Главная | СМИ о нас | Ипотека против аренды. Что выгоднее: аренда квартиры или жилье в ипотеку?

Ипотека против аренды. Что выгоднее: аренда квартиры или жилье в ипотеку?

26 декабря 2013

Когда нет достаточной суммы на приобретение собственного жилья, встает вопрос о том, брать ли ипотеку, либо снимать квартиру. Процентные ставки по ипотеке в нашей стране особо не снижаются, хотя правительство России уже несколько лет подряд говорит о том, что в ближайшие годы они упадут до 6% годовых. Но на сегодняшний день процентные ставки в банках в два раза выше, не говоря уже о дополнительных расходах по ипотечному кредиту. Не лучше ли снимать квартиру, чем планировать покупку жилья?

Для того, чтобы понять, на что решиться, необходим холодный расчет. Но для начала нужно посмотреть, от чего вообще зависит этот выбор? Кому выгодна ипотека, а кому все-таки аренда?

Кому выгода?

Этот вопрос можно рассматривать не только с точки зрения бюджетов и финансовых возможностей, но и относительно потребностей людей, их финансового и семейного положения и жизненных планов. Например, одинокие, мобильные молодые люди не нуждаются так в постоянном жилье, как, например, семейные пары с детьми. «Арендуемое жилье особо ни к чему не обязывает, - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». - Аренда подходит тем категориям граждан, которые не могут позволить себе очень больших затрат, которые не уверены в своем завтрашнем дне, либо тем, кто, наоборот, ценит возможность не привязываться к дому или квартире в каком-то определенном месте, кто часто меняет работу или много путешествует. Например, на западе такая практика распространена повсеместно, люди там более мобильны, для них характерно не привязывать себя к какому-то постоянному месту жительства без особой необходимости. Люди годами живут в арендованных домах и вполне этим довольны. В нашей же стране пока больше ценят постоянство и стабильность, менее охотно переезжают и стараются при возможности приобретать жилье в собственность, чтобы иметь крепкий задел на будущее, гарантию своего благосостояния».

Покупка же жилья в ипотеку подойдет тем, кто в первую очередь, имеет довольно высокий и стабильный доход, а, следовательно, может позволить себе ежемесячно отдавать значительную сумму (большую, чем при аренде такой же квартиры). «Это люди со стабильной жизнью, уверенные в своем завтрашнем дне, которые не собираются менять место жительства в ближайшие годы. Часто это семьи с детьми, женатые пары, люди в возрасте, которые не желают зависеть от собственников и изменчивых условий рынка аренды и хотят проживать в собственном доме на правах полноценных хозяев»,- подчеркнула Мария Жукова. А, по мнению, Алексея Хижнякова, начальника отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия», серьезные риски ипотека представляет для владельцев или менеджеров бизнеса, который очень уязвим, и зависит от сложно прогнозируемых факторов, а также для тех, кто не имеет денежной «подушки безопасности».

Плюсы и минусы

Если говорить о плюсах и минусах, то ипотека перед арендой имеет неоспоримое преимущество. «Оформляя ипотечный кредит, человек вкладывает денежные средства в свое жилье, это уже его определенный капитал и уровень стабильности, ведь арендованное жилье рано или поздно придется освободить», - отметила Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Кроме того, эту собственность можно продать, передать по наследству детям. И это немаловажный фактор. А на крайний случай ипотечную квартиру можно сдавать, покрывая часть платежей по кредиту, если у заемщика есть другой вариант проживания, например, у родителей. По мнению экспертов, даже если цены на недвижимость упадут, то вряд ли это будет значительное падение, и собственники, все равно останутся при дорогостоящем и востребованном активе через 10-15 лет. А для тех, кто едет покорять столицу из регионов, приобретение жилья в ипотеку вообще является самым привлекательным вариантом, так как покупатель сразу сможет оформить прописку в ипотечной квартире и спокойно жить и пользоваться столичными услугами (поликлиники, больницы, детские сады, школы и т.д.).

Самый большой минус ипотеки в том, что ставки слишком высоки: если выплачивать кредит в течение 20-25 лет, то конечная стоимость квартиры может вырасти в 2-2,5 раза.

Основной плюс арендного жилья – это возможность сменить его на другое, если поменялись жизненные обстоятельства, а также меньшие выплаты по сравнению с ипотекой. Также при аренде отсутствуют обязательства перед банком в случае просрочки платежей. Из минусов – это нестабильность, зависимость от воли арендодателя, который может расторгнуть договор аренды практически в любой момент, полная бесправность нанимателя ( в случае неофициальной аренды), постоянное повышение арендной ставки. А также отсутствие свободы действий – невозможность распоряжаться квартирой на свое усмотрение (часто в съемной квартире запрещается делать ремонт, заводить животных и т.д.). Вообще, российский рынок аренды нельзя назвать цивилизованным, у него есть одна особенность – часто приходится выбирать не квартиру как таковую, а ее собственника. Однако, по мнению Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, все эти опасения свойственны в большей степени людям старшего и среднего возраста. «Молодежь относится к этому более спокойно. К тому же, появилось немало прецедентов обращений по подобным вопросам в суд и выигрышей дел. И потом, московский рынок аренды так велик, что ничего не стоит поменять квартиру с неприятным собственником», - подчеркнул он.

Холодный расчет

А теперь рассчитаем расходы на ипотеку и аренду на примере наиболее популярной у покупателей однокомнатной квартиры, например, в новостройке города Химки. Это не самое дешевое предложение, однако, востребованное. Как рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», средняя арендная ставка квартиры площадью 42 кв. метра в новом доме сегодня держится на уровне 26-28 тыс. рублей в месяц. «Стоимость аналогичной квартиры с ремонтом в Химках (исключая микрорайоны Подрезково, Сходню и т.п.) – около 5,9 млн. рублей. Допустим, покупатель имеет 1,8 млн. рублей наличными и рассчитывает взять ипотеку на 15 лет под 14,75% годовых. А арендатор будет снимать эту квартиру те же 15 лет, при этом ежегодно ставка будет расти, скажем, на 1500 тысячи рублей. Так, за 15 лет расходы арендатора составят 6 млн. 240 тыс. рублей. С учетом первоначальной комиссии риэлтору – 6 млн. 267 тыс. рублей.

Расходы ипотечного заемщика составят более 10 млн. рублей, без учета первоначального взноса, при этом ежемесячный платеж будет в размере 56682 рублей.

Есть и третий вариант. «Если бы ипотечный заемщик снял эту же самую квартиру, а разницу в аренде и ипотечном платеже (29 тыс. 682 рубля) клал бы на пополняемый депозит под 7% годовых, то уже за год он получил бы прибыль от процентов в размере почти 25 тыс. рублей. Откладывая те же 29,6 тыс. рублей в месяц, которые мог бы отдавать банку в качестве процентов, можно накопить за 15 лет 5,3 млн. рублей (без учета процентов с депозита!)», - подчеркнула Ирина Доброхотова. То есть, даже арендуя в то же самое время квартиру, остаться в плюсе.

По мнению Вадима Ламина, если учитывать, что максимальные проценты по вкладам сейчас около 10, а официальная инфляция около 6%, то теоретически выгодно, а реально – не очень. «С другой стороны, рост стоимости квартир в рублях в этом году был ниже 10%, значит, средства таким образом накопить и сохранить можно», - отметил он.

Конечно, вклад в банке не совсем тоже самое, что собственная квартира. Как отмечают эксперты, денежные средства подвержены колебаниям и зависят от валютного курса, который в свою очередь определяется состоянием национальной и мировой экономики. И потом, сложно спрогнозировать, будут ли банки каждый год давать те самые 10% годовых.

С другой стороны, по мнению Софьи Лебедевой, вполне возможно подобрать две квартиры, где арендные платежи и ипотечные взносы будут сопоставимы. Так, например, представим, что заемщик приобретает квартиру за 4,5 млн. рублей в ближайшем Подмосковье и готов внести 1,5 млн. рублей первоначального взноса. «В таком случае ежемесячный платеж составит около 38 000 рублей при сроке кредита, равном 15 годам, и процентной ставке в размере 13%, - отметил руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. - За 38 000 рублей в месяц можно снять однокомнатную квартиру в Москве, но за 15 лет (без учета индексации арендной ставки) арендатор заплатит за съемное жилье около 6,8 млн. рублей». По его слова, минус заемных средств – это переплата, однако с учетом инфляции через несколько лет эти платежи будут менее существенными.

А в регионах?

В регионах России процентные ставки по ипотечным кредитам в банках такие же, как в Москве, хотя разница соотношений доходов населения, стоимости 1 кв. метра жилья, условий жизни абсолютно разные. Ввиду таких разных параметров в некоторых уголках нашей страны данный вид кредитования является совсем недоступным для большей части населения. Что касается аренды, то ставки также отличаются в зависимости от региона.

Самые высокие цены на жилье после Москвы, Московской области и Петербурга – в Сочи, Екатеринбурге, Хабаровске, Нижнем Новгороде, Тюмени, Белгороде, Уфе, Иркутске, Казани, Красноярске.

По данным федерального портала «Мир Квартир», средняя цена однокомнатной квартиры, например, в Санкт-Петербурге- 4 261 416рублей, средняя ставка аренды такой же квартиры -22 191рублей;

в Екатеринбурге - 2 721 393рублей и 11 000 рублей;

в Нижнем Новгороде – 2417801рублей и 13138 рублей;

в Казани-2 334 643рублей и 13 031рублей, соответственно.

Рассчитаем расходы на ипотечные выплаты и на аренду на примере однокомнатной квартиры в Екатеринбурге, стоимостью 2721393 рублей. Допустим, у покупателя есть 500 тыс. рублей для первоначального взноса. При ставке 12% и сроком кредита на 15 лет ежемесячный ипотечный платеж будет составлять 26660 рублей. А средняя ставка аренды такой квартиры - 11000 рублей. За 15 лет ипотечные выплаты составят 4 798800 (без учета первоначального взноса), а аренды за тот же срок – 1980000. Получается, по соотношению расходов на ипотеку и аренду ситуация в Москве и регионах примерно одинаковая. Осталось рассчитать свои силы, финансовые возможности, планы на будущее и сделать свой выбор.