Главная | СМИ о нас | Аренда жилья в Москве станет дешевле?

Аренда жилья в Москве станет дешевле?

28 ноября 2014

Этой осенью «горячий сезон» на арендном рынке Москвы преподнес сюрпризы профессиональным риэлторам. Предложение существенно превысило спрос, но при этом цены на жильё не упали. Валютный кризис снизил платежеспособность нанимателей – отныне они ищут варианты подешевле или хотят большего за свои деньги. Но и владельцы квартир пока не готовы к уступкам, ведь их доход также уменьшился. Пока арендаторы и рантье вошли в клинч, специалисты рынка анализируют ситуацию и делают прогнозы на будущее.

Спрос падает, цены стоят – противоречия аренды жилья в Москве

Традиционно с июля по октябрь на столичном рынке аренды наступает «горячий сезон» - в Москву приезжают иногородние студенты, специалисты заключают новые контракты, горожане возвращаются из отпусков и принимаются за решение жилищного вопроса. Но в этом году, по оценкам риэлторов, лето и осень были скорее «чуть теплыми». Желающих снять жильё в Москве по сравнению с прошлым годом стало примерно на треть меньше, а вот количество свободных квартир возросло. В итоге в июле предложение превысило спрос в 4 раза. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в октябре 2014 г. спрос на рынке аренды квартир зафиксировался на отметке сентября. Предложение продолжило увеличиваться, но незначительными темпами – на 0,9% за месяц. Статистика отражает общую картину аренды жилья в Москве, но в первую очередь спад заметен в элитном сегменте. С сентября дорогие «однушки» снизились в цене на 16,3%, «двушки» – на целых 20,6%, «трешки» - на 14,3%.

«Тревожная ситуация на рынке элитной аренды началась еще в мае текущего года. Катализатором этого процесса стал массовый отъезд экспатов из Москвы, которые всегда были основными клиентами рынка дорогого жилья. В прошлые годы с иностранцами заключалось до 80% арендных сделок в центре», - рассказывает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. По словам эксперта, больше всего свободных квартир образовалось в старом фонде центра Москвы, и сдать их в новых условиях по прежним ценам будет не так-то просто. «В первую очередь проиграли те владельцы квартир с премиальным местоположением (Патриаршие пруды, Красная Пресня, Плющиха и пр.), которые снимают жилье в более отдаленных районах Москвы и проживают на разницу от доходов. По данным нашего агентства это 50-60% арендодателей в центре», - добавляет Ирина Могилатова.

Екатерина Кургина, консультант Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой Группы «Апхилл», в целом характеризует ситуацию на московском рынке недвижимости как «небольшой застой». «Из-за колебаний рубля люди решили взять паузу и сэкономить на переездах или улучшении жилищных условий. Тем не менее, квартиры в сегменте эконом-класса всегда имеют одинаковый спрос, эти изменения их почти не коснулись», - уточняет специалист.

По мнению Галины Киселевой, директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, этот год отличается тем, что вместе с падением спроса, стоимость найма не уменьшилась, а осталась на том же уровне. Последствия валютного кризиса почувствовали все россияне и рантье, которые привыкли пересчитывать арендную плату на доллары, не хотят терять доход.

«В настоящее время происходит своеобразная «борьба» между наймодателями и нанимателями. Первые хотят повысить ставку вслед за ростом курса иностранных валют, а вторые – понизить, уменьшив свои расходы, которые и без того выросли из-за роста цен на товары общего потребления. В результате цена на аренду квартир топчется на месте», - поясняет Галина Киселева.

Арендные ставки на квартиры в Москве и дешевеющий рубль

Резкое сокращение спроса в эконом-классе практически исключено, ведь людям надо где-то жить. В этом сегменте рантье могут позволить себе повысить арендные ставки в ответ на рост резкий рост курсов доллара и евро. Именно поэтому, как отмечают аналитики портала «МИР КВАРТИР», подорожали самые дешевые «однушки» и «двушки». Впрочем, изменение цены довольно незначительно – около 3,8%.

По мнению Екатерины Кургиной, консультанта Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой Группы «Апхилл», о заметной реакции рынка на падение рубля пока говорить не приходится. Такими же данными располагают и другие специалисты. «В октябре средняя стоимость аренды квартир эконом-класса в Москве осталась на прежнем уровне и составила: на однокомнатные квартиры –30,8 тыс. рублей, двухкомнатные – 41,3 тыс. рублей, трехкомнатные – 55,9 тыс. рублей», - уточняет Галина Киселева, директор Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.

Стоимость аренды пропорционально уменьшается по мере удаления от центра и «Золотой мили». В пределах Садового кольца средняя стоимость простой однокомнатной квартиры составляет 40 тысяч рублей, более комфортные варианты обойдутся в 55 тысяч рублей и выше. «Однушку» в непосредственной близости от МКАД на расстоянии нескольких автобусных остановок до метро можно найти за 25-28 тысяч рублей.

«Антикризисной» мерой от рантье, которая косвенно повышает расходы квартиросъёмщиков, становится попытка перевести расчеты за жильё в валюту. «Сегодня многие арендодатели стремятся выставить стоимость аренды в долларах, хотя мы не рекомендуем этого делать, так как привлекательность такого объекта для нанимателя сразу падает», - рассказывает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». «Если же арендодатель все же предпочитает выставить свой объект в валюте, ему стоить снизить арендную стоимость, то есть ставить цену в долларах, но так, чтобы при пересчете на рубли ее стоимость была чуть ниже», - советует специалист.

Планы на перспективу – что изменится на рынке аренды

Плохая новость для нанимателей – не стоит рассчитывать, что аренда доступных квартир вМоскве в ближайшее время подешевеет. Впрочем, рантье в условиях валютного кризиса также вряд ли удастся сильно увеличить свой доход. По мнению Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», в сегменте эконом цены достигли своего «потолка» и расти им больше просто некуда. Эксперт прогнозирует, что, как и в предыдущие годы, арендные ставки замрут и практически не будут изменяться до следующего сезона. Того же мнения придерживается и Екатерина Кургина, консультант Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой Группы «Апхилл».

«Учитывая рост стоимости жизни, среднему сегменту арендаторов придется пересматривать свои бюджеты, ведь работодатели, в основном, не повышают заработную плату своим сотрудникам», - отмечает генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова. Не исключено, что москвичам придется потуже затянуть пояса и пожертвовать комфортом - из бизнес-класса переехать в улучшенный эконом, из премиума в бизнес или же снимать квартиры привычного уровня, но вскладчину. «Дальнейшее развитие событий будет зависеть от поведения валют и прочих экономических и политических событий», - считает Галина Киселева, директор Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.

Пересмотреть свой подход к бизнесу придется и многим арендодателям. Первыми это почувствовали владельцы дорогого жилья, которым, чтобы удержать жильцов, пришлось резко снижать цены. «В связи с этим мы наблюдаем любопытный тренд: инвесторы, которые зарабатывают на аренде, стали продавать дорогую недвижимость для того, чтобы приобрести дешевую. Скажем, вместо одной большой квартиры в центре приобретается пять маленьких на окраине», - рассказывает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. «Такие квартиры более ликвидны – на дешевые варианты легче найти арендаторов. К тому же, в этом случае можно меньше вкладываться в отделку и обслуживание», -поясняет эксперт.

В ситуации, когда дешевле уже некуда, выход один – проявлять лояльность. Именно это ждет владельцев дешевого жилья. В итоге благодаря кризису качество арендной недвижимости в сегменте «эконом» может повыситься, а условия для нанимателей станут менее жесткими. «На безрыбье» придирчивые рантье будут вынуждены рассматривать курящих кандидатов, семьи с маленькими детьми и животными, а также квартиросъёмщиков «неславянской национальности». Кроме того, многим, чтобы сдать квартиру по прежней цене, придется сделать ремонт и обновить мебель.