Главная | СМИ о нас | Аренда квартир в Москве: обзор накануне начала делового сезона

Аренда квартир в Москве: обзор накануне начала делового сезона

27 августа 2014

В целом предложение пока превышает спрос, но дешевые варианты быстро уходят с рынка. За 20 тысяч рублей реально найти вариант за МКАД.

Москва по-прежнему манит иногородних россиян престижными вузами, офисами солидных компаний, высокими зарплатами и большим количеством рабочих мест. Всем нужно где-то жить, поэтому вопрос аренды всегда остается актуальным. И особенно сейчас, когда на фоне роста ипотечных ставок большая часть тех, кто собирался обзавестись собственным жильем, осталась в рядах арендаторов. К тому же скоро сентябрь, люди возвращаются из отпусков, у студентов заканчиваются каникулы, наступает пора определяться с жильем.

Вот «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» и решил выяснить, что сегодня происходит на московском рынке аренды.

Предложение и спрос

Сегодня рынок аренды можно считать рынком арендатора, так как сдаваемых объектов в целом больше, чем желающих снять жилье: «В июне на каждого желающего арендовать квартиру приходилось по 4,15 объекта», - утверждает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». «Во-первых, предложение пополнилось за счет квартир из недавних новостроек (так называемые «инвестиционные квартиры». - От ред.), а во-вторых, многие квартиры, особенно в высокобюджетных сегментах, вышли на рынок, потому что их владельцы уехали жить за город или в другую страну», - объясняет сложившуюся ситуацию Юлия Лукина, руководитель департаменты аренды компании «НДВ-Недвижимость». Поэтому конкуренция между арендодателями возросла, а арендаторы стали более требовательными, они все чаще обращают внимание на различные нюансы, придирчиво изучают варианты и выбирают квартиры в том же ценовом диапазоне, но с лучшими условиями, например, не с одним машино-местом, а с двумя, не в старомжилом фонде, а в современных монолитных новостройках и т.п. «Сейчас для тех, кто хочет снять жилье, ситуация весьма благоприятна: на рынке достаточно предложений и можно спокойно выбирать наиболее подходящий вариант», - отмечает Галина Киселева, директор департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Однако динамика такова, что в настоящий момент увеличивается объем спроса: «Конечно, разрыв между спросом и предложением остается очень высоким, но в июле по сравнению с июнем предложение квартир снизилось – на 6%, а спрос вырос на 17%», - сообщает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). И особенно такаятенденция прослеживается в экономичном сегменте, где спрос традиционно больше, чем в бизнес- и премиум-классах. Хотя если анализировать по стоимости, то больше всего запросов приходится на квартиры в довольно высоком ценовом диапазоне: «Максимальным спросом в июле 2014 года пользовались объекты со ставками от 1000 до 3000 долл. в месяц, их выбрали 57,34% арендаторов, а на втором месте были квартиры стоимостью от 750 до 1000 долл., их искали 31,54% арендаторов, - рассказывает Мария Жукова. - Причем максимальное предложение квартир тоже пришлось на ценовой диапазон от 1000 до 3000 долл. в месяц (48,31% от общего предложения), квартиры стоимостью от 750 до 1000 долл. составляли 38,8% от общего предложения, а жилье стоимостью до 750 долл./мес. – 10,24%».

В «низком» сегменте хороших предложений даже не хватает: «Например, спрос на самые востребованные дешевые однокомнатные квартиры превышает предложение в 2-3 раза, и поэтому такие объекты при хорошем соотношении цены и качества могут «жить» на рынке всего 1-2 часа», - уверяет Галина Киселева («ИНКОМ-Недвижимость»). Да и вообще, бюджетное жилье, особенно 1-2-комнатное и недалеко от метро, уходит с рынка довольно быстро: «При адекватной цене оно обычно сдается за 15-20 дней, при этом наиболее быстро находят жильцов те квартиры, что предлагаются по низкой цене или при прочих равных находятся ближе к метро, отличаются свежим косметическим ремонтом, хорошей мебелью и техникой», - говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». Впрочем, даже недорогие квартиры, но без ремонта, со старой «бабушкиной» мебелью и в неудобном месте могут экспонироваться довольно долго.

Это же относится и к более дорогой недвижимости. Высокобюджетные объекты могут ждать арендодателей 1-3 месяца и даже дольше, особенно если они не отличаются комфортом или их стоимость завышена. Быстро уходят только самые лучшие варианты, но найти их, кстати, не так-то просто, несмотря на номинально широкий ассортимент: «Часто встает проблема парковки. Такие дикости, которые наблюдаются у нас, пугают многих арендаторов. Отсутствие разметки, неотработанный механизм оплаты, произвол эвакуаторщиков, чехарда с дорожными знаками, непонятно как и на каком основании выставленными. Неудивительно, что все арендаторы высокобюджетного жилья хотят определенного парковочного места, где можно укрыться от ловких собирателей штрафов. А еще есть проблема регистрации. Так, в прошлом месяце при поиске квартиры для французской семьи, которой нужна была регистрация для определения ребенка в школу, мы выяснили, что только каждый пятый арендодатель был готов зарегистрировать арендаторов в своей квартире. Люди отказывались от прекрасных арендаторов и весьма немаленьких денег (бюджет был 120 000 руб. в месяц), лишь бы не заниматься оформлением документов», - рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнерагентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Динамика ставок

Такая ситуация по спросу и предложению, конечно, находит отражение в ценах: «Объем предложения велик, и собственники охотнее идут на уступки. Мы отмечаем, что в последнее время цены даже просели, особенно в бизнес-классе и в сегментах выше, где по ряду объектов цены упали до 30-40%. Для примера, комфортабельная двухкомнатная квартира на Озерковской набережной стоила раньше 350 тыс. руб. в месяц, а сейчас ценник находится на уровне 250 тыс. руб. в месяц. Многих собственников такая ситуация приводит в замешательство. Они не сразу верят, что цены снизились, но рынок все расставляет на свои места, и арендную ставку приходится уменьшать», - говорит Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). «Некоторые собственники все-таки пытаются повысить цену аренды, но в условиях, когда спрос не столь высок, это влечет за собой увеличение срока экспозиции», - добавляет Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость».

Однако напомним, что рынок аренды пережил сезонный весенний подъем, который в этом году был более активным на фоне падения рубля и ожиданий кризиса – арендодатели старались подстраховаться, и даже несмотря на увеличение числа инвестиционных квартир, арендные ставки по сравнению с прошлым годом хоть и незначительно, но все-таки выросли: «Если раньше за 35 тыс. руб. можно было арендовать неплохую двухкомнатную квартиру в пределах МКАД, то сейчас это приемлемая цена для стандартной однушки», - утверждает Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». «С февраля по июль текущего года однушки подорожали на 12,9%, двушки – на 8,1% и лишь трешки подешевели на 3,6%», - добавляет Павел Луценко («МИР КВАРТИР»).

Впрочем, другие эксперты говорят о незначительном снижении цен особенно в бюджетных сегментах, а максимальное падение демонстрировали лишь объекты с завышенной ценой. Но как бы там ни было в первом полугодии, в июле с приближением нового делового сезона рынок аренды оживился: «Повысился спрос (на 10-15%), а собственники стали реже уступать в цене. В июне можно было торговаться, и скидка обычно составляла 2-3 тыс. руб., или 5% от изначально заявленной стоимости, а в некоторых случаях даже достигала 15%, а сейчас такого не наблюдается. В экономклассе отмечается даже медленное повышение цен - на 1% по отношению к июню, причем стоимость аренды в данном сегменте подрастает уже второй месяц подряд», - говорит Галина Киселева («ИНКОМ-Недвижимость»). «А если более детально, то по сравнению с июнем 2014 года в экономклассе однокомнатные квартиры подорожали на 1,84% (их средняя стоимость составляет 33,66 тыс. руб. в месяц); двухкомнатные - на 1,9% (до 41,97 тыс. руб. в месяц), трехкомнатные – на 4,59% (до 50,93 тыс. руб.). А в бизнес-классе и элитных домах стоимость однокомнатных вариантов увеличилась на 2,42% (в среднем они сдаются за 60,43 тыс. руб. в месяц), двухкомнатных – на 4,07% (до 77,87 тыс. руб. в месяц), а трехкомнатных - на 5,84% (до 100,27 тыс. руб. в месяц). И лишь многокомнатные квартиры подешевели - на 9,68%, так, что их средняя стоимость найма достигла 185,69 тыс. руб. в месяц», - рассказывает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).

Актуальные цены

Арендные ставки, как и прежде, зависят от многих факторов, и одним из важнейших остается местоположение недвижимости. «Самые дорогие съемные квартиры в ЦАО, где сосредоточен элитный фонд жилья. Здесь даже студия площадью всего 45 кв. м может сдаваться по цене 100 тыс. руб. в месяц и выше. А например, квартира на Котельнической набережной площадью 58 кв. м с панорамным видом на исторический центр столицы, дизайнерским ремонтом, новой мебелью и домашним кинотеатром предлагается за 250 тыс. руб. в месяц», - рассказывает Павел Луценко («МИР КВАРТИР»). Но это не предел: «Стоимость некоторых вариантов в ЦАО может составлять и около 1 млн руб. в месяц, - говорит Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). - Столько стоит, например, четырехкомнатная квартира на 1-й Тверской-Ямской улице». Также в лидерах по ценам, как отмечает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), квартиры в районе Остоженки и на Арбате и объекты в широко разрекламированном ЖК «Легенды Цветного», где относительно небольшая квартира сдается более чем за полмиллиона рублей в месяц. Примерно такие же цены и в ЖК «Алые Паруса», ЖК «Триумф Палас», ЖК «Золотые ключи» и т.д. Башни «Москва-Сити» по ценам практически догоняют самые престижные районы ЦАО. К примеру, трехкомнатные квартиры и апартаменты в высотках «Сити» сдаются за 300 - 600 тыс. руб. в месяц.

Но есть, конечно, и более дешевые варианты, даже на Арбате (в старых домах), не говоря уже о районеметро «Бауманская» или «Серпуховская». Вообще, стоимость однокомнатных квартир в ЦАО, по данным Юлии Лукиной («НДВ-Недвижимость»), начинается от 45-50 тыс. руб. в месяц. Причем в более удаленных от Кремля районах цены могут быть на 15-20 тыс. руб. ниже, чем в самом центре столицы. «Средняя же цена центральных однушек с хорошим ремонтом 55-60 тыс. руб./месяц, - сообщает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). - Например, квартира площадью 39 кв. м, частично меблированная, со свежим ремонтом, с новой бытовой техникой, посудомоечной машиной, шкафом-купе и кондиционером, но, правда, с весьма скромной, встроенной кухней предлагается за 60 тыс. руб. в месяц». А если рассматривать только экономкласс, то, по данным Галины Киселевой («ИНКОМ-Недвижимость»), средняя ставка для однушек находится на уровне 36 тыс. руб. в месяц.

Немного дешевле, но тоже в цене остаются престижные районы ЗАО и ЮЗАО, где, кстати сказать, сдается много жилья бизнес-класса. Но есть на западе и бюджетные варианты, и средняя стоимость однушки экономкласса, как сообщает Галина Киселева («ИНКОМ-Недвижимость»), составляет 33 тыс. руб./месяц.

Далее по убыванию стоимости аренды следуют СЗАО, САО и ЮАО. «А замыкают список восточные округа Москвы, и самый дешевый из них – ВАО, где можно найти квартиру от 20 тыс. руб. и даже дешевле. Например, столько стоит однушка на ул. Реутовская, причем даже не очень маленькая - 65 кв. м, с хорошим ремонтом и мебелью, но удаленная от станции метро», - рассказывает Павел Луценко («МИР КВАРТИР»). Но, впрочем, по мнению других экспертов, самый дешевый округ Москвы все-таки ЮВАО, а именно районы Выхино, Капотня и т.п. «Самая дешевая однокомнатная квартира за последнее время предлагалась в 10 минутах езды на транспорте от станции метро «Выхино», на улице Рождественская, на 16 этаже 20-этажного новогопанельного дома. Площадь комнаты составляла 20 кв. м, а кухни – 9 кв. м. Квартира была без мебели и с ремонтом от застройщика, и собственник просил предоплату за 1 год, но сдавал ее за 15 тыс. руб. в месяц», - рассказывает Галина Киселева («ИНКОМ-Недвижимость»). В среднем же хорошие однушки в ВАО и ЮВАО стоят 27-29 тыс. руб. в месяц. «К примеру, просторная однокомнатная квартира площадью 41 кв. м в районе Капотня сдается за 28 тыс. руб.», - отмечает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Однако для определения стоимости аренды важен не только административный округ, но и удаленность от МКАД. Так, квартиры в районе ТТК даже на юго-востоке могут быть дороже квартир в ЮЗАО, но расположенных у МКАД. «В трех станциях от Кольцевой линии метро 1-комнатные квартиры с приличным ремонтом сдают в среднем за 45 тыс. руб. в месяц, а в совершенно спальных районах - за 30 тыс. руб.», - отмечает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). А по данным Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), однушки в районе ТТК в среднем стоят 40-45 тыс. руб. в месяц, а на окраине Москвы – около 25 тыс. руб. И даже на западном направлении варианты у МКАД вряд ли будут дороже 30-35 тыс. руб. Например, как сообщает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), на Беловежской улице (около пересечения МКАД с Можайским шоссе) однушки предлагаются за 30 тыс. руб. в месяц, а двушки - за 45-50 тыс. руб. Самые же дешевые квартиры предлагаются в районах за МКАД и в районах Новой Москвы. «За пределами МКАД, например, в районах Косино-Ухтомский, Выхино-Жулебино (вблизи станции метро «Жулебино»), Некрасовка, Щербинка, квартиру в современном доме с хорошим ремонтом и всей бытовой техникой можно снять за 27 тыс. руб. в месяц. А в пределах МКАД, для сравнения, за такие же деньги предлагаются квартиры с недорогим ремонтом, в панельном доме, в транспортной доступности от метро или 15-20 минутах ходьбы», - говорит Галина Киселева («ИНКОМ-Недвижимость»).

А если снимать квартиру в замкадном районе в 20 минутах езды от метро, то можно уложиться даже в 15-20 тыс. руб., а за 35 тыс. руб. в месяц реально снять даже трехкомнатную квартиру. «Например, за такие деньги предлагался вариант в Ново-Переделкино на улице Шолохова. Это была квартира площадью 74 кв. м (жилая площадь – 46 кв. м, кухня – 10 кв. м) на 7 этаже 17-этажного панельного дома, с ремонтом, но, правда, с минимумом мебели», - рассказывает Галина Киселева.