Главная | СМИ о нас | Жилищный вопрос: как выбрать между ипотекой и арендой

Жилищный вопрос: как выбрать между ипотекой и арендой

25 августа 2014

Этот вечный вопрос не потеряет своей актуальности еще очень долгое время.

Проблема выбора между ипотекой или арендой в России, равно как и в остальном мире, остается одной из наиболее острых по причине вечного стремления улучшить свои жилищные условия. Информационный портал BANKDIRECT.PRO решил узнать мнение специалистов на этот счет, учитывая, что конечный выбор того или иного варианта очень индивидуален.

Преимущества аренды

У этого способа решения жилищного вопроса есть ряд неоспоримых достоинств, а также и рисков, о которых не стоит забывать.

«Например, если в ипотеку приобретается квартира, стоимостью 8 млн руб., то на протяжении 20 лет покупателю придется ежемесячно выплачивать около 70 тыс. руб., — говорит первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — В результате общая сумма выплат составит порядка 17 млн руб.

Для сравнения, по ее словам, данная сумма позволяет арендовать квартиру в течение 40 лет при условии, что стоимость найма кардинально не будет меняться. «Но здесь мы приходим к такому минусу аренды как-то, что даже через эти годы данная квартира не станет собственностью нанимателя», — рассказывает Жукова. Среди плюсов аренды она отмечает то, что арендуемое жилье ни к чему не обязывает — это жилье, которое можно поменять в любой момент.

«Из международной практики: например, в США до 50% людей не имеют жилья в собственности, а снимают его всю жизнь», — объясняет директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева. Она тоже среди преимуществ аренды называет высокую мобильность: можно быстро переехать из одного района в другой, увеличить или уменьшить площадь, съехаться, разъехаться и так далее. «Словом, при изменении семейных обстоятельств, смены места работы и так далее, можно быстро поменять и место жительства», — говорит Киселева.

Представитель компании «ИНКОМ-Недвижимость» тоже предлагает произвести расчеты на конкретном примере. Возьмем квартиру в пешей доступности от станции метро «Коньково» на 10-м этаже 17-этажногодома. Общая площадь — 40 кв. м, жилая — 20 кв. м, кухня — 9 кв. м. Стоит такая квартира 7,5 млн руб. При этом не нужно забывать, что после ее приобретения надо будет сделать ремонт, купить мебель, бытовую технику. Такие расходы могут вылиться примерно в 1,5 млн. В итоге получается уже 9 млн руб. За такую сумму можно 19–20 лет снимать такую же квартиру в современном доме с хорошим ремонтом, мебелью и бытовой техникой с арендной ставкой 35–40 тыс. руб. в месяц. Разница зависит от уровня ремонта и качества мебели. «Следует отметить, что в расчет не берутся коммунальные платежи, которые оплачивает собственник: арендатор платит только за текущие расходы — телефонные переговоры, свет, воду, если установлены счетчики, — говорит Галина Киселева. — Однако в этом есть и минус — через те же 20 лет квартиры в собственности не будет».

Плюсы и минусы аренды

Мария Жукова из компании «МИЭЛЬ-Аренда» тезисно обозначила основные положительные и отрицательные качества аренды квартир.

Плюсы аренды жилья:

Арендовать квартиру гораздо дешевле, чем покупать ее в ипотеку.

Можно быстро поменять жилье, при необходимости переехать в другой район или город;

Можно отказаться от услуг в случае изменения условий договора или ухудшения финансовой ситуации без особых материальных потерь.

Отсутствие обязательств перед банком в случае просрочки платежей.

Возможность получения жилья на любой срок, как короткий, так и длительный (часто людям необходимо жилье только на конкретный сезон, например, дачный дом на лето).

Минусы аренды:

Зависимость от собственника жилья, практически полная бесправность нанимателя (особенно в случае неофициальной аренды).

Повышение арендной ставки.

Наличие обязательств (часто жильцам приходится отчитываться о состоянии квартиры, оплате коммунальных услуг, а порой особо назойливые собственники даже приходят с визитами для проверки).

Отсутствие свободы действий — невозможность распоряжаться квартирой на свое усмотрение (часто в съемной квартире запрещается делать ремонт, заводить животных, приводить шумные компании гостей).

Арендуемая квартира никогда не станет собственностью нанимателя.

Как справиться с первоначальным взносом при ипотеке

Основная сложность доступа к ипотеке для многих граждан заключается в первоначальном взносе, который часто необходим для заключения договора.

«В целом, я бы порекомендовал клиентам, желающим купить квартиру в ипотеку с минимальной переплатой, либо иметь максимальный первый взнос, для чего можно воспользоваться специальными ипотечными вкладами, либо приобрести квартиру на стадии строительства», — комментирует начальник управления развития розничного бизнеса банка ИТБ Антон Замятин.

Если не хватает средств на первоначальный взнос, то не стоит, как считает начальник управления ипотечного кредитования банка «Открытие» Сергей Столбунов, отказываться от ипотеки, решая квартирный вопрос только с помощью аренды жилья. По его словам, аренда жилья не сохраняет средства и накопления, в отличии от ипотеки, после выплаты которой в собственности оказывается жилье.

«Тут существенным будет фактор постоянного увеличения стоимости этого имущества, за счет роста цен на жилье. Особенно это касается крупных городов, в большей степени Москвы и Санкт-Петербурга, то есть если фактические ежемесячные расходы на оплату аренды жилья несколько меньше затрат на оплату платежей по кредиту, учитывая увеличение стоимости жилья на 5–10% в год, затраты окупаются, — говорит Столбунов. — Если приобретается жилье на этапе строительства, то стоимость построенного объекта сразу возрастает до 30%».

По его словам, в перспективе 1–5 лет выгоднее арендовать жилье, но в дальнейшей перспективе эта ситуация меняется в пользу ипотеки.

О преимуществах ипотеки при планировании на более долгий срок говорит и Антон Замятин из банка ИТБ: «В долгосрочной перспективе на 10–15 лет, квартиросъемщик должен понимать, что с учетом инфляции арендный платеж будет только расти и будет уходить „в никуда“, ипотека же позволяет зафиксировать платеж на весь срок кредита и 50–60 тыс. руб. сегодня — через 10 лет будут иметь гораздо меньшую ценность». Кроме того, по словам банкира, квартира в ипотеку — это частная собственность и материальный актив, в ней можно зарегистрироваться, и стоимость данного актива с течением времени с большой вероятностью будет только расти, что будет являться подушкой безопасности в старости или хорошим наследством детям.

Рецепт при внезапном отсутствии денег для платежей по ипотеке

Еще одним фактором страха при ипотеке является риск потери работы и другие возможные случаи, которые могут существенно усложнить жизнь ипотечного заемщика.

Механизмы защиты здесь существуют и работают уже очень давно. «На сегодняшний день заключение договора страхования жизни и трудоспособности клиент осуществляет в добровольном порядке, — рассказывает представитель банка „Открытие“. — Данный вид страхования является основной гарантией сохранения своего имущества в случае наступления неблагоприятных последствий (страхового случая)».

Банк «Открытие», как рассказывает Сергей Столбунов, предлагает своим клиентам застраховаться в крупных и надежных страховых компаниях, а сумма страховой выплаты на 100% покрывает сумму задолженности клиента перед банком. Оплата страховки, по его словам, осуществляется за годовой период и составляет около 0,25% от суммы кредита.