Главная | СМИ о нас | Когда в России исчезнет нелегальная аренда

Когда в России исчезнет нелегальная аренда

18 декабря 2013

Российские власти не один год бьются над тем, чтобы вывести аренду вторичной недвижимости из тени. В точности неизвестно, сколько человек в России сдаёт и снимает квартиры, и каков оборот этого рынка. Городские бюджеты недополучают налоги с квартир, которые сдаются неофициально, а собственники и арендаторы несут дополнительные риски.

Тем не менее, большинство людей даже не пытаются искать варианты «белой» аренды, а один из самых популярных запросов на поисковых сайтах — «квартира без посредника». Существует мнение, что легальный найм жилья с выплатой налогов государству приведет к увеличению арендной платы и усложнению процедуры аренды, что не выгодно всем участникам рынка.

Что может заставить российский рынок аренды добровольно выйти из тени? Государству эффективнее поощрять легальную аренду или карать теневую? Как сделать официальный найм выгодным и привлекательным для обычных людей?

Каких мер воздействия стоит опасаться нелегальным арендаторам и арендодателям?

Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

Собственников, сдающих свои квартиры без уплаты налога, а зачастую и без каких-либо договоров, ожидает вдвое больше рисков, чем нанимателей, которые снимают жилье таким образом. Это, во-первых, очень пристальное внимание со стороны фискальных органов, а во-вторых, определенная «беззащитность» перед арендаторами, ведь без составленного договора, а, следовательно, без официальной возможности решить какие-либо имущественные вопросы путем обращения в соответствующие органы, собственник не может предъявить нанимателю никаких официальных претензий или применить какие-либо санкции в случае порчи имущества и других непредвиденных ситуациях.

Арендаторы, понимающие, что владелец квартиры, неофициально занимающийся ее арендой, не заинтересован в том, чтобы кто-либо знал об их имущественных отношениях, зачастую пользуются этим в своих интересах, редко совпадающих с интересами хозяина квартиры.

Тех же, кто стоит по другую сторону арендных отношений — неофициальных нанимателей жилья — тоже подстерегают весьма неприятные ситуации, связанные с непорядочными собственниками, которые могут буквально «выкручивать руки» бесправным съемщикам, повышая арендные ставки, изменяя условия проживания и т.д., а порой такие недобросовестные собственники оказываются просто мошенниками.

Руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев:

Все прекрасно понимают, что легальный найм жилья с выплатой налогов государству приведет к увеличению арендной платы и усложнению процедуры оформления арендных отношений, что не всем участникам рынка выгодно. Безусловно, государство останется в выигрыше, а на плечи собственников и арендаторов лягут дополнительные издержки.

Наймодатели только тогда начнут платить налоги, когда почувствуют реальную угрозу наказания за их неуплату. В настоящее время уголовная ответственность может наступить, если на протяжении трех лет неуплаченная сумма налога превысит 100 тысяч рублей, и то максимальное наказание — это штраф до 50 тысяч рублей и погашение задолженности. Реальный срок можно получить, если сумма неуплаты достигнет 1,5 млн рублей.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

«Белой» аренда может быть и без посредников: не составляет большого труда самостоятельно найти бланк договора аренды и заполнить его, ведь это не требует нотариального заверения, договор вступает в силу после подписания сторонами. В действительности, чаще избегают белой аренды сами арендодатели: напуганы необходимостью платить налоги (при этом, что парадоксально, ответственность за неуплату налогов их, очевидно, не страшит). Арендаторы же, напротив, были бы рады легализоваться путем временной регистрации в съемном жилье, однако редкий квартировладелец предлагает такую услугу (опять же нарушая закон о необходимости регистрировать проживающих).

Поэтому опасаться больше всего стоит «серым» арендодателям: они могут быть привлечены к ответственности за неуплату налогов и отказ от регистрации на своей жилплощади временных жильцов. Если таких арендодателей привлечь к реальной ответственности, то те, кто будет продолжать арендный бизнес легально, начнут временно регистрировать жильцов, и это снимет большую часть проблем, связанных с «серой» арендой.

PR-директор компании Est-a-Tet Алла Руденко:

Для того, чтобы сфера найма и аренды жилья стала более прозрачной, недостаточно только усилить функцию контроля со стороны налоговых органов. Это может привести лишь к уходу в тень еще большей доли рынка.

Стороны просто перестанут подписывать возмездные договоры найма в письменной форме, а это может привести к ухудшению положения нанимателей, снимающих жилье и без того на птичьих правах.

На мой взгляд, необходимо создать комплекс мер, связанных со стимулированием публичности договоров найма и с публичностью таких договорных отношений. Например, предоставить налоговый вычет по подоходному налогу нанимателям, представить налоговый вычет по этому налогу собственникам, сдающим жилье и относящимся к социально не защищенным группам. Предоставить субсидии тем, кто относится к нуждающимся в улучшении жилищных условий и очередникам, предоставить субсидии арендаторам, которые относятся к очередникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Но все эти льготы должны предоставляться только при официальной регистрации таких договоров возмездного найма, тогда большая часть сторон получит экономическую мотивацию для публичного раскрытия условий договоров, и рынок, став более открытым и понятным, позволит сделать отношения также более прозрачными и защищенными.

Чем людям выгодна официальная аренда?

Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

Официальная аренда — это, прежде всего, прозрачность в отношениях двух сторон, скрепленная договором. Она дает возможность мирного и, что важно, официального урегулирования тех или иных вопросов и проблем, которые могут сопровождать процесс аренды. Официальный документ найма является гарантом того, что все условия сделки зафиксированы, и стороны таких имущественных отношений наделены ответственностью, а также рядом прав и обязанностей, нарушение которых может быть рассмотрено в судебном порядке (если до такого дойдет). Причем все плюсы официальной аренды относятся к обеим сторонам и в равной степени служат интересам как собственников жилья, так и нанимателей.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

В первую очередь, выгодна арендатору: он получает возможность временно зарегистрироваться по месту пребывания, прикрепиться к поликлинике, записать детей в детский сад или школу. Ну и, во-вторых, для арендодателя тоже плюс, это моральное спокойствие: если чист перед законом, можно не вздрагивать от каждого звонка в дверь.

Стоит ли ждать активных изменений в обозримом будущем?

Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

Важно понимать, что, вне зависимости от того, какие законы и санкции будут издаваться на государственном уровне, ситуация в большей степени зависит от граждан, их отношения к данной проблеме и желания что-либо изменить. Если мы не будем ждать «милости» от наших законодателей, а сами также будет способствовать созданию цивилизованного рынка аренды, то позитивные изменения в этой сфере наступят значительно раньше, чем если бы данный вопрос лоббировался исключительно сверху.

Сегодняшний рынок — это наше с вами отражение, он такой, каким его делаем мы. Пока нас устраивают «кустарные» и, как следствие, недорогие услуги случайных лиц, пока мы намерены жертвовать безопасностью ради выгоды, пока мы готовы днями самостоятельно мониторить «проверенные» сайты вместо того, чтобы посвятить это время семье или работе, ситуация не поменяется сама собой. Люди получают то, чего хотят, видимо, на данный момент плюсы официальной аренды видны нашим гражданам не так ясно, и им, к сожалению, ближе нелегальная аренда со всеми вытекающими последствиями.

Поэтому я уверена: как только мы поймем, что достойны лучшего, что услуги должны быть качественными, а налоги платить нужно, существующий сегодня негатив будет уменьшаться. Ведь те же налоги от аренды можно считать вполне оправданной платой за гарантированную безопасность сторон сделки, которая заключается на официальном уровне.

Руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев:

Ни каких изменений в ближайшее время, я считаю, ждать не стоит. Государство должно пересмотреть систему налогообложения для людей, сдающих свое жилье в наем, и не только снизить налог, но и упростить его уплату. В то же время необходимо ужесточить наказание для неплательщиков, которые сдают две и более квартир, то есть для тех, для кого сдача квартир является бизнесом, а не средством для выживания (например, 20% сдают пенсионеры).

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

Думаю, да: часть арендодателей, намеренных серьезно заниматься арендой, или имеющих несколько арендных квартир, в том числе элитных, предпочтут «белую» аренду. Однако еще часть может на время свернуть бизнес или пойти по пути сдачи квартир по подложным договорам безвозмездной аренды, сдавая жилплощадь преимущественно родственникам или друзьям и их знакомым.