Главная | СМИ о нас | Аренда: две однокомнатные квартиры доходнее одной трехкомнатной

Аренда: две однокомнатные квартиры доходнее одной трехкомнатной

2 июня 2015

Каждый очередной кризис подтверждает, что во все времена недвижимость остается самым надежным вложением средств и позволяет получать стабильный доход от сдачи в аренду. Аналитики компании «МИЭЛЬ-Аренда» подсчитали, какую квартиру выгоднее приобрести инвестору для последующей сдачи в аренду, на какую доходность можно рассчитывать и в какой срок вложения полностью окупятся.

Потенциальный покупатель недвижимости, обладающий, например, 10 млн рублей и желающий получить доход, сдавая квартиру в аренду, может воспользоваться несколькими вариантами.

Первый вариант – купить трехкомнатную квартиру. Правда, за такую сумму можно позволить себе только небольшую, скорее всего, без ремонта и расположенную в зоне плохой транспортной доступности. Спрос арендаторов на трехкомнатные квартиры значительно ниже, чем на двухкомнатные и однокомнатные – менее 10% от общего объема спроса. При этом стоимость найма таких квартир не намного выше. Средняя стоимость найма трехкомнатной квартиры экономкласса по данным «МИЭЛЬ-Аренда» – 50 тыс. рублей в месяц.

Второй вариант – купить хорошую двухкомнатную квартиру, а оставшиеся деньги потратить на ремонт. При этом необязательно делать евроремонт с дорогими материалами и элитной техникой, вполне достаточно будет сделать косметический и купить необходимую мебель. Такая квартира будет пользоваться спросом (30% от общего объема спроса приходится на такие объекты), средняя цена аренды составит 40 тыс. рублей в месяц.

Самый выгодный вариант – покупка двух однокомнатных квартир. Именно они пользуются наибольшим спросом (боле 60% в общем объеме спроса). Скорость сдачи в аренду «однушек» гораздо выше, срок их экспозиции значительно меньше, а общий доход может даже превышать стоимость найма в двух предыдущих вариантах. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет более 30 тыс. рублей в месяц. Таким образом, даже если установить минимальную арендную ставку, ежемесячный доход собственника составит 60 тыс. рублей.

По данным «МИЭЛЬ-Аренда», средний срок окупаемости квартиры экономкласса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых.

Более точно рассчитать доход от сдачи в аренду инвестиционной квартиры можно по формуле: (месячная стоимость найма Х 12 – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений). Стоит учесть, что расчет ведется без учета коммунальных платежей и налога на имущество. К дополнительным вложениям относятся ремонт, покупка мебели и бытовой техники.

Таким образом, приобретая трехкомнатную квартиру экономкласса за 10 млн рублей и сдавая ее в аренду по средней ставке 50 тыс. рублей в месяц, можно получить годовую доходность в размере 5,22%, или 522 тыс. рублей. Срок окупаемости такой квартиры будет составлять примерно 19 лет и 2 месяца. За 5 лет доходность составит порядка 2,6 млн рублей.

В варианте с двумя однокомнатными квартирами, приобретенными за 10 млн рублей и сдаваемых в аренду по средней ставке 30 тыс. рублей каждая – общая годовая доходность составит 6,26%, или 626 тыс. рублей. Квартиры окупятся за 16 лет. Доходность от двух квартир за 5 лет составит порядка 3,1 млн рублей.

Стоит учитывать что, чем выше вложения, тем ниже доходность. Для того, чтобы избежать дополнительных затрат при покупке объекта для сдачи в аренду, лучше всего выбирать квартиру, в которой уже выполнен ремонт, есть мебель и бытовая техника. Приобретая квартиру на рынке новостроек, тоже желательно выбирать варианты с отделкой от застройщика, чтобы вложения были минимальными. Также повысить доходность можно зарегистрировав ИП, перейдя на упрощенную систему налогообложения. Налог на доход для физических лиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13% в год, а для зарегистрированных ИП – 6%