.

Например, за 45 тыс. рублей в месяц в 10 минутах транспортом от станции метро «Павелецкая» сдается квартира общей площадью 39 кв.м с приличным ремонтом, современной мебелью, базовой бытовой техникой и интернетом на третьем этаже девятиэтажного панельного дома. За 50 тыс. рублей в месяц можно арендовать квартиру в девятиэтажном панельном доме в пешей доступности от метро «Проспект Мира» на ул. Большая Переяславская общей площадью 44 кв.м с косметическим ремонтом, наборной мебелью и отечественной бытовой техникой.

Вопрос 2. Выбираю квартиру в Москве. Расскажите, как отличается стоимость квартир в пределах одного дома?

Какие квартиры будут стоить дороже/дешевле — например, угловые и торцевые квартиры, квартиры на первых и последних этажах? Какая разница в стоимости? Как зависит цена от планировки? Какие квартиры самые дорогие?/Мария Александровна

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:

Как правило, наибольшим спросом среди покупателей пользуются квартиры на этажах выше третьего. В доме с видовыми характеристикам стоимость квартир растет по мере повышения этажности. Разница в цене одинаковых по метражу и планировке квартир, расположенных на первом этаже и этажах выше третьего, составляет 10%. В домах, где не предусмотрены пентхаусы, стоимость квартир на последних этажах будет дешевле на 5%. Ниже на 5-7% будут стоить квартиры, в которых не предусмотрен балкон или лоджия. Скидку на приобретение торцевой квартиры удастся получить лишь в том случае, если видны следы промерзания стены, а в квартире ощущается сырость. Что касается планировки, то менее популярны квартиры с проходными комнатами.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком»:

Разница существует между первыми, последними и средними этажами. Между угловыми квартирами и обычными практически нет отличий в цене. Исключение – уникальные варианты, когда угол дома какой-нибудь особенный (например, без отопления). Или, наоборот, бывает, что в сталинскиx домах центровые секции особенно изящно выделены (балкончики, колонны).

Первые этажи всегда самые дешевые. Последний и средний этажи иногда бывают сопоставимы по цене, причем последний порой не дешевле среднего, поскольку последние этажи обладают самыми лучшими видовыми перспективами. В современных домах в ряде случаев последние этажи делают достаточно неплохо, поэтому разница со средним этажом невелика. Например, если разница между первым и средним этажом составляет примерно 12-14%, то разница между последним и средним всего 3%.

Квартиры на средних этажах отличаются между собой по цене в зависимости от высоты дома и месторасположения. Если квартира выходит окнами на двор, то здесь не важно, 3-й или 4-й этаж, а если окна выходят на оживленную улицу, то в этом случае каждый уровень играет роль: считается, что наиболее вредные выхлопные газы поднимаются до 4-го этажа, не выше.

Также цена квартиры может зависеть от того, что собой представляет первый этаж. Например, в домах советской постройки над магазинами первых нежилых этажей устанавливают козырьки, на которые выходят окна второго этажа. При этом на этих козырьках копится всевозможная грязь. В этом случае второй этаж приравнивается к первому. Около пяти лет назад повышенным спросом пользовались квартиры на первом этаже у метро, но сейчас эта тенденция не так актуальна.

Вопрос 3. Хочу купить апартаменты в Москве. Немного изучил московский рынок жилья,получается, что апартаменты продаются дешевле квартир из-за невозможности прописки. 

Я из региона, поэтому мне этот аспект в принципе важен. Прописаться в них нельзя, но может быть есть какие-то преимущества? Что дает владение апартаментами в Москве? Можно ли самому перевести апартаменты из формата нежилого помещения в жилое? Что для этого нужно сделать и в какие расходы это выльется?/Алексей

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Апартаменты — это отличная возможность поселиться в черте старой Москвы, в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, заплатив при этом на 20-25% меньше, чем если бы вы покупали в этом же районе квартиру. Да, прописаться в апартаментах вы не сможете. Но прописка в Москве, как и на всей территории Российской Федерации, канула в Лету больше 10 лет назад. Сейчас нужно говорить о регистрации, которая бывает постоянной и временной сроком на пять лет с дальнейшей пролонгацией. С временной регистрацией вам не удастся встать в очередь на жилье и на биржу труда или получить ИНН, но можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад и школу при наличии мест.

Так вот, в апартаментах возможна лишь временная регистрация на пять лет, правда, не во всех, а только в тех, что имеют статус гостиницы. Такие проекты на рынке есть, например, Башня «Федерация» от компании Potok, МФК YE'S от ГК «Пионер» (в Санкт-Петербурге), МФК «Водный» и «Фили Град» от MR Group и др.

Физическое лицо самостоятельно не может изменить юридический статус апартаментов. Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы». А во-вторых, его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания, имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем. Согласно закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда. Причем нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер.

Наталия Рыжкина, руководитель отдела аналитики «МИЭЛЬ-Новостройки»: 

Апартаменты продаются дешевле, чем квартиры, поскольку они являются нежилыми помещениями и предназначены для временного пребывания людей, что влечет за собой определенные сложности для покупателя. Помимо невозможности оформления постоянной регистрации, расходы на коммунальные услуги у собственника апартаментов будут выше. В некоторых комплексах апартаментов, которые находятся в статусе гостиницы или апарт-отеля, имеется возможность оформить «временную регистрацию», поэтому при выборе комплекса апартаментов следует обращать внимание на его юридический статус.

Покупателю апартаментов не стоит надеяться на возможность перевода помещения в жилой фонд, жилье должно отвечать множеству санитарных, технических и других нормативов, которые не выполняются при строительстве апартаментов. Несколько лет назад, когда рынок апартаментов находился в стадии зарождения, некоторые застройщики обещали впоследствии переоформить свои апартаменты в жилье, но этого до сих пор не произошло.

Что касается преимуществ, основное из них — это возможность купить недвижимость в современном комплексе, расположенном в хорошем районе по более доступной цене. Также апартаменты можно использовать в качестве офиса: если у собственника есть свой бизнес, это может быть очень удобно.

Вопрос 4. Продаю двухкомнатную квартиру на Ленинградском шоссе, окна выходят прямо на шоссе.

В пешей доступности от метро Сокол. В квартире сделан хороший современный евроремонт, новая мебель и бытовая техника. Как оцениваются подобные варианты? Можно ли выставить цену несколько выше рынка за счет качественного ремонта, а главное, за счет – реконструкции дороги, следовательно, улучшения транспортной доступности?/Денис

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

Район Сокол — один из престижных в Москве, и квартиры здесь всегда востребованы у покупателей. Однако, рассматривая варианты в пределах одного района, стоит обращать внимание на конкретное местоположение дома и удаленность от метро, возраст здания – состояние подъезда и фасада, состояние самой квартиры. Вид на шоссе может не сказаться на цене, если в квартире проведен хороший ремонт со звукоизоляцией, а также если дом – фасадная сталинка, в нем проведен капитальный ремонт с заменой коммуникаций, или это новостройка.

Оценивать каждый конкретный объект стоит, сравнивая цены на аналогичные варианты: как правило, в продаже находится не меньше 1-2 десятков похожих квартир, сопоставимых по площади и качеству ремонта. При этом стараться продать квартиру дороже рынка нет смысла, например, выставляя на «потрепанную» квартиру в сталинке ценник, соответствующий квартире в новом монолитно-кирпичном доме: покупатель выберет то, что лучше. Сравнивать всегда нужно аналоги, и если сопоставимые варианты заметно хуже, чем ваш (требуют ремонта, дом в худшем состоянии, расположение дальше от метро и т.д.) — это уже хороший повод для того, чтобы выставить квартиру на продажу дороже. Что касается улучшения транспортной ситуации, то этот фактор равномерно влияет на стоимость всех квартир в данном районе и тоже не может служить поводом к завышению цены одной отдельно взятой квартиры, то есть при торге этот аргумент едва ли «сработает» в пользу продавца. Поскольку читатель не указывает, в доме какого типа он продает квартиру, приведу несколько примеров. Квартира в сталинке после косметического ремонта площадью 60 кв.м оценивается в 12,5 млн руб, в «фасадной» сталинке– 15,5 млн руб, в новостройке (площадь 54 кв. м) — от 16,5 млн рублей.

Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп»:

Даже для приблизительной оценки квартиры не хватает вводных данных, таких как площадь жилья, тип дома, этаж и т.д. В зависимости от перечисленных характеристик, стоимость двухкомнатных квартир в данном районе, расположенных в пешеходной доступности от метро, варьируется примерно от 10 до 35 млн рублей. За счет качественного евроремонта, конечно, можно выставить более высокую цену. Тем не менее, практически каждый покупатель все-таки будет делать ремонт «под себя». Кроме того, окна, выходящие непосредственно на шоссе, вообще выступают негативным фактором, способным понизить стоимость жилья.

Что касается реконструкции дороги, то улучшение транспортной доступности не является поводом для того, чтобы устанавливать цену выше рыночного уровня. Все остальные собственники квартир, расположенных в данной локации, используют тот же фактор при ценообразовании.

Газета.Ru