Главная | СМИ о нас | Хождение по мукам... аренды

Хождение по мукам... аренды

24 сентября 2014

Кто хоть раз снимал жилье в столице, понимает, как это непросто. На опыте даже одного арендатора можно выявить основные закономерности и риски. Попытаемся это сделать и предостеречь других квартирантов от некоторых ошибок.

Двигатель аренды

Поиск квартиры моя приятельница каждый раз начинает через родственников и друзей. В ход идут все средства: обзвон знакомых, освещение проблемы в Интернете, в соцсетях и, наконец, опрос коллег по работе. И делает она все это не потому, что хочет загрузить своими заботами всех и вся, просто за такой вот «помощью зала» стоит безопасность и экономия. Если квартира будет найдена среди своих, то удастся сэкономить приличную сумму. Аренда однушки в столице обходится сегодня в 25–30 тыс. руб. Если искать сразу через риэлтора, то придется заплатить ему как посреднику комиссию (100% от ежемесячной арендной платы), да еще и хозяин жилья возьмет страховой депозит в том же размере. Итого разовый платеж составит 75–90 тыс. руб. То есть придется выложить заработок за два-три месяца. Со знакомыми проще — здесь отношения построены на доверии, поэтому, кроме арендной платы, с квартиранта ничего не берут. Одно плохо — поиск иногда оказывается слишком долгим.

К сожалению, в большинстве случаев моей знакомой все-таки приходится обращаться в риэлторское агентство. Можно, конечно, искать квартиру и по базам недвижимости в Интернете, что ей часто и советуют делать друзья. Однако на работе она занята делами, дома — семьей, а изучение всего предложения требует слишком много времени. К тому же нет 100%-ной гарантии, что объявления размещают прямые собственники, чаще всего это делают те же риэлторы. Кстати, комиссию посредник все равно возьмет, правда, она может составить не 100%, а вполовину меньше. Спрашивается, за что? За то, что человек долгими часами сидел за компьютером, выбирал жилье, сам звонил и вел переговоры? Нет уж, если платить, то пусть тогда поиском квартиры по заданным параметрам займется риэлтор.

Дикий рынок

Если сравнивать нынешнюю ситуацию с той, что наблюдалась в 90-е гг., следует признать: порядка, конечно, стало больше. Но, как ни крути, рынок все равно продолжает оставаться диким, по крайней мере в эконом-сегменте. Вспомним, раньше риэлторы брали деньги и просто выдавали на руки клиенту список адресов и телефонов. Удача, если они оказывались не вымышленными и квартиры действительно сдавались. Сейчас таким образом действуют только мошенники, серьезные компании работают иначе. Сотрудник агентства сначала интересуется, какую недвижимость вы хотели бы арендовать, а затем предлагает различные варианты, договаривается с хозяевами квартир о просмотрах, приезжает на встречу и вместе с вами идет смотреть жилье. При этом у него уже есть заранее заготовленный стандартный договор в двух экземплярах. Если арендатора и арендодателя все устроит, документ подписывается, а уже после этого агенту выплачивается его комиссия.

Все вроде бы чинно-благородно. Но риэлторы и сейчас идут на различные уловки. Например, после разговора с клиентом, узнав о его предпочтениях, буквально в течение часа перезванивают и предлагают идеальный вариант: и по цене, и по месторасположению. Естественно, арендатор двумя руками за. Однако перед намеченным просмотром квартиры агент сообщает, что сдавать ее хозяева, увы, передумали, либо она уже ушла другому арендатору, либо случилось еще что-то непредвиденное. При этом добавляет, что в этом же районе он подобрал еще три похожие квартиры. Делать нечего, будущий арендатор с подпорченным настроением идет их смотреть.

Второе разочарование наступает быстрее, чем ожидалось. Когда клиент поднимается в квартиру, ему вроде бы все нравится, но, оказывается, стоимость аренды на 3 тыс. руб. больше. Да, и еще один неприятный момент: на просмотр являются еще два агента из других компаний со своими клиентами. В результате десять человек одновременно ходят по однушке. При этом риэлтор торопит с решением, иначе квартира уйдет.

Каждый, кто однажды пробовал арендовать жилье, наверняка столкнулся с такими же проблемами. Увы, приходится принимать их как данность...

Рисков на всех хватит

Моя знакомая из-за ограниченных финансовых возможностей не согласилась снять предложенную квартиру, в результате явно раздосадованному риэлтору пришлось вести клиентку смотреть другую недвижимость. Это была квартира-студия. Хозяева обещали освободить помещение в лучшем случае через две недели, при этом не давая никаких гарантий. Кстати, если вы столкнулись с похожей ситуацией, имейте в виду: надо заключить договор аренды, в котором обязательно прописать все подробности. Это единственный способ обезопасить себя на случай, если собственники передумают сдавать жилье.

Вот что советует Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»: «Мы постоянно предупреждаем клиентов, что главное правило минимизации рисков при вступлении в арендные отношения — это заключение грамотного договора, в котором максимально подробно описаны все условия проживания. Документ, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях. Должны быть указаны сроки аренды, количество жильцов, условия посещения квартиры собственником, размер платы, время и условия ее повышения, порядок внесения арендных и коммунальных платежей, возможность проведения ремонтных работ или перестановок мебели, условия досрочного расторжения. Также обе стороны вольны прописывать любые дополнительные правила, допустим, относительно содержания домашних животных. За нарушение условий, прописанных в договоре, нужно установить штрафные санкции».

Бабушкин вариант

К сожалению, моя приятельница не могла ждать обещанную студию так долго. Пришлось продолжить поиск. Все квартиры, просмотренные за неделю, были без ремонта и со старой мебелью, на рынке такую недвижимость называют «бабушкин вариант». Любой арендатор должен четко определить для себя, готов он снимать такое жилье или нет. Дело в том, что в сдаваемой квартире многие хозяева оставляют холодильники, стиральные машины, микроволновые печи и телевизоры. При этом арендная плата за жилье выше, чем если бы это было свободное от мебели помещение. К таким «раритетам» иногда и прикасаться страшно — аппаратура может в любой момент сломаться. В таком случае придется эту технику ремонтировать за свой счет, иначе собственник вычтет деньги из страхового депозита.

Кстати, если вы сами в состоянии переклеить обои и покрасить двери, то не стоит пугаться квартир без ремонта. Но проблема в том, что на проведение любых работ собственник жилья должен дать согласие. И совсем не факт, что выбранные вами обои будут одобрены. Кроме того, не каждый собственник готов вычесть расходы на ремонт из арендной платы.

Что касается моей знакомой, то ей все-таки повезло — квартира нашлась. На этот раз все устроило: и арендная плата, и состояние. Проблемы всплыли позже: например, выходящие на проезжую часть окна. Во время осмотра жилья этого не заметили, так как работал телевизор, и шума с улицы не было слышно. Но позже выяснилось, что при открытых окнах (а было очень жаркое лето) спать невозможно. В этой связи совет всем арендаторам: во время показа попросите хозяина выключить все бытовые приборы, особенно телевизор и магнитофон, и открыть окна. За лишние децибелы требуйте от арендодателя скидку. Даже 2–3 тыс. руб. не помешают, по крайней мере не будете истязать себя упреками, что могли бы за те же деньги снять жилье в более тихом месте.

Кстати, у приятельницы был еще один промах. Дело в том, что при подписании договора она совершенно забыла, что в подъезде есть консьерж. В результате пришлось ежемесячно отдавать 300 руб. консьержке, так как конфликтовать по этому поводу с хозяйкой, которая наотрез отказалась платить, не хотелось. Не забывайте о таких моментах на встрече и при подписании договора. От оплаты подобных услуг можно отказаться, но это должно быть зафиксировано в документе.

*** ЦИФРЫ

25–30 тыс. руб. — такова сегодня минимальная стоимость аренды однушки в столице.

75–90 тыс. руб. составляет разовый платеж арендатора (оплата за месяц, комиссия, страховой депозит).

Призвать к ответу

Знайте, что собственник не может в любой момент попросить арендатора из квартиры. Мария Жукова предлагает на случай досрочного расторжения договора прописать в нем некоторые пункты. Первый: сторона-инициатор обязана уведомить в письменной форме другую сторону не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора. Второй: если инициатива исходит от арендодателя (арендатор при этом не нарушал никаких условий и обязательств), он возмещает арендатору расходы на переезд в другое жилье в размере месячной ставки, возвращает плату за оплаченный, но не прожитый период, а также залоговую сумму. Или в качестве альтернативы можно предоставить арендатору 30 дней бесплатного проживания в квартире.

По словам эксперта, если арендатор при поиске квартиры пользовался услугами агентства, то он может в него обратиться при возникновении конфликтной ситуации. Серьезные компании предоставляют своим клиентам гарантию, по которой в случае досрочного расторжения договора в течение трех месяцев после заключения сделки арендатору бесплатно подыскивается новое жилье.