Главная | СМИ о нас | Арендодатель перекладывает на плечи арендатора РЕМОНТ. Чем это чревато для обеих сторон?

Арендодатель перекладывает на плечи арендатора РЕМОНТ. Чем это чревато для обеих сторон?

9 октября 2014

Инвестирование в недвижимость, к которому призывают различные умные люди, в том числе и авторы нашего журнала, – дело, спору нет, хорошее и выгодное. Только долгое. За те несколько лет, пока квартира находится у нас на руках, она постоянно тянет деньги – квартплата, коммунальные платежи, налоги. Решение, в принципе, известно – сдавать в аренду.

Однако тут есть своя проблема: объект в новостройке чаще всего продается в состоянии «голого бетона», то есть, совершенно нежилом. А делать ремонт – это еще несколько сотен тысяч рублей.

В общем, мы решили рассмотреть такой вариант: сдавать квартиру в том виде, как она есть. Или голый бетон (если новостройка), или приравненный к нему по качеству «бомжатник» со вторичного рынка.

Спрос есть на все. Вопрос в цене

Как выяснилось из опроса экспертов, рынок подобной недвижимости существует – но он очень небольшой. «По данным нашей компании, предложения квартир без ремонта появляются довольно регулярно, но в количестве не более одного-двух в месяц, - сообщила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Спрос на подобные варианты также очень скромен: как правило, арендаторы хотят снимать уже пригодное для вселения жилье».

Тезис о непопулярности такого предложения поддерживает и Елена Рыбкина, директор по маркетингу компании VSN REALTY. «Если опираться на данные статистики, то среди 12 тыс. объявлений на одном известном портале по аренде квартир без ремонта предлагаются всего три квартиры, - говорит эксперт. – По нашему мнению, их могло быть и больше, если бы данное предложение более активно продвигалось на рынке».

И, естественно, сам собой напрашивается вывод о том, что подобный объект должен сдаваться существенно дешевле. «Двухкомнатная квартира в одной из новостроек была сдана в аренду за 25 тыс. руб. в месяц, - сообщила Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», – Стоимость аналогичных объектов в том же доме, но с ремонтом составляет 40-45 тыс. руб.».

«Стоимость аренды «голых» квартир ниже средней стоимости аренды на 5-30%. Но «дисконт» ограничен законами рынка – к примеру, за 20 тысяч рублей «голую» квартиру в спальном районе Москвы снять можно, но дешевле – вряд ли, так как желающие поселиться в «голой» квартире за относительно невысокую цену найдутся всегда», - считает Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл»..

Дело не только в деньгах

Однако потеря денег – это, к сожалению, не единственная неприятность, подстерегающая владельца квартиры. Есть и пара других.

Во-первых, самые непритязательные арендаторы на нашем рынке являются одновременно и самыми нежелательными. Эти категории известны: гастарбайтеры, торговцы с вещевых рынков. В общем, люди, которые своим внешним видом и манерами отличаются от коренных москвичей (сформулируем это так, чтобы не быть обвиненными в экстремизме и ксенофобии). Поселив подобных персонажей в свою недвижимость, арендодатель гарантированно получит проблемы и с соседями, и с участковым. Не говоря уж о том, что и возможностей как-то повлиять на таких жильцов у хозяина квартиры почти не будет. Реальный случай, приключившийся в подмосковных Люберцах: некоторый человек сдал свою квартиру гражданам одной южной республики. Затем он решил выселить их, но арендаторы съезжать отказались. В последовавшем споре хозяйствующих субъектов победила пассионарность, и владелец квартиры очутился в больнице с побоями.

Есть и «во-вторых». Поселившиеся в вашей «пустынной» квартире люди, естественно, станут это жилище как-то благоустраивать – и тут возможны свои проблемы. Жизненная ситуация, рассказанная знакомыми: приезжие хлопцы поставили на кухне мойку, а над ней повесили сушку для посуды. Повесили, надо понимать, хило. Однажды, когда дома никого не было, сушка рухнула на мойку, сорвала водопроводный кран – и в итоге хозяин квартиры получил иск от соседа снизу по поводу залива, да еще и немало заплатил за воду: счетчики пару часов крутились от души.

Комментируя данную ситуацию, наши эксперты, правда, отмечали, что подобный риск возможен и с обычными жильцами – теми, которые ничего не ремонтируют сами. «Сколько подобных случаев происходит каждый день, когда живущие в квартирах люди забывают выключить воду, утюг, оставляют без присмотра домашних животных!», - замечает Елена Рыбкина (VSN REALTY). А Роман Бабичев, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья», подсказывает и «противоядие»: чтобы не было подобных рисков, нужно страховать квартиру.

Сами, но не собственноручно

Еще один возможный вариант сдачи квартиры без отделки – ремонт в оплату за аренду. Например, квартира, объективно стоящая 30 тыс. руб. в месяц, сдается за 20 тыс., но при этом жильцы обязуются что-то сделать для благоустройства. Очень похоже на «ужастик», описанный в предыдущей главе, но есть важное отличие: все происходит под жестким контролем хозяина квартиры. Каждый месяц – определенное мероприятие по облагораживанию жилья: на этот раз клеим обои в маленькой комнате, а в следующем устраиваем подвесной потолок в санузле. И лучше даже, если сами работы производят не жильцы, а профессиональные ремонтники – арендаторы лишь оплачивают их.

«Как правило, квартиры, в которых собственник намерен сделать ремонт силами арендатора, сдаются на длительный срок, - говорит Галина Киселева, директор Департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Обязательно проводятся точные расчеты по объему работ, и составляется смета. Пункт о том, что оплата за наем квартиры будет производиться в счет ремонтных работ в квартире, вносится в договор аренды. Также необходимо отразить порядок сдачи-приемки работ. По окончании работ составляется акт, подтверждающий исполнение всех обязательств, связанных с ремонтом, а также отсутствие претензий у сторон».

Эксперт также отмечает несколько важных нюансов. Например, контроль за качеством выполнения работ. Иногда собственники квартиры берут эту функцию на себя, а иногда возлагают на стороннего эксперта – скажем, риелторскую компанию, через которую был заключен договор найма. Еще серьезный момент – качество используемых материалов. «Если квартира приобретена с инвестиционной целью для дальнейшей перепродажи, то, как правило, владельцы подходят экономично в затратах на проведение работ: делается минимально необходимый объем, - говорит Галина Киселева. – Если же в квартире в дальнейшем собираются жить либо сами собственники, то речь пойдет о другом объеме, так как могут быть использованы более дорогие материалы».

Вроде выгодно, но рискованно

В заключение автор осмелится привести собственные расчеты. Имеется квартира в новостройке, продавать которую владелец планирует ровно через пять лет (60 месяцев). В ней можно сделать ремонт, который обойдется в 500-700 тыс. руб. и будет длиться два месяца. Затем квартира сдается за стандартные сегодня 30 тыс. в месяц. Итог: квартира сдавалась 58 месяцев, доход составил 1,04-1,24 млн. руб. (30 тыс. на 58 месяцев минус траты на ремонт).

Второй вариант: сразу сдать квартиру как есть за 20 тыс. руб. За 60 месяцев она принесет 1,2 млн.

Вывод: никакого резона ремонтировать квартиру нет.

Наши консультанты не стали опровергать расчеты, но их возражения сводились к тому, что при подобном варианте выше риски. «В принципе, по деньгам получится то же самое, - признает Роман Бабичев («Азбука Жилья»). – Но здесь хозяин квартиры рискует качеством ремонта, своими деньгами (не факт, что ремонт сделают именно на сумму ваших вложений, накладная может быть подделана на любом строительном рынке). Кроме того, жилец может полгода «кормить вас завтраками», и в итоге ничего не сделать и съехать. Следующий жилец может оказаться таким же, даже с подписанным договором. Учесть все риски практически невозможно».

«Конечно, по подсчетам получается, что ремонт делать смысла нет, и можно сдавать квартиру сразу, - говорит Елена Рыбкина (VSN REALTY). – Но все это связано с большим количеством риска, тщательным подбором жильцов и высокой конкуренцией на рынке аренды».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Идея сдавать без ремонта вызывает смешанные чувства. С одной стороны, математически она безупречна – потери денег и времени на ремонт не «отбиваются». Но как-то все это противоречит сложившимся представлениям.

И еще одно соображение. Жизнь обычного рантье довольно спокойная: заехал раз в месяц, забрал деньги, поглядел, все ли в порядке – и отправился дальше по своим делам. Тот, кто сдает с условием выполнения жильцами ремонта, фактически принимает на себя обязанности строительного прораба: за всем следи, проверяй сметы, анализируй качество работ. Нагрузка на психику существенная.

Но, с другой стороны, если после приобретения новой квартиры денег на ремонт не осталось вообще – может быть, стоит поступить именно так?