Главная | СМИ о нас | Хотим продать «трешку» и переехать в хороший район

Хотим продать «трешку» и переехать в хороший район

27 августа 2013

Сколько можно заработать при покупке новостройки на начальном этапе строительства? Как организовать переезд из дешевого района в более престижный, какая при этом потребуется доплата? На эти и другие «квартирные» вопросы читателей «Газеты.Ru» отвечают участники рынка недвижимости.

Вопрос 1. Добрый день! Я хотел бы узнать, насколько сейчас выгодна покупка квартиры в новостройке на начальных этапах строительства в инвестиционных целях. Насколько я знаю, раньше доля таких сделок была существенна? Как сейчас? Имеет ли смысл покупать в Москве новостройку с такими целями, учитывая практически полное отсутствие роста цен? А в Подмосковье? / Иван

Комментирует Юрий Гольдберг, управляющий ЗПИФ «НСКА Новостройки»:

Приобретение квартиры на этапе строительства всегда было более доходным, чем приобретение жилья на вторичном рынке. Здесь, помимо основного роста цен за квадратный метр в год, будь то Москва или Московская область, можно увеличивать доходность за счет роста этапов строительства, либо приближения новостройки к завершению. Так, в соответствии с исследованием, проведенным экспертами ЗПИФ «НСКА Новостройки» в апреле 2013 года, дом в среднем может строиться 2 года: за это время стоимость квадратного метра в новостройках Москвы и Подмосковья увеличивается в среднем на 40-60%, т.е. 20-30% в год.

Однако стоит также учитывать тот факт, что там, где присутствует большая доходность, кроются и большие риски. В случае с рынком недвижимости, а именно, применительно к такому финансовому инструменту как вложения в новостройки, нужно учитывать следующие риски: недострой, либо срыв сроков строительства и дальнейшего ввода дома в эксплуатацию. Помимо этого, вне зависимости от того, рассматривать первичный рынок жилья или вторичный, не каждый дом или новостройка покажут доходность на уровне 6-8% (в случае с вторичным рынком недвижимости) или 20-30% (в случае с новостройками) в год.

И даже если инвестору удалось найти наиболее инвестиционно-привлекательный объект (либо несколько объектов, что требует больших капиталовложений), и новостройка была построена, должно пройти время, чтобы продать квартиру в этой новостройке. А это время приводит к потере годового процента с каждым месяцем простоя непроданной квартиры.

Комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

Новостройки Московского региона по-прежнему остаются интересным объектом для инвестиций, в особенности, если это проекты, расположенные в Москве или в Московской области в пределах 20 км от МКАД. Квартиры в столичных новостройках, при условии инвестирования на начальном этапе строительства, также имеет смысл покупать, поскольку с ростом строительной готовности и после сдачи в эксплуатацию объект принесет ожидаемую доходность на уровне 25-35%. Поэтому, даже если московское вторичное жилье растет в цене почти незаметно, именно новостройки остаются хорошим инвестиционным инструментом.

Да, сейчас доля инвесторов несколько снизилась: по сравнению с 2011-м годом мы наблюдаем сокращение количества инвесторов на 10-15%. Однако связано это не с тем, что упала инвестиционная привлекательность новостроек, а в первую очередь с изменением поведения самих застройщиков. Строительным компаниям становится важнее норма прибыли, а не быстрая продажа, поэтому все чаще девелоперы начинают отдавать предпочтение частным покупателям, в том числе ипотечным заемщикам. И, судя по росту объемов ипотечного кредитования, все больше сделок с недвижимостью совершается «для себя», в целях собственного проживания.

Вопрос 2. Хочу арендовать квартиру для дочери, которая поступила в МГУ. Интересуют станции метро Университет, проспект Вернадского и Юго-Западная. Нужна однокомнатная квартира максимум 15 минут пешком от метро. Требования — косметический ремонт, вся необходимая мебель (не старая), стиральная машина. В идеале было бы снять квартиру около метро Университет, но, мне кажется, это будет значительно дороже, чем на Проспекте Вернадского или Юго-Западной. Расскажите, какой порядок цен на аренду однокомнатной квартиры в указанных районах? Какие объекты чаще всего предлагаются в аренду? Где выбор квартир больше? / Ирина

Комментирует Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Юго-западный район считается одним из самых престижных округов столицы, имея хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру. При этом экологическая обстановка в ЮЗАО намного лучше, чем в других районах Москвы: здесь практически нет промышленных предприятий. Основной тип застройки составляют панельные и кирпичные здания 50-80 годов, а также современные дома. В настоящий момент ЮЗАО занимает третье место по дороговизне найма жилья, после центрального и западного округов.

Сейчас на рынке аренды наблюдается сезон высокой деловой активности, что приводит к сокращению объемов предложения (отметим, что разбираются наиболее ликвидные объекты) и повышению ставок. В настоящий момент средняя стоимость найма жилья с ближайшим метро Университет находится на уровне 54,6 тыс. рублей в месяц, Проспект Вернадского — 42,5 тыс. рублей, Юго-Западная — 31,8 тыс. рублей в месяц. Если принимать во внимание условия поставленной задачи, то аренда однокомнатной квартиры в каждом из этих районов не будет сильно отличаться и составит в среднем 40 тыс. рублей в месяц. В принципе реально найти предложение около Университета и за 35-38 тыс. рублей. Снять квартиру подешевле удастся только при условии передвижения транспортом. Наибольший выбор жилья в аренду можно найти в районе метро Юго-Западная, а наименьший — как раз в районе м. Университет, там квартир сдается меньше почти в 5 раз.

Комментирует Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

Юго-Западный округ, где находится МГУ, считается недешевым районом, так как там преобладают новые дома бизнес-класса и кирпичные сталинские дома с просторными квартирами.

В данном округе арендовать самую скромную квартиру со средним ремонтом, отечественной бытовой техникой и мебелью из 90-х можно за 33 тыс. руб./мес. Причём это будет исключение из правил, так как средняя цена однокомнатной квартиры эконом-класса в этом районе составляет около 40 тыс. рублей в месяц.

Для студентки МГУ можно посоветовать районы, которые расположились вдоль Ленинского проспекта — это Новые Черемушки и Академический. Добраться до Университета не составит труда, а средняя стоимость найма будет 35 тыс. рублей в месяц. В жилом фонде этих районов преобладают панельные дома 60–90-х годов постройки.

Например, однокомнатную квартиру на улице Орджоникидзе с хорошим ремонтом, импортной техникой и мебелью 2000-х годов сейчас можно снять за 30 тыс. рублей в месяц.

Вопрос 3. Планируем купить трехкомнатную квартиру, рассматриваем районы вокруг станций метро Измайловская или Партизанская, в пешей доступности от метро и вблизи парка. Интересует вторичка, знаю, что район старый, но хотелось бы квартиру в «относительно новом» доме. Ремонт не важен, будем все переделывать под себя, готовы даже рассмотреть совсем «убитые» квартиры. Большой ли выбор квартир в указанных районах? Сколько будет стоить примерно квартира с запрашиваемыми характеристиками? / Дмитрий

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:

На сегодняшний день в этом районе в экспозиции 45 вторичных квартир, находящихся в непосредственной близости к парку. Средняя цена такого предложения – 15 млн рублей.

Например, есть такие варианты. В монолитном 30-этажном доме на ул. Первомайская квартира площадью 100 кв. м, расположенная на 15 этаже, стоит 18,5 млн рублей. Квартира площадью 70 кв. м в кирпичной пятиэтажке на пятом этаже на ул. Первомайская обойдется в 13,6 млн рублей. Квартира площадью 70 кв. м на 11 этаже 16-этажного панельного дома на ул. Первомайская стоит 13,4 млн рублей.

Комментирует Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

По базе «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», стоимость трехкомнатных квартир в указанных районах, без учета пятиэтажных домов старого фонда, начинается от 7,3-7,5 млн рублей. В пределах этой суммы можно приобрести трехкомнатную квартиру в девятиэтажном панельном доме, общей площадью от 53 до 59 кв.м, с кухней 6 кв.м. От 9,5 млн рублей начинается стоимость квартир в типовых панельных многоэтажных домах, площадью от 64 кв.м, с кухнями от 9 кв.м. Самая дорогая квартира стоит порядка 39 млн рублей. Это квартира с дизайнерским ремонтом площадью более ста метров в монолитно-кирпичном ЖК. Например, в этих районах трехкомнатная квартира площадью 54 кв.м с кухней 6 кв.м на первом этаже 5-этажного кирпичного дома после капитального ремонта обойдется в 8 млн рублей. Трехкомнатная квартира общей площадью 65 кв.м с кухней 9,5 кв.м на 14 этаже 14-этажного блочного дома 1971 года постройки стоит 14,2 млн рублей. Трехкомнатная квартира без отделки, общей площадью 114,7 кв.м в современном монолитно-кирпичном доме продается за 18,1 млн рублей.

Вопрос 4. Есть трехкомнатная квартира около станции метро Братиславская, в панельном доме, 15 минут пешком до метро. Квартира пустая, без мебели, старый косметический ремонт. Хотели бы продать ее и купить вместо нее «двушку» в районе Сокольники. Основное требование – пешая доступность от метро, состояние квартиры не важно. Во сколько примерно можно оценить нашу квартиру и квартиру, которую мы хотим купить? Какая сумма может остаться от продажи квартиры? И останется ли она вообще, учитывая, что район Сокольники лучше? / Людмила Ивановна

Комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

В панельных домах, расположенных в районе станции метро Братиславская, распространены трехкомнатные квартиры площадью примерно 75 кв. м. Если предположить, что ваше жилье имеет аналогичную площадь, то его ориентировочная стоимость составит 9 (максимум 10) млн рублей. Цены на двухкомнатные квартиры, расположенные в пешей доступности от станции метро Сокольники, начинаются от 7 млн. рублей, а площадь — от 40 кв. м. Однако в большинстве случаев эти варианты малоликвидные (первый этаж, «убитое» состояние, старый дом и т.д.). Квартиры, более пригодные для проживания, стоят от 9 млн. рублей. Соответственно, вряд ли после покупки останется какая-то сумма.

Комментирует Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:

Чтобы дать исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, необходимо знать точные характеристики жилья, выставленного на продажу (например, этажность дома, этаж и площадь квартиры), а так же пожелания клиента к новой квартире. Ориентировочно стоимость «трешки» в районе станции метро Братиславская составляет от 11 до 12 млн рублей. Что касается нового жилья, то в районе Сокольники на вторичном рынке жилья спрос традиционно превышает предложение. Максимально возможная разница в деньгах при продаже старой и покупке новой квартиры может составить не более 3 млн. рублей. За 8 млн рублей покупатель сможет подобрать двухкомнатную квартиру в старом панельном доме в Сокольниках. Если рассматривать варианты в современных панельных домах, то цена «двушки» начинается от 10 млн рублей.


Газета.Ру